Haus im Bärenkeller verkaufen: Wie gehen Eigentümer Schritt für Schritt vor?

Ein Haus im Bärenkeller verkaufen Sie am sichersten in acht Etappen: Ausgangslage klären, Wert ermitteln, Unterlagen sammeln, Haus vorbereiten, Exposé erstellen, Besichtigungen führen, Käufer prüfen und den Notartermin vorbereiten. Wer diese Etappen nacheinander abarbeitet, vermeidet die typischen Verzögerungen kurz vor der Beurkundung. Der Augsburger Stadtteil am nordwestlichen Stadtrand bringt dabei ein paar Eigenheiten mit, die Sie kennen sollten.

Etappe 1: Was wollen Sie mit dem Verkauf erreichen?

Am Anfang steht eine Frage, die viele Verkäufer überspringen: Welches Ziel hat der Verkauf? Wer in eine kleinere Wohnung ziehen möchte, braucht einen Übergabetermin, der zum Einzug passt. Wer ein Erbe teilt, braucht die Zustimmung aller Miterben. Und wer beruflich wegzieht, braucht vielleicht einen Ansprechpartner vor Ort, der Besichtigungen übernimmt.

Schreiben Sie sich auf einem Blatt auf, wann Sie spätestens ausgezogen sein wollen, ob auf dem Haus noch ein Darlehen liegt und wer im Grundbuch steht. Diese drei Angaben bestimmen den gesamten weiteren Ablauf. Liegt noch eine Grundschuld der Bank im Grundbuch, rufen Sie dort an und fragen nach der Ablösesumme und den Bedingungen einer vorzeitigen Rückzahlung.

Etappe 2: Wie finden Sie einen Preis, der zu Bärenkeller passt?

Der richtige Angebotspreis entsteht aus dem Vergleich mit tatsächlich verkauften Häusern ähnlicher Art in der Umgebung. Im Bärenkeller reicht die Spanne vom kleinen Siedlungshaus mit Nutzgarten bis zur neueren Doppelhaushälfte, deshalb taugen pauschale Durchschnittswerte wenig.

Für die Einschätzung zählen vor allem:

• Grundstücksgröße und Zuschnitt, etwa ob eine Teilung oder ein zweites Gebäude denkbar wäre
• Baujahr und Stand der Modernisierungen an Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen
• Wohnfläche nach aktueller Berechnung, inklusive der Frage, ob das Dachgeschoss als Wohnraum genehmigt ist
• Lage innerhalb des Stadtteils, zum Beispiel ruhige Wohnstraße oder Nähe zu Durchgangsverkehr
• Garage, Stellplätze, Keller und Nebengebäude

Den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück finden Sie im BayernAtlas oder beim Gutachterausschuss der Stadt Augsburg. Er beschreibt allerdings nur den Wert des unbebauten Bodens. Wie Sie zu einer belastbaren Zahl für das ganze Haus kommen, beschreibt der Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung im Bärenkeller. Eine persönliche Einschätzung können Sie auch direkt über die kostenlose Wertermittlung anfragen.

Etappe 3: Welche Unterlagen gehören in den Verkaufsordner?

Legen Sie früh einen Ordner an, in dem alle Dokumente zum Haus gesammelt werden. Manche Unterlagen haben Sie zu Hause, andere müssen Sie bei Behörden anfordern, was einige Wochen dauern kann.

Bei älteren Häusern fehlen in der Bauakte manchmal Pläne für spätere Umbauten. Das ist kein Grund zur Panik, sollte aber vor dem ersten Besichtigungstermin geklärt sein. Mehr zur Pflicht, bekannte Schwächen anzusprechen, steht im Beitrag zu Mängeln beim Hausverkauf im Bärenkeller.

Etappe 4: Wie bereiten Sie das Haus auf Besichtigungen vor?

Käufer entscheiden in den ersten Minuten, ob sie sich ein Haus als ihr Zuhause vorstellen können. Aufwendige Renovierungen vor dem Verkauf rechnen sich selten. Kleine Arbeiten dagegen schon: tropfende Wasserhähne reparieren, lose Steckdosen befestigen, den Garten zurückschneiden, den Keller entrümpeln.

Im Bärenkeller fällt der Garten besonders ins Gewicht. Familien, die aus einer Mietwohnung in der Stadt kommen, suchen genau diese Fläche. Ein gemähter Rasen, freie Wege und ein aufgeräumter Schuppen zeigen, was das Grundstück leisten kann. Im Haus helfen helle, leere Flächen. Persönliche Fotos und volle Regale lenken eher ab.

Etappe 5: Was gehört in ein gutes Exposé?

Das Exposé ist die erste Begegnung des Käufers mit Ihrem Haus. Es braucht gute Fotos bei Tageslicht, einen sauberen Grundriss, die Pflichtangaben aus dem Energieausweis und eine ehrliche Beschreibung von Lage und Zustand.

Zur Lage gehört, was Käufer im Alltag nutzen: die Nähe zu Oberhausen und Kriegshaber, kurze Wege nach Neusäß und Gersthofen, die Anbindung Richtung A8 für Pendler nach München oder Stuttgart. Beschreiben Sie, was tatsächlich da ist, und verzichten Sie auf Übertreibungen. Ein Käufer, der bei der Besichtigung etwas anderes vorfindet als im Text, ist meist verloren.

