Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf in Oberhausen: Wann ist sie nötig?

Eine Verwalterzustimmung brauchen Sie beim Wohnungsverkauf in Oberhausen nur, wenn die Teilungserklärung Ihrer Eigentümergemeinschaft sie nach § 12 WEG vorschreibt. Ob das so ist, steht im Bestandsverzeichnis Ihres Grundbuchs und in der Teilungserklärung selbst. Ist sie vorgesehen, holt der Notar die Zustimmung nach der Beurkundung ein; vorher darf der Kaufpreis nicht fällig werden.

Wo erkennen Sie, ob eine Zustimmung nötig ist?

Werfen Sie zuerst einen Blick in Ihren Grundbuchauszug. Im Bestandsverzeichnis steht bei Wohnungseigentum häufig ein Vermerk wie „Veräußerungsbeschränkung: Zustimmung durch Verwalter“. Genauer ist die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung. Dort ist geregelt, wer zustimmen muss und ob es Ausnahmen gibt, etwa beim Verkauf an Ehegatten, Verwandte oder bei Zwangsversteigerung.

In älteren Teilungserklärungen findet sich diese Klausel häufiger als in neueren, das gilt auch für Wohnanlagen in Oberhausen. Fehlt Ihnen die Teilungserklärung, können Sie sie beim Verwalter anfordern. Auch der Notar kann sie über das Grundbuchamt des Amtsgerichts Augsburg einsehen.

Wie läuft das Verfahren ab?

Den Ablauf übernimmt in der Regel der Notar. Für Sie als Verkäufer ist wichtig zu wissen, wer wann handelt.

Der Nachweis der Verwalterbestellung

Häufig unterschätzt wird der Bestellungsnachweis. Das Grundbuchamt will sehen, dass die unterschreibende Person tatsächlich Verwalter ist. Dafür braucht es eine Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, deren Unterschriften öffentlich beglaubigt sind. Liegt diese Niederschrift nicht vor, kann sich die Abwicklung verzögern.

Darf der Verwalter die Zustimmung verweigern?

Nur aus wichtigem Grund. Ein solcher Grund muss in der Person des Käufers liegen, etwa wenn ernsthafte Zweifel bestehen, dass er Hausgeld zahlen kann, oder wenn er die Gemeinschaft erkennbar stören würde. Persönliche Abneigung oder der Wunsch, den Kaufpreis zu beeinflussen, reichen nicht.

Verweigert der Verwalter die Zustimmung ohne wichtigen Grund, kann er sich schadensersatzpflichtig machen. Sie können die Zustimmung dann gerichtlich einfordern. Das kostet allerdings Zeit, die beim Verkauf oft fehlt.

Was kostet die Zustimmung?

Für die Beglaubigung der Unterschrift fallen Notarkosten an. Viele Verwaltungsverträge sehen zudem eine Bearbeitungsgebühr des Verwalters vor. Wer diese trägt, regelt der Verwaltervertrag oder die Gemeinschaftsordnung. Häufig zahlt der Verkäufer. Im Kaufvertrag kann eine andere Verteilung vereinbart werden.

Wie vermeiden Sie Verzögerungen?

Sprechen Sie Ihren Verwalter früh an, am besten bevor Sie das Inserat schalten. Fragen Sie, ob ein beglaubigter Bestellungsnachweis vorliegt und wie schnell er nach einer Anfrage beim Notar unterschreiben kann. So wissen Sie, ob Sie mit einigen Tagen oder einigen Wochen rechnen müssen.

Hilfreich ist es, den Verwalter gleichzeitig um die übrigen Verkaufsunterlagen zu bitten. Welche das sind, steht im Beitrag zu den WEG-Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Oberhausen.

Kann die Zustimmungspflicht abgeschafft werden?

Ja. Nach § 12 Abs. 4 WEG können die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen, dass die Veräußerungsbeschränkung aufgehoben wird. Danach wird die Löschung im Grundbuch beantragt. Für Ihren aktuellen Verkauf hilft das meist nur, wenn eine Versammlung ohnehin bald ansteht. Langfristig erleichtert es der ganzen Gemeinschaft künftige Verkäufe. Sehen Sie bei dieser Gelegenheit auch nach, ob in der Versammlung Sanierungen oder Umlagen anstehen; was dann gilt, erklärt der Beitrag zur Wohnung mit Sonderumlage in Oberhausen.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Oberhausen?

Katja M. Kuhn prüft schon bei der Bewertung, ob Ihre Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung verlangt, und spricht frühzeitig mit dem Verwalter. Sie sorgt dafür, dass Bestellungsnachweis und Unterlagen rechtzeitig beim Notar vorliegen. Hinweise zum gesamten Verkauf finden Sie im Beitrag Wohnung in Oberhausen verkaufen und auf der Seite Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen zur Verwalterzustimmung in Oberhausen

Gilt die Verwalterzustimmung in Oberhausen auch beim Verkauf an meine Kinder?

Das hängt von der Teilungserklärung ab. Manche Gemeinschaftsordnungen nehmen Verkäufe an Verwandte ausdrücklich aus.

Was passiert, wenn der Verwalter gerade wechselt?

Dann muss der neue Verwalter zustimmen, sobald er wirksam bestellt ist. Das kann den Verkauf verzögern. Klären Sie den Zeitplan mit dem Notar.

Kann statt des Verwalters die Eigentümerversammlung zustimmen?

Wenn die Teilungserklärung das vorsieht oder kein Verwalter bestellt ist, ja. Eine Versammlung einzuberufen dauert jedoch.

Braucht man die Zustimmung auch bei einer Schenkung einer Wohnung in Oberhausen?

Meist ja, denn die Klausel bezieht sich in der Regel auf jede Veräußerung. Prüfen Sie den genauen Wortlaut.

Darf ich in Oberhausen schon vor der Zustimmung den Notartermin abhalten?

Ja. Der Vertrag wird beurkundet und ist bis zur Zustimmung schwebend unwirksam. Die Kaufpreiszahlung erfolgt erst danach.

Wer informiert den Verwalter in Oberhausen über den Käufer?

Der Notar schickt dem Verwalter die nötigen Angaben. Sie können den Verwalter vorab informieren, damit er vorbereitet ist.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Prüfen Sie Grundbuch und Teilungserklärung und sprechen Sie mit Ihrem Verwalter. Eine Bewertung Ihrer Wohnung erhalten Sie über die kostenlose Wertermittlung. Katja M. Kuhn erreichen Sie unter 0821 8108082. Wie der Notartermin vorbereitet wird, steht im Beitrag zum Immobilienverkauf in Oberhausen.