Wohnung in Hochzoll verkaufen: Was müssen Eigentümer beachten?

Beim Verkauf einer Wohnung in Hochzoll achten Käufer genauso auf die Eigentümergemeinschaft wie auf die Wohnung selbst. Halten Sie deshalb Teilungserklärung, Protokolle der letzten Versammlungen, Wirtschaftsplan und Angaben zur Erhaltungsrücklage bereit. Ob die Wohnung leer oder vermietet ist, bestimmt außerdem, wer sie kauft und wie Sie sie vermarkten.

Wer kauft Wohnungen in Hochzoll?

Die Käufer lassen sich grob in zwei Gruppen teilen. Selbstnutzer sind oft Paare, kleine Familien oder Menschen, die aus einem Haus in eine kleinere Wohnung ziehen. Sie schätzen die Straßenbahnverbindung in die Augsburger Innenstadt, Einkaufsmöglichkeiten im Viertel und die Nähe zum Lech. Kapitalanleger dagegen rechnen mit Miete, Hausgeld und Instandhaltung.

Für Ihre Vermarktung macht das einen deutlichen Unterschied. Eine leere Wohnung mit Balkon in ruhiger Lage spricht Selbstnutzer an. Fotos, Grundriss und Beschreibung sollten zeigen, wie man dort wohnt. Eine vermietete Wohnung braucht dagegen Zahlen: Kaltmiete, Mietbeginn, letzte Mieterhöhung und die Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

Welche Unterlagen erwarten Käufer und Banken?

Bei Wohnungen ist die Liste länger als bei Häusern, weil die Gemeinschaft hinzukommt. Viele Dokumente bekommen Sie von der Hausverwaltung, für andere sind Behörden zuständig.

Fordern Sie die Unterlagen gesammelt bei der Verwaltung an, bevor Sie inserieren. Manche Verwaltungen brauchen einige Wochen dafür. Was im Einzelnen in die WEG-Mappe gehört, vertieft der Beitrag zu den WEG-Unterlagen beim Wohnungsverkauf in Hochzoll.

Wie wirken Hausgeld, Rücklage und Beschlüsse auf den Preis?

Käufer rechnen. Ein hohes Hausgeld schmälert, was sie für Kreditraten übrig haben. Eine dünne Erhaltungsrücklage bei einem älteren Gebäude lässt vermuten, dass bald eine Sonderumlage kommt. Beides drückt die Zahlungsbereitschaft.

Positiv wirken dagegen abgeschlossene Sanierungen. Wurde das Dach erneuert oder die Fassade gedämmt, und ist das bereits bezahlt, ist das ein starkes Argument. Nennen Sie solche Maßnahmen im Exposé mit Jahr.

Beschlossene Sonderumlagen richtig regeln

Hat die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschlossen, die erst nach dem Verkauf fällig wird, entsteht oft Streit. Grundsätzlich schuldet sie, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Im Kaufvertrag können Sie eine andere Verteilung vereinbaren. Sprechen Sie das offen an und lassen Sie es vom Notar festhalten.

Was ändert sich, wenn die Wohnung vermietet ist?

Der Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über. Sie können ihn wegen des Verkaufs nicht beenden. Das schränkt den Käuferkreis ein, weil Selbstnutzer oft erst nach Jahren einziehen könnten.

Prüfen Sie, ob ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht. Das ist der Fall, wenn die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt wurde. Der Mieter kann dann nach dem Notartermin zu denselben Bedingungen eintreten.

Für Anleger zählen vor allem diese Punkte:

• aktuelle Kaltmiete und Datum der letzten Erhöhung
• Mietdauer und Zahlungsverhalten des Mieters
• nicht umlagefähige Kosten aus dem Hausgeld
• anstehende Maßnahmen der Gemeinschaft

Wollen Sie lieber an einen Selbstnutzer verkaufen, warten Sie auf einen Mieterwechsel. Eine Vereinbarung mit dem Mieter über einen freiwilligen Auszug ist ebenfalls möglich, sollte aber schriftlich festgehalten werden.

Wie bereiten Sie die Wohnung auf Besichtigungen vor?

Bei Wohnungen zählt Licht. Öffnen Sie Vorhänge und Rollläden, schalten Sie auch tagsüber Lampen in dunklen Fluren ein. Räumen Sie Balkon oder Terrasse frei, denn viele Käufer stellen sich dort zuerst vor, wie sie im Sommer sitzen.

Zeigen Sie auch Keller, Fahrradraum und Stellplatz. Käufer fragen häufig, wo sie Kinderwagen oder Fahrräder abstellen. Ein aufgeräumter Kellerraum beantwortet diese Frage ohne Worte.

Informieren Sie bei vermieteten Wohnungen den Mieter rechtzeitig über Besichtigungen und stimmen Sie die Termine mit ihm ab. Ein kooperativer Mieter ist für den Verkauf viel wert.

