Beim Verkauf einer Wohnung in Aichach schauen Käufer genauer auf die Eigentümergemeinschaft als auf die Wohnung selbst: Hausgeld, Erhaltungsrücklage, anstehende Sanierungen am Gemeinschaftseigentum und die Beschlüsse der letzten Versammlungen. Wer diese Informationen vollständig und geordnet vorlegt, verkauft ruhiger und mit weniger Nachverhandlung. Hinzu kommen Fragen zu Mietern, Stellplatz und einer möglichen Zustimmung des Verwalters.
Das Wichtigste in Kürze
- Eigentumswohnungen in Aichach werden von Selbstnutzern und von Kapitalanlegern gekauft, beide Gruppen fragen nach anderen Zahlen.
- Ein laufender Mietvertrag bleibt beim Verkauf bestehen und verändert den Kreis der Interessenten.
- Garten, Stellplatz oder Hobbyraum gehören oft als Sondernutzungsrecht zur Wohnung, das in der Teilungserklärung stehen muss.
- Ob der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss, steht in der Teilungserklärung.
- Bereits beschlossene Sonderumlagen sollten im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden.
Wer kauft in Aichach Eigentumswohnungen?
Wohnungen in Aichach finden vor allem drei Käufergruppen. Ältere Eigentümer aus dem Umland, die ihr Haus mit großem Garten aufgeben und in die Kernstadt ziehen möchten, wo Ärzte, Geschäfte und die Altstadt zu Fuß erreichbar sind. Paare und Berufseinsteiger, die mit der Paartalbahn nach Augsburg pendeln und Eigentum statt Miete suchen. Und Kapitalanleger, die eine vermietete Wohnung als Altersvorsorge kaufen.
Ältere Käufer fragen nach Aufzug, Stufen im Eingang und der Größe des Bads. Pendler wollen wissen, wie weit es zum Bahnhof ist und ob ein Stellplatz dabei ist. Anleger rechnen mit Mieteinnahmen, Hausgeld und Rücklage. Stimmen Sie Exposé und Besichtigung auf die Gruppe ab, die zu Ihrer Wohnung passt.
Ist Ihre Wohnung leer oder vermietet?
Ob die Wohnung leer steht oder vermietet ist, entscheidet über die Vermarktung. Eine leere Wohnung spricht Selbstnutzer an, die sofort einziehen wollen. Eine vermietete Wohnung interessiert vor allem Anleger.
Der Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über. Kündigen dürfen Sie dem Mieter wegen des Verkaufs nicht. Ist die Wohnung erst nach Einzug des Mieters zur Eigentumswohnung geworden, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB.
Was Anleger von Ihnen wissen wollen
- Höhe der Kaltmiete und Datum der letzten Mieterhöhung
- Höhe der Kaution und wo sie angelegt ist
- Ob es Mietrückstände oder Streit gab
- Welcher Teil des Hausgelds auf den Mieter umgelegt werden kann
Steht die Wohnung leer und möchten Sie zunächst vermieten statt verkaufen, finden Sie Unterstützung auf der Seite Immobilie vermieten.
Welche Zahlen zur Eigentümergemeinschaft wollen Käufer sehen?
Käufer wollen wissen, wie gut die Gemeinschaft wirtschaftet und ob größere Ausgaben bevorstehen. Dazu gehören der aktuelle Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung, der Stand der Erhaltungsrücklage und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen.
Lesen Sie die Protokolle vorher selbst. Wurde über eine Dachsanierung, neue Fenster im Treppenhaus oder einen Heizungstausch gesprochen? Käufer finden solche Passagen, und ihre Banken auch. Besser, Sie kennen die Antworten vorher. Eine vollständige Liste der Dokumente und wo Sie sie bekommen, steht im Ratgeber zu den WEG-Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Aichach.
Welche Rechte gehören zu Ihrer Wohnung?
Zur Wohnung gehören das Sondereigentum an den Räumen und ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Viele Wohnungen haben außerdem Sondernutzungsrechte. Käufer wollen genau wissen, was sie bekommen.
| Bestandteil | Wo er geregelt ist | Typische Käuferfrage |
|---|---|---|
| Wohnung mit Balkon | Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Ist der Balkon Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? |
| Kellerabteil | Aufteilungsplan, oft mit Nummer | Welches Abteil gehört zur Wohnung? |
| Stellplatz oder Garage | Sondernutzungsrecht oder eigenes Teileigentum mit eigenem Grundbuchblatt | Wird der Stellplatz mitverkauft oder separat? |
| Gartenanteil im Erdgeschoss | Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung | Wer zahlt für Pflege und Zaun? |
| Hobbyraum im Dachgeschoss | Teilungserklärung | Darf er zu Wohnzwecken genutzt werden? |
Hat Ihre Garage ein eigenes Grundbuchblatt, muss sie im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden. Prüfen Sie das anhand des Grundbuchauszugs vom Amtsgericht Aichach.
Braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters?
Das hängt von der Teilungserklärung ab. Nach § 12 WEG kann dort festgelegt sein, dass der Verwalter oder die Eigentümergemeinschaft dem Verkauf zustimmen muss. Ältere Anlagen enthalten diese Klausel häufiger.
Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Sie muss notariell beglaubigt vorliegen, bevor der Kaufpreis fällig wird. Informieren Sie den Verwalter früh und fragen Sie nach seinen Kosten für die Erklärung. Wie das Verfahren im Detail läuft, beschreibt der Beitrag zur Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf in Augsburg, der für Aichach genauso gilt.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Aichach zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Wie präsentieren Sie eine Wohnung bei Besichtigungen?