Diese Angaben fehlen in vielen Exposés

• das Jahr der letzten Heizungserneuerung
• der Zustand der Dachdämmung oder der obersten Geschossdecke
• ob Stellplätze auf dem eigenen Grundstück liegen
• welche Möbel oder Einbauten im Kaufpreis enthalten sind

Etappe 6: Wie laufen Besichtigungen im Bärenkeller sinnvoll ab?

Besichtigungen gelingen am besten als Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten. Wer am Telefon schon gefragt wird, ob die Finanzierung geklärt ist und welche Wohnfläche gesucht wird, kommt mit konkreten Absichten.

Planen Sie pro Termin ausreichend Zeit ein, damit Interessenten auch Garten, Keller und Dachboden sehen können. Typische Fragen im Bärenkeller betreffen den Zustand der Heizung, mögliche Erweiterungen auf dem Grundstück, Einkaufsmöglichkeiten im Umfeld und den Schulweg. Halten Sie Antworten und Unterlagen bereit. Notieren Sie nach jedem Termin, wer ernsthaftes Interesse geäußert hat.

Etappe 7: Wie prüfen Sie, ob ein Käufer zahlen kann?

Bevor Sie einem Interessenten zusagen, sollte eine schriftliche Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorliegen. Eine allgemeine Aussage wie „wir haben schon mit der Bank gesprochen“ genügt dafür nicht. Bei Barzahlern können Sie um einen aktuellen Nachweis des Eigenkapitals bitten.

Verhandlungen über den Preis gehören in diese Phase. Halten Sie fest, was vereinbart wurde: Kaufpreis, Übergabetermin, mitverkaufte Einbauten, Umgang mit Mängeln, die beide Seiten kennen. Diese Eckdaten gehen an den Notar.

Etappe 8: Was passiert beim Notar?

Der Notar entwirft den Kaufvertrag und schickt ihn beiden Seiten vorab zu. Lesen Sie den Entwurf in Ruhe und klären Sie Fragen vor dem Termin. Bei der Beurkundung wird der Vertrag vorgelesen und unterschrieben. Danach beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung, holt die Löschungsbewilligung Ihrer Bank ein und meldet dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises.

Erst wenn der Kaufpreis bei Ihnen eingegangen ist, übergeben Sie die Schlüssel. Zur Übergabe gehören ein Protokoll mit Zählerständen, die Anzahl der Schlüssel und der Zustand der Räume. Steuerliche Fragen, etwa zur Spekulationsfrist nach § 23 EStG bei Häusern, die Sie nicht selbst bewohnt haben, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer im Bärenkeller?

Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin in Augsburg tätig und hat ihr Büro in der Dominikanergasse 1 in der Innenstadt. Für Eigentümer im Bärenkeller übernimmt sie die kostenlose Wertermittlung, stellt die Unterlagen zusammen, erstellt das Exposé, führt Besichtigungen und prüft die Bonität der Kaufinteressenten. Bis zur Schlüsselübergabe bleibt sie persönliche Ansprechpartnerin. Einen Überblick über ihre Arbeit im Stadtgebiet bietet die Seite der Stadtmaklerin in Augsburg, den Ablauf eines Verkaufs beschreibt die Seite Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen zum Hausverkauf im Bärenkeller

Wie lange dauert ein Hausverkauf im Bärenkeller?

Das hängt von Zustand, Preis und Vorbereitung ab. Wer Unterlagen früh beschafft und einen realistischen Preis ansetzt, verkürzt vor allem die Zeit zwischen Zusage und Notartermin. Eine feste Dauer kann seriös niemand zusagen.

Muss ich vor dem Verkauf renovieren?

Größere Renovierungen sind selten sinnvoll, weil viele Käufer ohnehin nach eigenem Geschmack umbauen. Kleine Reparaturen und ein aufgeräumter Zustand lohnen sich dagegen fast immer.

Brauche ich für ein Haus im Bärenkeller einen Energieausweis?

Ja, mit wenigen Ausnahmen etwa für Baudenkmäler. Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und die Kennwerte gehören ins Inserat. Fehlt er, droht ein Bußgeld.

Was ist, wenn ein Anbau nicht genehmigt wurde?

Klären Sie den Stand mit dem Bauordnungsamt der Stadt Augsburg, bevor Sie inserieren. Je nach Fall ist eine nachträgliche Genehmigung möglich, oder der Umstand wird im Kaufvertrag offen geregelt.

Kann ich mein Haus im Bärenkeller verkaufen, solange ich noch darin wohne?

Ja, das ist der Normalfall. Im Kaufvertrag wird ein Übergabetermin vereinbart, der Ihnen genug Zeit für den Umzug lässt.

Was kostet mich der Verkauf als Eigentümer?

Typische Posten sind Energieausweis, Unterlagenbeschaffung, gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung und die Maklerprovision. Die Notarkosten für den Kaufvertrag trägt in der Regel der Käufer.

Ist ein geerbtes Haus im Bärenkeller anders zu verkaufen?

Vor dem Verkauf muss die Erbfolge im Grundbuch nachgewiesen sein, meist per Erbschein oder notariellem Testament. Alles Weitere steht im Beitrag zum geerbten Haus im Bärenkeller.

Wie starten Sie jetzt mit Ihrem Hausverkauf?

Beginnen Sie mit dem Wert Ihres Hauses und einer Liste der vorhandenen Unterlagen. Beides lässt sich in einem Gespräch klären. Rufen Sie Katja M. Kuhn unter 0821 8108082 an oder schreiben Sie über das Kontaktformular, dann vereinbaren Sie einen Termin vor Ort im Bärenkeller.