Beim Verkauf einer Wohnung in Friedberg schauen Käufer genauer auf die Gemeinschaft als auf die Wohnung selbst. Hausgeld, Erhaltungsrücklage, anstehende Sanierungen am Gebäude und die Protokolle der Eigentümerversammlung entscheiden oft darüber, ob jemand kauft. Wer diese Unterlagen früh besorgt und die Frage klärt, ob die Wohnung leer oder vermietet verkauft wird, schafft die Grundlage für einen ruhigen Verkauf.
Das Wichtigste in Kürze
- Ob die Wohnung leer steht oder vermietet ist, bestimmt die Käufergruppe und damit die Vermarktung.
- Ein bestehender Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über, Kündigungen wegen des Verkaufs sind ausgeschlossen.
- Die Höhe der Erhaltungsrücklage ist für Käufer ein Gradmesser, wie gut das Haus verwaltet wird.
- Beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sonderumlagen sollten im Kaufvertrag klar zugeordnet werden.
- Ein Stellplatz oder Tiefgaragenplatz kann eigenes Sondereigentum mit eigener Grundbuchnummer sein.
Für wen ist Ihre Wohnung in Friedberg interessant?
Die Antwort hängt von Größe und Lage ab. Zweizimmerwohnungen in der Kernstadt ziehen oft Paare an, die bisher in Augsburg zur Miete wohnen, sowie ältere Friedberger, die ihr Haus verkauft haben und in die Nähe von Ärzten und Geschäften ziehen möchten. Eine Erdgeschosswohnung mit Garten und ohne Stufen ist genau für diese Gruppe gesucht.
Größere Wohnungen mit drei oder vier Zimmern interessieren junge Familien, für die ein Haus in Friedberg noch zu teuer ist. Diese Käufer achten auf Spielplatz, Kinderwagenabstellplatz und den Weg zur Kita. Kapitalanleger wiederum schauen auf die erzielbare Miete und die Nähe zur Augsburger Stadtgrenze, die Friedberg-West für Mieter attraktiv macht.
Wer seine Wohnung gezielt an Anleger verkaufen möchte, findet Hinweise im Beitrag zur Eigentumswohnung für Kapitalanleger in Friedberg.
Vermietet oder leer verkaufen?
Diese Entscheidung treffen Sie idealerweise, bevor das Inserat online geht. Beide Wege haben ihre eigene Logik.
| Gesichtspunkt | Leer verkaufen | Vermietet verkaufen |
|---|---|---|
| Käufergruppe | Selbstnutzer und Anleger | Fast ausschließlich Anleger |
| Besichtigungen | Jederzeit möglich | Nur in Absprache mit den Mietern |
| Preisbildung | Vergleich mit selbst genutzten Wohnungen | Bezug auf Mietrendite |
| Rechtliche Lage | Keine Rechte Dritter | Mietvertrag geht über, Kündigungsschutz bleibt |
| Mögliches Vorkaufsrecht | Entfällt | Bei Umwandlung nach Mietbeginn nach § 577 BGB möglich |
Mieter zum Auszug zu bewegen, um leer zu verkaufen, gelingt nur im Einvernehmen, etwa über einen Aufhebungsvertrag. Eine Eigenbedarfskündigung, nur um besser verkaufen zu können, ist unzulässig.
Besichtigungen bei bewohnten Mietwohnungen
Mieter müssen Besichtigungen nach Ankündigung dulden, dürfen aber nicht übermäßig belastet werden. Bewährt haben sich wenige gebündelte Termine, die Sie mit den Mietern abstimmen. Ein freundliches Gespräch vorab hilft. Manche Mieter interessieren sich sogar selbst für den Kauf.
Welche Unterlagen der Gemeinschaft brauchen Sie?
Neben Grundbuchauszug und Energieausweis benötigen Sie die Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Viele davon stellt die Hausverwaltung bereit, manche liegen bei Ihnen im Ordner.
