Haus mit Einliegerwohnung in Königsbrunn verkaufen: Was ist zu beachten?

Ein Haus mit Einliegerwohnung in Königsbrunn verkaufen Sie am sichersten, wenn drei Punkte vorab geklärt sind: ob die zweite Wohnung baurechtlich genehmigt ist, ob sie vermietet ist und an wen Sie das Haus richten. Familien mit Großeltern, Selbstnutzer mit Mieteinnahme und Kapitalanleger prüfen ganz unterschiedliche Dinge.

Ist Ihre Einliegerwohnung offiziell genehmigt?

Diese Frage sollten Sie vor allen anderen klären. Viele Häuser in Königsbrunn wurden in den Jahrzehnten nach ihrer Errichtung erweitert. Mal entstand die Einliegerwohnung im Souterrain, mal unter dem ausgebauten Dach, mal im Anbau über der Garage. Nicht jeder dieser Umbauten wurde damals beantragt.

Den Nachweis finden Sie in der Bauakte. Sie liegt beim Landratsamt Augsburg als unterer Bauaufsichtsbehörde. Dort können Sie als Eigentümer Einsicht in Baugenehmigung und genehmigte Pläne beantragen. Stimmen Pläne und Wirklichkeit überein, ist alles in Ordnung. Fehlt die Genehmigung, sollten Sie den Raum im Exposé ehrlich als Hobbyraum oder Nutzfläche beschreiben und den Käufer offen informieren.

Woran erkennen Käufer eine nachträgliche Wohnung?

Erfahrene Käufer achten auf Raumhöhen, Fenstergrößen im Untergeschoss und einen zweiten Rettungsweg. Gutachter der Banken vergleichen die Wohnfläche im Exposé mit den Plänen aus der Bauakte. Eine Abweichung fällt spätestens dort auf.

Welche Käufer interessieren sich für das Haus?

Für Familien, die mehrere Generationen unterbringen wollen, ist Königsbrunn mit seiner Lage direkt südlich von Augsburg und der Straßenbahn in die Stadt interessant. Wie Sie diese Käufer gezielt ansprechen, beschreibt der Beitrag zum Mehrgenerationenhaus in Königsbrunn.

Was gilt, wenn die Wohnung vermietet ist?

Ein bestehender Mietvertrag bleibt beim Verkauf bestehen. Nach § 566 BGB tritt der Käufer mit der Eintragung ins Grundbuch an Ihre Stelle als Vermieter. Der Mieter muss nicht zustimmen und kann auch nicht verlangen, dass sich an seinen Bedingungen etwas ändert.

Für Käufer, die selbst im Haus wohnen wollen, gibt es eine Besonderheit. Bei einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, in dem der Vermieter selbst lebt, sieht § 573a BGB ein erleichtertes Kündigungsrecht vor. Der Vermieter braucht dann keinen besonderen Grund, die Kündigungsfrist verlängert sich jedoch. Ob die Voraussetzungen im Einzelfall vorliegen, sollte der Käufer mit einem Anwalt klären. Sie als Verkäufer sollten den Hinweis kennen, weil die Frage in fast jedem Gespräch kommt.

Legen Sie Käufern vor:

• den vollständigen Mietvertrag mit allen Nachträgen
• die letzte Nebenkostenabrechnung für die Einliegerwohnung
• einen Nachweis über die Mietkaution und wo sie angelegt ist
• Notizen zu Mieterhöhungen der letzten Jahre

Sollten Sie die Wohnung vor dem Verkauf leer übergeben?

Eine leere Einliegerwohnung lässt allen Käufergruppen die Wahl. Die Familie kann die Großeltern einziehen lassen, der Anleger kann neu vermieten. Wer vermietet verkauft, spricht dagegen vor allem Käufer an, die die Mieteinnahme wollen.

Kündigen Sie einem Mieter nur, wenn Sie einen gesetzlichen Grund haben. Der Wunsch, leichter zu verkaufen, ist keiner. Endet ein Mietverhältnis von selbst, etwa weil der Mieter auszieht, können Sie mit einer Neuvermietung warten, bis der Verkauf abgeschlossen ist.