Eine Wohnung wirkt durch Licht und Ordnung. Räumen Sie persönliche Gegenstände weg, lassen Sie Rollläden hoch und öffnen Sie die Türen zwischen den Räumen. Kleine Wohnungen gewinnen, wenn wenige Möbel darin stehen.
Zeigen Sie bei der Besichtigung auch Keller, Stellplatz, Fahrradraum und Waschküche. Käufer achten auf Ordnung im Treppenhaus, den Zustand der Klingelanlage und den Eindruck, den die Nachbarschaft macht. Für das Exposé lohnen sich gute Bilder vom Balkon und vom Ausblick, Hinweise dazu enthält der Ratgeber zu Immobilienfotos für den Verkauf in Aichach.
Wie wird der Preis einer Wohnung in Aichach ermittelt?
Für Wohnungen nutzen Bewerter fast immer das Vergleichswertverfahren. Herangezogen werden Verkäufe ähnlicher Wohnungen in Aichach mit vergleichbarem Baujahr, Größe und Lage. Abschläge oder Zuschläge gibt es für Stockwerk, Aufzug, Balkonausrichtung, Ausstattung und den Zustand des Gemeinschaftseigentums.
Bei vermieteten Wohnungen kommt der Blick auf den Ertrag hinzu. Eine niedrige Bestandsmiete kann den Preis drücken, weil der Anleger sie nur begrenzt anheben darf. Eine kostenlose Immobilienbewertung in Aichach berücksichtigt beide Seiten.
Was regelt der Kaufvertrag bei einer Wohnung zusätzlich?
Der Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung enthält einige Punkte, die beim Hausverkauf fehlen. Dazu zählen der Stichtag, ab dem der Käufer das Hausgeld zahlt, und die Regelung bereits beschlossener, aber noch nicht abgerufener Sonderumlagen.
Die Erhaltungsrücklage gehört der Gemeinschaft und wird beim Verkauf nicht ausgezahlt. Sie geht mit der Wohnung auf den Käufer über. Bei der Abrechnung des laufenden Jahres gilt in der Regel: Wer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer ist, trägt Nachzahlungen oder erhält Guthaben. Abweichende Absprachen zwischen Ihnen und dem Käufer nimmt der Notar in den Vertrag auf.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Wohnungseigentümer in Aichach?
Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin tätig. Für Wohnungseigentümer in Aichach fordert sie die Unterlagen der Gemeinschaft beim Verwalter an, liest Protokolle und Abrechnungen durch und klärt offene Punkte, bevor Käufer danach fragen.
Sie erstellt eine kostenlose Wertermittlung, plant Besichtigungen mit Mietern und kümmert sich um die Verwalterzustimmung, wenn sie nötig ist. Bis zur Übergabe bleibt sie Ihre Ansprechpartnerin.
Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Aichach
Kann ich meine Wohnung in Aichach verkaufen, obwohl eine Sanierung beschlossen ist?
Ja. Legen Sie den Beschluss offen und regeln Sie im Kaufvertrag, wer die Sonderumlage trägt. Käufer schätzen Klarheit mehr als eine Überraschung nach dem Kauf.
Wie finde ich heraus, ob mein Stellplatz in Aichach zur Wohnung gehört?
Prüfen Sie die Teilungserklärung und den Grundbuchauszug. Steht der Stellplatz als eigenes Teileigentum im Grundbuch, muss er im Kaufvertrag gesondert genannt werden.
Darf ich während des Verkaufs die Mieter um Zutritt bitten?
Mieter müssen Besichtigungen nach rechtzeitiger Ankündigung zu üblichen Zeiten ermöglichen. Eine freundliche Absprache funktioniert in der Praxis meist besser als eine förmliche Aufforderung.
Was passiert mit dem Hausgeld nach dem Verkauf meiner Wohnung in Aichach?
Ab dem im Vertrag vereinbarten Stichtag zahlt der Käufer. Teilen Sie dem Verwalter den Eigentümerwechsel mit, damit er die Lastschrift umstellt.
Muss ich die Eigentümergemeinschaft über den Verkauf informieren?
Eine allgemeine Informationspflicht besteht nicht. Den Verwalter sollten Sie trotzdem früh einbinden, weil Sie seine Unterlagen und eventuell seine Zustimmung brauchen.
Ist eine kleine Wohnung in Aichach schwerer zu verkaufen?
Kleine Wohnungen sprechen Anleger, Singles und Senioren an. Ihre Käufergruppe ist kleiner als bei Familienwohnungen, aber oft sehr gezielt auf der Suche.
Was gilt, wenn ich die Wohnung in Aichach als Zweitwohnung genutzt habe?
Dann kann die Spekulationsfrist nach § 23 EStG eine Rolle spielen. Mehr dazu im Ratgeber Zweitwohnung in Aichach verkaufen, steuerliche Details klärt Ihr Steuerberater.
Wie gehen Sie jetzt weiter vor?
Fordern Sie beim Verwalter die Unterlagen der Gemeinschaft an und lassen Sie den Wert Ihrer Wohnung ermitteln. Die kostenlose Wertermittlung können Sie online anfragen, für Fragen vorab nutzen Sie das Kontaktformular.
Ihr nächster Schritt in Aichach
Katja M. Kuhn bespricht Ihre Situation in einem unverbindlichen Erstgespräch und erstellt auf Wunsch eine kostenlose Werteinschätzung Ihrer Immobilie.
Telefon: 0821 8108082
