Steht für Ihre Wohnung in Hammerschmiede eine Sonderumlage an, müssen Sie Käufer vor dem Notartermin darüber informieren, sowohl über bereits beschlossene als auch über absehbare Umlagen. Am einfachsten geschieht das, indem Sie die Protokolle der Eigentümerversammlung mit dem Exposé herausgeben und den Betrag im Gespräch offen ansprechen. Wer zahlt, regeln Sie danach ausdrücklich im Kaufvertrag.
Das Wichtigste in Kürze
- Maßgeblich für die Zahlungspflicht gegenüber der Gemeinschaft ist der Fälligkeitstermin der Umlage, im Kaufvertrag können Sie intern etwas anderes vereinbaren.
- Wer einen bekannten Beschluss verschweigt, riskiert trotz Haftungsausschluss Schadensersatz oder Rückabwicklung.
- Eine beschlossene Sanierung kann für Käufer auch ein Argument sein, weil die Arbeiten dann bereits geplant und finanziert sind.
- Banken fragen bei der Finanzierung gezielt nach offenen Umlagen.
Was gilt als Sonderumlage?
Eine Sonderumlage ist ein zusätzlicher Betrag, den die Eigentümergemeinschaft per Beschluss von allen Eigentümern verlangt, wenn die Rücklage für eine Maßnahme nicht reicht. Typische Anlässe sind Dacharbeiten, ein neuer Heizkessel, Balkonsanierungen oder Feuchtigkeitsschäden im Keller. Jeder Eigentümer zahlt nach seinem Miteigentumsanteil, sofern die Gemeinschaft nichts anderes beschlossen hat.
In kleineren Wohnanlagen, wie es sie in Hammerschmiede häufig gibt, fallen Umlagen pro Wohnung oft spürbar aus, weil sich die Kosten auf wenige Parteien verteilen.
Was müssen Sie Käufern offenlegen?
Offenlegen müssen Sie alles, was für die Kaufentscheidung erkennbar wichtig ist. Bei einer Sonderumlage gehören dazu:
- bereits beschlossene Umlagen mit Betrag und Fälligkeit
- Maßnahmen, über die in der nächsten Versammlung abgestimmt wird
- bekannte Schäden am Gemeinschaftseigentum, die eine Umlage wahrscheinlich machen
- laufende Streitigkeiten in der Gemeinschaft über Sanierungen
Am sichersten ist der schriftliche Weg. Übergeben Sie die Protokolle der letzten Versammlungen und die Beschlusssammlung und lassen Sie sich den Empfang bestätigen. Im Kaufvertrag kann der Notar festhalten, dass der Käufer diese Unterlagen erhalten hat.
Wer zahlt die Sonderumlage nach dem Verkauf?
Gegenüber der Gemeinschaft zahlt, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch steht. Wird die Umlage vor dem Eigentumswechsel fällig, sind Sie in der Pflicht, danach der Käufer. Im Kaufvertrag können Sie jede andere Verteilung vereinbaren.
| Situation | Übliche Regelung im Vertrag |
|---|---|
| Umlage beschlossen und schon bezahlt | Verkäufer hat gezahlt, Preis berücksichtigt die durchgeführte Maßnahme |
| Umlage beschlossen, fällig vor Übergabe | Verkäufer zahlt, oder Käufer übernimmt gegen Preisanpassung |
| Umlage beschlossen, fällig nach Übergabe | Käufer zahlt, oft mit Abschlag beim Kaufpreis |
| Maßnahme nur geplant | Hinweis im Vertrag, Kosten trägt der künftige Eigentümer |
Wie verhandeln Sie den Preis?
Käufer rechnen die Umlage gegen den Kaufpreis. Oft hilft ein ruhiger Blick auf das Ergebnis der Maßnahme: Ein neues Dach oder eine erneuerte Heizung sind Arbeiten, die der Käufer in den nächsten Jahren nicht mehr bezahlen muss. Wie hoch der Wert Ihrer Wohnung mit und ohne Maßnahme liegt, klärt eine kostenlose Immobilienbewertung in Hammerschmiede.
Was passiert, wenn Sie eine Umlage verschweigen?
Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag schützt Sie nicht bei arglistigem Verschweigen. Erfährt der Käufer nach dem Kauf von einem Beschluss, den Sie kannten, kann er Schadensersatz verlangen oder im schlimmsten Fall den Vertrag rückabwickeln lassen. Das kostet Zeit, Anwaltsgebühren und Nerven.
