Damit der Verkauf Ihrer Immobilie in Inningen sicher beim Notar ankommt, klären Sie vorab Eigentum, Belastungen und Zustimmungen, prüfen die Finanzierung des Käufers und lesen den Vertragsentwurf gründlich. Die meisten geplatzten Termine haben einfache Ursachen: eine fehlende Unterschrift des Ehepartners, eine offene Grundschuld oder ein Käufer ohne Kreditzusage. Wer diese Punkte früh angeht, verkauft ohne böse Überraschungen.
Das Wichtigste in Kürze
- Prüfen Sie das Grundbuch vor dem Inserat, nicht erst vor dem Notartermin.
- Verfügen Sie über Ihr nahezu gesamtes Vermögen, braucht es nach § 1365 BGB die Zustimmung des Ehepartners.
- Bei vermieteten Objekten geht der Mietvertrag nach § 566 BGB auf den Käufer über.
- Einen Termin beim Notar sollten Sie erst nach schriftlicher Finanzierungsbestätigung vereinbaren.
- Die Schlüssel übergeben Sie erst, wenn der Kaufpreis vollständig eingegangen ist.
Sind Sie überhaupt allein verfügungsberechtigt?
Der erste Prüfpunkt betrifft die Frage, wer verkaufen darf. Ein aktueller Grundbuchauszug vom Amtsgericht Augsburg zeigt, wer als Eigentümer eingetragen ist. Stehen dort mehrere Personen, müssen alle unterschreiben.
Typische Hürden in der Praxis:
- Das Haus gehört Ihnen und Ihrem verstorbenen Ehepartner, das Grundbuch wurde nie berichtigt.
- Sie sind verheiratet, im gesetzlichen Güterstand, und die Immobilie ist Ihr wesentliches Vermögen.
- Ein Elternteil hat ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch eingetragen.
- Die Immobilie gehört einer Erbengemeinschaft, in der nicht alle erreichbar sind.
Jeder dieser Punkte lässt sich lösen, braucht aber Zeit. Bei Erbfällen hilft der Beitrag geerbtes Haus in Inningen verkaufen.
Welche Lasten stehen im Grundbuch und was bedeuten sie?
Abteilung II enthält Rechte Dritter wie Wegerechte, Leitungsrechte oder Wohnrechte. Abteilung III listet Grundschulden. Beide wirken sich auf den Verkauf aus.
| Eintrag | Bedeutung für den Verkauf | Was zu tun ist |
|---|---|---|
| Grundschuld, Kredit läuft | Bank muss abgelöst werden | Ablösebetrag bei der Bank anfragen, Notar regelt Treuhandauflage |
| Grundschuld, Kredit getilgt | Formell noch belastet | Löschungsbewilligung bei der Bank anfordern |
| Wohnrecht eines Angehörigen | Käufer übernimmt die Belastung | Klären, ob Verzicht gegen Ausgleich möglich ist |
| Wegerecht für Nachbarn | Bleibt bestehen | Im Exposé offen benennen |
| Auflassungsvormerkung aus Altgeschäft | Kann den Verkauf blockieren | Mit Notar Ursprung und Löschung klären |
Gerade bei älteren Häusern im Inninger Ortskern finden sich manchmal Rechte aus früheren Hofteilungen. Lesen Sie den Grundbuchauszug Zeile für Zeile.
Was müssen Sie bei einer vermieteten Immobilie beachten?
Ein Verkauf beendet den Mietvertrag nicht. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in alle Rechte und Pflichten ein. Das betrifft auch die Mietkaution, die an den Käufer weitergegeben wird.
Wurde die Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt, kann der Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht haben. Der Notar informiert ihn dann über den Vertrag. Halten Sie Mietvertrag, aktuelle Miete, Nebenkostenabrechnungen und die Höhe der Kaution bereit.
Für die Vermarktung spielt eine Rolle, ob Käufer selbst einziehen oder vermieten wollen. Eine Eigentumswohnung mit langjährigem Mieter interessiert vor allem Kapitalanleger. Mehr dazu im Beitrag Wohnung in Inningen verkaufen.
Wie trennen Sie ernsthafte Käufer von Neugierigen?
Ein vereinbarter Notartermin ist erst dann sicher, wenn die Finanzierung steht. Bitten Sie Interessenten nach der zweiten Besichtigung um eine Finanzierungsbestätigung ihrer Bank, die sich auf Ihr Objekt bezieht.
Gute Zeichen
Interessenten fragen gezielt nach Unterlagen für die Bank, kommen mit Partner oder Familie zur zweiten Besichtigung und nennen einen klaren Zeitplan.
Vorsicht geboten
Wer nur pauschal von „Eigenkapital vorhanden“ spricht, keine Bank nennt oder kurzfristig eine Reservierung ohne Gegenleistung verlangt, sollte Belege vorlegen, bevor Sie andere Interessenten absagen. Hinweise dazu im Beitrag seriöse Käufer erkennen.
Was steht im Kaufvertrag und worauf achten Sie?
Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und entwirft den Vertrag für beide Seiten. Bei Verbraucherverträgen erhalten Käufer den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung. Nutzen Sie diese Zeit auch selbst.
Prüfen Sie insbesondere:
- Kaufpreis und gegebenenfalls Aufteilung auf mitverkaufte Gegenstände.
- Fälligkeitsvoraussetzungen und Zahlungsfrist.
- Übergabedatum und Regelung bei Verzug.
