Eine Verwalterzustimmung brauchen Sie beim Wohnungsverkauf in Augsburg nur dann, wenn die Teilungserklärung Ihrer Eigentümergemeinschaft sie ausdrücklich verlangt. Steht dort eine solche Klausel nach § 12 WEG, darf das Grundbuchamt den Käufer erst eintragen, wenn die Zustimmung in notariell beglaubigter Form vorliegt. Ein Blick in die Gemeinschaftsordnung klärt die Frage meist in wenigen Minuten.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Pflicht ergibt sich allein aus der Teilungserklärung, das Gesetz schreibt sie nicht für jede Wohnung vor.
- Der Verwalter darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund verweigern, der in der Person des Käufers liegt.
- Neben der Zustimmung braucht das Grundbuchamt einen Nachweis, dass der Unterzeichner wirksam zum Verwalter bestellt ist.
- Die Gemeinschaft kann die Zustimmungspflicht per Beschluss aufheben.
- In der Regel holt der Notar die Zustimmung ein, sobald der Kaufvertrag beurkundet ist.
Wo steht, ob Ihre Wohnung zustimmungspflichtig ist?
Schlagen Sie die Gemeinschaftsordnung auf, die Teil der Teilungserklärung ist. Suchen Sie nach Begriffen wie Veräußerungsbeschränkung, Zustimmung zur Veräußerung oder § 12 WEG. Bei älteren Wohnanlagen in Augsburg, etwa aus den Sechziger- und Siebzigerjahren in Kriegshaber oder Hochzoll, findet sich eine solche Klausel häufig. Neuere Teilungserklärungen verzichten öfter darauf.
Haben Sie die Teilungserklärung nicht zur Hand, erhalten Sie eine Kopie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Augsburg oder über den Notar. Auch das Grundbuch selbst enthält einen Hinweis, wenn eine Veräußerungsbeschränkung besteht.
Welche Ausnahmen sind üblich?
Viele Klauseln nehmen bestimmte Fälle aus. Typisch sind:
- Verkauf an Ehegatten oder Verwandte in gerader Linie
- Erstverkauf durch den Bauträger
- Verkauf durch einen Insolvenzverwalter
- Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung
Ob eine Ausnahme greift, entscheidet allein der Wortlaut Ihrer Teilungserklärung.
Wie läuft das Verfahren Schritt für Schritt ab?
Der Ablauf folgt in den meisten Fällen derselben Reihenfolge:
- Sie prüfen die Teilungserklärung und informieren den Notar über die Zustimmungspflicht.
- Der Notar beurkundet den Kaufvertrag mit Ihnen und dem Käufer.
- Er schickt dem Verwalter eine Kopie oder einen Auszug und bittet um Zustimmung.
- Der Verwalter unterschreibt die Zustimmung bei einem Notar seiner Wahl, der die Unterschrift beglaubigt.
- Zusammen mit dem Bestellungsnachweis geht die Erklärung an den beurkundenden Notar.
- Erst dann kann die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt beantragt werden.
Der Kaufpreis wird meist erst fällig, wenn alle Genehmigungen vorliegen. Eine verzögerte Zustimmung verschiebt also auch den Zahlungseingang. Was rund um den Termin beim Notar sonst geschieht, beschreibt der Beitrag zum Notartermin beim Hausverkauf in Augsburg.
Welchen Nachweis braucht das Grundbuchamt vom Verwalter?
Das Grundbuchamt will sicher sein, dass der Unterzeichner tatsächlich Verwalter ist. Dafür reicht in der Regel die Niederschrift über den Bestellungsbeschluss mit beglaubigten Unterschriften, wie sie das Wohnungseigentumsgesetz vorsieht. Fehlt dieser Nachweis oder ist die Bestellung abgelaufen, entsteht eine Lücke, die sich nur mit einem neuen Beschluss schließen lässt.
Fragen Sie deshalb schon vor der Vermarktung bei Ihrer Hausverwaltung nach, bis wann die Bestellung läuft und ob die beglaubigte Niederschrift vorliegt.
Darf der Verwalter die Zustimmung verweigern?
Nur aus einem wichtigen Grund. Gemeint sind Umstände in der Person des Käufers, die befürchten lassen, dass er seine Pflichten gegenüber der Gemeinschaft nicht erfüllt, etwa bekannte Zahlungsunfähigkeit. Persönliche Abneigungen oder Streit mit Ihnen als Verkäufer zählen dazu nicht.
Verweigert der Verwalter die Zustimmung ohne tragfähigen Grund, können Sie gerichtlich dagegen vorgehen. In der Praxis lösen sich solche Fälle meist durch ein klärendes Gespräch, bei dem der Notar vermittelt.
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Was kostet die Verwalterzustimmung und wer zahlt?