Wie finden Sie den richtigen Angebotspreis?

Vergleichen Sie mit Wohnungen ähnlicher Größe, Etage und Ausstattung in Hochzoll und den angrenzenden Stadtteilen. Angebotspreise aus Portalen sind dabei nur ein Hinweis, weil sie nicht den tatsächlichen Verkaufspreis zeigen. Eine Bewertung vor Ort bezieht Zustand, Lage im Haus und die Situation der Gemeinschaft ein. Wie das abläuft, steht im Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung in Hochzoll.

Einzelne Merkmale verändern den Wert spürbar. Eine Wohnung im zweiten Obergeschoss mit Aufzug wird anders gesehen als eine ohne. Ein Tiefgaragenplatz, der mitverkauft wird, ist in vielen Straßen ein Pluspunkt.

Welche Rolle spielt die Hausverwaltung im Verkauf?

Die Verwaltung liefert Unterlagen, beantwortet Fragen der Käuferbank und erteilt, falls vorgesehen, die Zustimmung zum Verkauf. Bitten Sie die Verwaltung früh um eine Bestätigung, dass keine Hausgeldrückstände bestehen. Manche Käufer verlangen eine solche Bescheinigung.

Nach dem Notartermin informiert der Notar die Verwaltung über den Eigentümerwechsel. Ab dem vereinbarten Übergabetag zahlt der Käufer das Hausgeld.

Was passiert nach dem Notartermin?

Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt in Augsburg, holt eine Verwalterzustimmung ein, falls nötig, und fordert Löschungsbewilligungen bei Ihrer Bank an. Danach teilt er dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Erst wenn das Geld bei Ihnen eingegangen ist, übergeben Sie die Schlüssel. Notieren Sie die Zählerstände im Übergabeprotokoll und geben Sie Fernbedienungen für Garage und Tiefgarage weiter.

Die Schritte vor der Unterschrift beschreibt der Beitrag zum Immobilienverkauf in Hochzoll bis zum Notartermin ausführlich.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Hochzoll?

Katja M. Kuhn vermittelt seit 2005 Wohnungen und Häuser in Augsburg. Sie fordert die Unterlagen bei der Hausverwaltung an, liest Protokolle und Wirtschaftsplan mit Ihnen durch und bereitet die Fakten für Selbstnutzer und Anleger verständlich auf. Bei vermieteten Wohnungen stimmt sie die Besichtigungen mit dem Mieter ab. Sie prüft die Finanzierung der Interessenten und begleitet Sie bis zur Übergabe.

Wenn Sie Ihre Wohnung lieber weiter vermieten möchten, finden Sie Informationen auf der Seite zum Vermieten mit Immobilien Kuhn.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Hochzoll

Darf ich meine vermietete Wohnung in Hochzoll jederzeit verkaufen?

Ja, der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Prüfen Sie aber, ob dem Mieter ein Vorkaufsrecht zusteht.

Wer zahlt das Hausgeld im Monat des Verkaufs?

Das regelt der Kaufvertrag. Üblich ist, dass der Käufer ab dem Tag der Übergabe zahlt.

Muss ich Mängel am Gemeinschaftseigentum offenlegen?

Bekannte Mängel sollten Sie offen nennen, auch wenn sie das Gemeinschaftseigentum betreffen. Verschweigen Sie arglistig etwas, greift der Haftungsausschluss im Vertrag nicht.

Was passiert mit der Erhaltungsrücklage beim Verkauf der Wohnung in Hochzoll?

Die Rücklage gehört der Gemeinschaft und bleibt dort. Ihr Anteil wird Ihnen nicht ausgezahlt, er wirkt aber über den Preis mit.

Wie lange brauche ich, um die WEG-Unterlagen in Hochzoll zu bekommen?

Das hängt von der Hausverwaltung ab. Fragen Sie früh an, am besten gleich nach der Entscheidung zum Verkauf.

Lohnt es sich, eine leere Wohnung in Hochzoll vor dem Verkauf zu streichen?

Ein frischer Anstrich in hellen Farben kostet wenig und macht Räume freundlicher. Größere Umbauten lohnen sich meist nicht.

Fällt beim Verkauf meiner Wohnung Steuer an?

Bei selbst bewohnten Wohnungen meist nicht. Bei vermieteten Wohnungen kann innerhalb von zehn Jahren nach Kauf Steuer nach § 23 EStG anfallen. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Bitten Sie Ihre Hausverwaltung um die Unterlagen und lassen Sie den Wert Ihrer Wohnung einschätzen. Die kostenlose Wertermittlung fragen Sie online an, ein persönliches Gespräch vereinbaren Sie über die Kontaktseite oder unter 0821 8108082.