Ähnliches gilt für andere Mängel, wie der Beitrag zum Offenlegen von Mängeln in Lechhausen zeigt. Hinzu kommt der praktische Teil. Banken fordern bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung die Protokolle an. Ein verschwiegener Beschluss fällt dort häufig auf, kurz vor dem Notartermin.
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Sollten Sie mit dem Verkauf bis nach der Sanierung warten?
Das hängt von Ihrer Lage ab. Wer die Umlage problemlos bezahlen kann, verkauft nach Abschluss der Arbeiten eine Wohnung in einem erneuerten Haus. Wer schnell verkaufen möchte oder die Umlage nicht aufbringen will, kann die Kosten an den Käufer weitergeben und das im Preis berücksichtigen.
Beide Wege sind möglich. Wichtig ist, dass Käufer von Anfang an mit offenen Karten spielen können. Weitere Punkte zum Verkauf von Eigentumswohnungen stehen im Beitrag zum Wohnungsverkauf in Hammerschmiede.
Welche Unterlagen helfen beim Verkauf?
Hilfreich sind neben Protokollen und Beschlusssammlung die Angebote der Handwerker, auf denen der Beschluss beruht, und eine Bestätigung der Verwaltung über bereits geleistete Zahlungen. Damit sieht der Käufer, wofür das Geld ausgegeben wird.
Fragen Sie die Verwaltung auch nach dem aktuellen Stand der Erhaltungsrücklage. Eine gut gefüllte Rücklage zeigt, dass weitere Umlagen in absehbarer Zeit weniger wahrscheinlich sind. Wie diese Angaben im Exposé erscheinen, lesen Sie im Beitrag zum Exposé für Ihre Immobilie in Hammerschmiede.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Hammerschmiede?
Katja M. Kuhn liest mit Ihnen die Protokolle durch, bewertet die Wohnung kostenlos und bereitet die Unterlagen so auf, dass Käufer die Umlage von Anfang an einordnen können. Seit 2005 begleitet sie Verkäufe in Augsburg bis zur Übergabe. Einen Überblick über ihre Arbeit gibt die Seite Immobilie verkaufen.
Häufige Fragen zur Sonderumlage in Hammerschmiede
Muss ich eine geplante Maßnahme in meiner Wohnanlage in Hammerschmiede erwähnen, die noch nicht beschlossen ist?
Ja, wenn sie Ihnen bekannt ist und Kosten für den Käufer wahrscheinlich sind. Ein Hinweis auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung genügt oft.
Kann der Käufer bei der Eigentümerversammlung schon mitstimmen?
Stimmberechtigt ist, wer im Grundbuch steht. Sie können dem Käufer aber eine Vollmacht erteilen, wenn die Versammlung zwischen Notartermin und Eigentumswechsel stattfindet.
Wer erhält eine Rückzahlung, falls die Umlage in Hammerschmiede am Ende niedriger ausfällt?
Die Gemeinschaft rechnet mit dem Eigentümer zum Zeitpunkt der Abrechnung ab. Wollen Sie eine Rückzahlung erhalten, vereinbaren Sie das im Kaufvertrag.
Senkt eine Sonderumlage den Wert meiner Wohnung in Hammerschmiede?
Der Wert sinkt meist um die noch offenen Kosten. Nach Abschluss der Maßnahme kann die Wohnung dagegen attraktiver sein, weil das Gebäude in besserem Zustand ist.
Kann ich eine Sonderumlage ablehnen, weil ich verkaufe?
Ein gültiger Beschluss bindet alle Eigentümer. Sie können in der Versammlung dagegen stimmen und den Beschluss unter Umständen anfechten, ein geplanter Verkauf allein ist dafür kein Grund.
Was steht zur Umlage im Notarvertrag?
Der Notar nimmt auf, welche Beschlüsse bekannt sind und wer welche Beträge trägt. Prüfen Sie den Entwurf genau auf diesen Abschnitt.
Wie gehen Sie jetzt vor?
Sammeln Sie Protokolle, Beschlüsse und Angebote und lassen Sie Ihre Wohnung bewerten. Katja M. Kuhn erreichen Sie unter 0821 8108082 oder über die Kontaktseite.
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