Es fallen zwei Arten von Kosten an. Die Notargebühr für die Beglaubigung der Unterschrift richtet sich nach der Gebührenordnung. Daneben kann der Verwalter laut Verwaltervertrag ein Entgelt für den Aufwand verlangen. Wer diese Kosten trägt, regelt der Kaufvertrag, häufig übernimmt sie der Verkäufer.
| Kostenposition | Grundlage | Typischer Zahler |
|---|---|---|
| Beglaubigung der Unterschrift | Notarkosten | nach Kaufvertrag, oft Verkäufer |
| Bearbeitungsentgelt des Verwalters | Verwaltervertrag | nach Vertrag, oft Verkäufer |
| Beglaubigte Bestellungsniederschrift | Notarkosten | Gemeinschaft oder Verkäufer |
Kann die Gemeinschaft die Zustimmungspflicht abschaffen?
Ja. Die Eigentümer können mit einfacher Mehrheit beschließen, dass die Veräußerungsbeschränkung aufgehoben wird. Danach wird die Löschung im Grundbuch beantragt. Steht in Ihrer Anlage ohnehin eine Versammlung an, lohnt der Vorschlag, weil künftige Verkäufe dadurch einfacher werden.
Welche Rolle spielt die Zustimmung für den Zeitplan?
Eine Zustimmung, die sauber vorbereitet ist, verlängert den Ablauf nur geringfügig. Probleme entstehen, wenn der Verwalter im Urlaub ist, die Bestellung gerade erneuert wird oder ein Verwalterwechsel ansteht. Wie viel Zeit ein Wohnungsverkauf insgesamt braucht, erläutert der Beitrag wie lange ein Hausverkauf in Augsburg dauert.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Augsburg?
Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin in Augsburg tätig. Sie prüft schon bei der Vorbereitung, ob Ihre Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung verlangt, spricht die Hausverwaltung frühzeitig an und stimmt den Ablauf mit dem Notar ab. So wissen alle Beteiligten, was nach der Beurkundung zu tun ist. Mehr zur Person finden Sie auf der Seite Stadtmaklerin Augsburg, den Ablauf eines Verkaufs unter Immobilie verkaufen.
Häufige Fragen zur Verwalterzustimmung in Augsburg
Gilt die Verwalterzustimmung auch bei einer Schenkung in Augsburg?
Das hängt vom Wortlaut der Teilungserklärung ab. Viele Klauseln erfassen jede Veräußerung, also auch Schenkungen. Andere nehmen Übertragungen an nahe Angehörige ausdrücklich aus.
Kann ich die Zustimmung schon vor dem Notartermin einholen?
Grundsätzlich ja, wenn Käufer und Vertragsinhalt feststehen. Üblich ist aber, dass der Notar die Zustimmung nach der Beurkundung anfordert, weil sich der Vertrag bis dahin noch ändern kann.
Was passiert, wenn meine Augsburger Wohnanlage keinen Verwalter hat?
Dann ist die Zustimmung, sofern vorgesehen, von den Eigentümern zu erteilen oder es muss zunächst ein Verwalter bestellt werden. Klären Sie das früh mit dem Notar, damit kein Stillstand entsteht.
Braucht der Käufer die Zustimmung für seine Finanzierung?
Die Bank zahlt erst, wenn die Voraussetzungen für die Eintragung gesichert sind. Die Verwalterzustimmung gehört dazu. Der Notar teilt der Bank mit, wann alles vorliegt.
Wie erfahre ich, ob die Bestellung meines Verwalters in Augsburg noch läuft?
Das steht im Protokoll der Versammlung, in der der Verwalter bestellt wurde. Fragen Sie bei der Hausverwaltung nach dem Ende der Bestellzeit und der beglaubigten Niederschrift.
Hat eine offene Sonderumlage Einfluss auf die Zustimmung?
Eine offene Umlage ist kein Grund zur Verweigerung, betrifft aber Käufer und Verkäufer. Wie Sie damit umgehen, erklärt der Beitrag zum Wohnungsverkauf mit Sonderumlage in Augsburg.
Welche weiteren Papiere liefert die Verwaltung in Augsburg beim Verkauf?
Neben der Zustimmung stellt sie Protokolle, Wirtschaftsplan, Abrechnung und Rücklagenstand bereit. Eine Übersicht bietet der Beitrag zu den WEG-Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Augsburg.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Lesen Sie in der Teilungserklärung nach, ob eine Zustimmungsklausel besteht, und fragen Sie Ihre Verwaltung nach dem Bestellungsnachweis. Für die weitere Planung Ihres Verkaufs nehmen Sie Kontakt mit Immobilien Kuhn auf oder rufen Sie an unter 0821 8108082.
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