Wie wird ein Haus mit zwei Einheiten bewertet?

Gutachter betrachten ein Haus mit Einliegerwohnung meist als selbst genutztes Einfamilienhaus mit zusätzlicher Fläche. Bei vermieteten Einheiten fließt zusätzlich der Ertrag in die Betrachtung ein. Entscheidend für den Wert sind Grundstücksgröße, Zustand, Wohnfläche der Hauptwohnung und Qualität der Einliegerwohnung. Eine Wohnung mit eigenem Eingang und Tageslicht bewertet der Markt anders als ein Kellerraum mit kleinen Fenstern.

Eine erste Einschätzung erhalten Sie über die kostenlose Wertermittlung für Ihr Haus in Königsbrunn.

Welche technischen Fragen sollten Sie vorbereiten?

Käufer wollen wissen, wie die beiden Einheiten versorgt werden. Gibt es eine gemeinsame Heizung, fragen sie nach der Aufteilung der Heizkosten. Gibt es nur einen Stromzähler, rechnen sie mit Aufwand für eine Trennung. Notieren Sie, welche Leitungen getrennt sind und welche nicht. Auch der Energieausweis muss das gesamte Gebäude abbilden.

Zum Exposé gehören bei zwei Wohnungen zwei getrennte Grundrisse und Flächenangaben. Wie ein vollständiges Exposé aussieht, zeigt der Beitrag zum Exposé für Ihre Immobilie in Königsbrunn.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Königsbrunn?

Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin in Augsburg und Umgebung tätig und betreut Verkauf wie Vermietung. Bei Häusern mit Einliegerwohnung sieht sie sich die Bauakte an, prüft den Mietvertrag und stimmt die Vermarktung auf die passende Käufergruppe ab. Ist die Wohnung gerade frei und soll zunächst vermietet werden, hilft die Seite zur Vermietung Ihrer Immobilie. Weitere Informationen zum Ort finden Sie unter Immobilienmakler in Königsbrunn.

Häufige Fragen zum Haus mit Einliegerwohnung in Königsbrunn

Darf ich die Einliegerwohnung in Königsbrunn als zweite Wohnung inserieren?

Nur wenn sie als Wohnung genehmigt ist. Andernfalls beschreiben Sie den Bereich als Nutzfläche und weisen auf die fehlende Genehmigung hin.

Kann der Käufer meinem Mieter sofort kündigen?

Sofort nicht. Er übernimmt den Vertrag und muss die gesetzlichen Fristen und Gründe beachten, auch wenn er selbst ins Haus zieht.

Ist ein Haus mit Einliegerwohnung in Königsbrunn schwerer zu verkaufen?

Es spricht andere Käufer an als ein reines Einfamilienhaus. Mit klaren Unterlagen und passender Ansprache findet es in der Regel gut Interessenten.

Muss ich die Kaution an den Käufer übertragen?

Ja, der Käufer tritt in die Pflichten aus dem Mietvertrag ein, auch in die Rückzahlung der Kaution. Die Übertragung regelt der Kaufvertrag.

Wie gehe ich mit einem Mieter in Königsbrunn bei Besichtigungen um?

Kündigen Sie Termine rechtzeitig an und stimmen Sie sie mit dem Mieter ab. Ein freundlicher Umgang hilft, weil Käufer oft auch mit dem Mieter sprechen möchten.

Was passiert mit der Wohnung, wenn sie nie genehmigt wurde?

Sie kann nachträglich genehmigt werden, wenn die baurechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Ob das gelingt, entscheidet die Bauaufsicht im Einzelfall.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Holen Sie die Bauakte ein, legen Sie den Mietvertrag bereit und überlegen Sie, an wen Sie verkaufen möchten. Ausführlich zum gesamten Ablauf informiert der Beitrag Haus in Königsbrunn verkaufen. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie Katja M. Kuhn unter 0821 8108082.