- Haftungsausschluss für Sachmängel und Ausnahmen davon.
- Was mit Einbauküche, Gartenhaus oder Heizöl im Tank geschieht.
Bekannte Mängel gehören in den Vertrag. Ein Haftungsausschluss schützt nur vor Mängeln, die Sie nicht kannten.
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Sie überlegen, Ihre Immobilie in Inningen zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
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Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Notartermin?
Ein Notartermin sollte erst stehen, wenn alle Vorfragen beantwortet sind. Das klingt selbstverständlich, wird aber oft unter Zeitdruck übergangen, etwa weil der Käufer seine Mietwohnung schon gekündigt hat.
Eine kurze Checkliste vor der Terminvereinbarung:
- Finanzierungsbestätigung liegt schriftlich vor.
- Alle Eigentümer und gegebenenfalls Ehepartner sind einverstanden und erreichbar.
- Die Bank hat den Ablösebetrag mitgeteilt.
- Mitverkaufte Gegenstände und Übergabetermin sind abgesprochen.
- Personalausweise aller Beteiligten sind gültig.
Fehlt einer dieser Punkte, verschieben Sie lieber um eine Woche. Ein abgesagter Termin am Vortag kostet mehr Nerven als eine kurze Verzögerung.
Wie läuft die Zahlung ab?
Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung für den Käufer. Er holt die Löschungsunterlagen Ihrer Bank ein und fragt bei der Stadt Augsburg nach, ob ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Liegen alle Voraussetzungen vor, schickt er dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung.
Der Käufer überweist dann direkt an Ihre Bank, soweit noch Schulden abzulösen sind, und den Rest an Sie. Sobald Sie den Eingang bestätigen, übergeben Sie die Schlüssel. Die Umschreibung im Grundbuch erfolgt anschließend, wenn das Finanzamt die Grunderwerbsteuer als bezahlt gemeldet hat.
Welche Fristen und Kosten sollten Sie einplanen?
Für den Verkäufer fallen typischerweise die Kosten der Löschung von Grundschulden an. Notar, Grundbuchumschreibung und Grunderwerbsteuer trägt in der Regel der Käufer.
Bei einer vorzeitigen Kreditablösung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Fordern Sie die Berechnung früh an. Prüfen Sie außerdem mit Ihrem Steuerberater, ob nach § 23 EStG ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen kann. Das betrifft vor allem vermietete Objekte, die Sie innerhalb der letzten zehn Jahre erworben haben.
Wie lassen sich spätere Streitigkeiten vermeiden?
Die meisten Streitigkeiten nach einem Verkauf entstehen bei der Übergabe. Ein Protokoll mit Zählerständen, Zahl der Schlüssel und Zustand der Räume hilft. Fotografieren Sie die Räume am Übergabetag.
Halten Sie fest, welche Gegenstände bleiben. Der Rasenmäher im Gartenhaus, die Lampen im Flur, das Brennholz in der Garage: Was im Vertrag oder Protokoll steht, sorgt für Klarheit. Weiteres finden Sie im Beitrag zur Hausübergabe an den Käufer.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Inningen?
Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin in Augsburg tätig. Sie prüft vor der Vermarktung Grundbuch und Unterlagen, holt Finanzierungsnachweise der Interessenten ein und stimmt den Vertragsentwurf mit dem Notar ab. Die Wertermittlung ist kostenfrei. Verkäufern berechnet Immobilien Kuhn 2,38 % inkl. MwSt., mehr dazu unter faire Konditionen.
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in Inningen
Welcher Notar ist für eine Immobilie in Inningen zuständig?
Sie können jeden Notar in Deutschland wählen. Üblich ist ein Notar in Augsburg. Häufig bestimmt der Käufer den Notar, weil er die Kosten trägt.
Hat die Stadt Augsburg ein Vorkaufsrecht für Grundstücke in Inningen?
Gemeinden haben unter bestimmten Voraussetzungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Notar fragt nach der Beurkundung bei der Stadt an. In den meisten Fällen wird es nicht ausgeübt.
Kann der Käufer nach dem Notartermin noch zurücktreten?
Nach der Beurkundung ist der Vertrag bindend. Ein Rücktritt ist nur unter den im Vertrag geregelten Voraussetzungen möglich, etwa wenn der Kaufpreis trotz Mahnung ausbleibt.
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Zahlung?
Das hängt von der Löschung der Grundschulden und der Antwort der Stadt zum Vorkaufsrecht ab. Der Notar teilt Ihnen den Stand mit.
Brauche ich für den Verkauf in Inningen einen Grundbuchauszug?
Ja, er ist Grundlage für Exposé, Bankprüfung und Vertrag. Der Notar zieht ihn vor der Beurkundung ebenfalls selbst.
Was passiert, wenn mein Ehepartner nicht zustimmen will?
Fällt der Verkauf unter § 1365 BGB, ist er ohne Zustimmung unwirksam. In einem solchen Fall sollten Sie rechtlichen Rat einholen.
Muss ich bei einem Verkauf in Inningen beim Notar persönlich erscheinen?
Eine Vertretung mit notarieller Vollmacht ist möglich. Klären Sie das früh mit dem Notar ab.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Holen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug ein und lassen Sie den Wert ermitteln. Die kostenlose Wertermittlung ist der erste Schritt zu einem sicheren Verkauf. Katja M. Kuhn erreichen Sie unter 0821 8108082. Einen Überblick über alle Etappen gibt der Beitrag Haus in Inningen verkaufen.
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