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung der letzten Jahre
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Beschlusssammlung
- Bestätigung über die aktuelle Höhe der Erhaltungsrücklage
- Hausgeldabrechnung Ihrer Einheit
Eine ausführliche Liste mit Erläuterungen zu jedem Dokument finden Sie im Beitrag zu den WEG-Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Friedberg.
Was sagen Hausgeld und Rücklage über Ihre Wohnung?
Käufer rechnen das Hausgeld in ihre monatliche Belastung ein. Ein auffällig niedriges Hausgeld wirkt nur auf den ersten Blick günstig. Ist die Rücklage gleichzeitig knapp, kommen größere Reparaturen am Dach oder an der Heizungsanlage als Sonderumlage auf alle Eigentümer zu.
Lesen Sie die Protokolle der letzten Versammlungen selbst durch, bevor Käufer das tun. Steht dort eine Fassadensanierung oder der Austausch der Aufzugsanlage zur Diskussion, sollten Sie das im Gespräch offen ansprechen. Interessenten finden es ohnehin, und eine ehrliche Auskunft schafft Vertrauen.
Wenn eine Sonderumlage beschlossen ist
Wer zahlt, wenn die Umlage vor dem Verkauf beschlossen, aber erst danach fällig wird? Gegenüber der Gemeinschaft haftet in der Regel derjenige, der zum Fälligkeitszeitpunkt Eigentümer ist. Im Kaufvertrag können Sie und der Käufer eine andere Verteilung vereinbaren. Mehr dazu lesen Sie unter Wohnung mit Sonderumlage in Friedberg verkaufen.
Braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters?
Das steht in der Teilungserklärung. Viele Gemeinschaften haben nach § 12 WEG vereinbart, dass der Verwalter einem Verkauf zustimmen muss. Er darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern, braucht für die Erklärung aber einen Verwalternachweis und eine notarielle Beglaubigung. Fordern Sie die Zustimmung deshalb früh an. Wie das in der Praxis abläuft, beschreibt der Beitrag zur Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf in Friedberg.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Friedberg zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Wie bereiten Sie die Wohnung für Fotos und Besichtigungen vor?
Bei Wohnungen zählt jeder Quadratmeter. Leeren Sie Flur und Balkon, stellen Sie überzählige Möbel in den Keller und sorgen Sie für Licht in jedem Raum. Ein sauberer Kellerabteil und ein aufgeräumter Fahrradkeller hinterlassen einen ordentlichen Eindruck vom ganzen Haus.
Käufer fragen bei Besichtigungen auffallend oft nach Dingen außerhalb der Wohnung:
- Wie alt ist die Heizungsanlage des Hauses?
- Gibt es einen Aufzug und wann wurde er zuletzt gewartet?
- Wer wohnt in den anderen Wohnungen, eher Eigentümer oder Mieter?
- Wie laufen die Eigentümerversammlungen ab?
- Sind Balkone, Fenster oder Dach in den nächsten Jahren fällig?
Notieren Sie Ihre Antworten vorher. Wer die Hausverwaltung erst fragen muss, verliert Zeit, und der Interessent schaut sich weiter um.
Wie setzen Sie einen passenden Preis an?
Für Wohnungen lässt sich der Wert über Vergleichsverkäufe meist gut bestimmen, weil es in Friedberg genug ähnliche Einheiten gibt. Entscheidend sind Stockwerk, Balkon oder Garten, Baujahr der Wohnanlage, Zustand von Bad und Küche sowie der Stellplatz. Eine erste Orientierung gibt der Beitrag Wie viel ist meine Wohnung in Friedberg wert?, eine konkrete Einschätzung bekommen Sie über die kostenlose Wertermittlung.
Der Tiefgaragenplatz verdient eigene Aufmerksamkeit. Ist er als eigenes Teileigentum im Grundbuch eingetragen, kann er mitverkauft oder separat behalten werden. Steht dagegen nur ein Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung, gehört er untrennbar zur Wohnung.
Welche Steuern können beim Wohnungsverkauf anfallen?
Haben Sie die Wohnung selbst bewohnt, im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor, bleibt der Gewinn steuerfrei. Bei vermieteten Wohnungen gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren nach § 23 EStG. Die Details und mögliche Gestaltungen klärt Ihr Steuerberater, idealerweise bevor Sie ein Angebot annehmen.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Friedberg?
Katja M. Kuhn fordert die WEG-Unterlagen bei der Hausverwaltung an, prüft Protokolle und Rücklage und bereitet Antworten auf die üblichen Käuferfragen vor. Sie stimmt Besichtigungstermine mit Mietern ab und begleitet Sie bis zur Übergabe der Wohnung. Seit 2005 ist sie als Maklerin in Augsburg und Umgebung tätig. Mehr zur Zusammenarbeit lesen Sie auf der Seite Immobilienmakler in Friedberg.
Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Friedberg
Darf ich meine vermietete Wohnung in Friedberg jederzeit verkaufen?
Ja. Der Verkauf ist jederzeit möglich, der Mietvertrag bleibt bestehen und geht auf den Käufer über. Informieren Sie Ihre Mieter frühzeitig, damit Besichtigungen reibungslos klappen.
Wer zahlt bei einem Verkauf in Friedberg das Hausgeld im Übergabemonat?
Das regelt der Kaufvertrag. Üblich ist, dass der Käufer ab dem Übergabetag das Hausgeld trägt. Die Abrechnung mit der Verwaltung erfolgt nach dem vereinbarten Stichtag.
Was passiert mit meinem Anteil an der Erhaltungsrücklage?
Die Rücklage gehört der Gemeinschaft und bleibt beim Verkauf im Haus. Sie wird nicht an Sie ausgezahlt. Käufer berücksichtigen eine gut gefüllte Rücklage allerdings positiv bei ihrer Kaufentscheidung.
Wie finde ich in Friedberg Käufer für eine Wohnung ohne Aufzug?
Eine Wohnung im obersten Stock ohne Aufzug spricht vor allem jüngere Käufer und Anleger an. Heben Sie Vorteile wie Ruhe, Licht und Ausblick hervor und beschreiben Sie den Treppenaufgang ehrlich.
Muss ich die Hausverwaltung über den geplanten Verkauf informieren?
Spätestens wenn eine Verwalterzustimmung nötig ist, ja. Unabhängig davon brauchen Sie die Verwaltung für Unterlagen wie Rücklagenbestätigung und Jahresabrechnung.
Kann ich in Friedberg nur die Wohnung verkaufen und den Tiefgaragenplatz behalten?
Das ist möglich, wenn der Stellplatz als eigenes Teileigentum im Grundbuch steht. Prüfen Sie außerdem die Teilungserklärung, denn manche Gemeinschaften beschränken den Verkauf von Stellplätzen an Hausfremde.
Was ist, wenn in der Wohnanlage ein Streit unter Eigentümern läuft?
Laufende Beschlussanfechtungen oder Rechtsstreitigkeiten sollten Sie offenlegen. Käufer erfahren davon über die Protokolle, und ein Verschweigen kann später zu Ansprüchen führen.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Fordern Sie die Unterlagen bei Ihrer Hausverwaltung an und entscheiden Sie, ob Sie leer oder vermietet verkaufen. Für eine Einschätzung des Werts Ihrer Wohnung in Friedberg und ein Gespräch über den Ablauf erreichen Sie Katja M. Kuhn unter 0821 8108082 oder über die Seite Kontakt.
Ihr nächster Schritt in Friedberg
Katja M. Kuhn bespricht Ihre Situation in einem unverbindlichen Erstgespräch und erstellt auf Wunsch eine kostenlose Werteinschätzung Ihrer Immobilie.
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