Beim Verkauf einer Wohnung in Hammerschmiede kommt zu den üblichen Schritten eines Immobilienverkaufs die Eigentümergemeinschaft hinzu. Käufer und ihre Banken wollen Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und die Höhe der Erhaltungsrücklage sehen, manchmal muss außerdem die Verwaltung zustimmen. Wer diese Unterlagen früh von der Hausverwaltung anfordert, kann zügig verkaufen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Teilungserklärung legt fest, was zu Ihrer Wohnung gehört, etwa Kellerabteil, Stellplatz oder Gartenanteil.
- Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen zeigen Käufern geplante Arbeiten und mögliche Streitpunkte.
- Ob eine Verwalterzustimmung nach § 12 WEG nötig ist, steht in der Teilungserklärung.
- Eine vermietete Wohnung spricht eher Kapitalanleger an, eine leere Wohnung auch Selbstnutzer.
- Das Hausgeld gehört mit seinen Bestandteilen in jedes Exposé.
Was ist beim Wohnungsverkauf anders als beim Hausverkauf?
Anders ist vor allem, dass Sie nur einen Teil des Gebäudes verkaufen und der Rest der Gemeinschaft gehört. Dach, Fassade, Treppenhaus und Heizung sind in aller Regel Gemeinschaftseigentum. Über ihre Erhaltung entscheidet die Eigentümerversammlung, bezahlt wird aus der Rücklage oder über Sonderumlagen.
Käufer prüfen deshalb zwei Dinge: Ihre Wohnung und den Zustand der Gemeinschaft. Eine schöne Wohnung in einem Haus mit hohem Sanierungsstau ist schwerer zu verkaufen als eine durchschnittliche Wohnung in einer gut verwalteten Anlage.
Welche Wohnungen gibt es in Hammerschmiede?
In Hammerschmiede überwiegen Einfamilien- und Doppelhäuser, Eigentumswohnungen gibt es vor allem in kleineren Wohnanlagen und Mehrfamilienhäusern. Häufig handelt es sich um Wohnungen mit wenigen Parteien, manchmal mit Gartenanteil im Erdgeschoss.
Für Käufer bedeutet das ein ruhiges Umfeld und überschaubare Gemeinschaften. Gefragt sind solche Wohnungen bei Paaren, älteren Menschen, die aus dem eigenen Haus in eine kleinere Wohnung wechseln, und bei Kapitalanlegern. Wer eine Wohnung mit Garten oder Terrasse verkauft, spricht oft auch junge Familien an, die sich ein Haus in Hammerschmiede noch nicht leisten wollen.
Welche Unterlagen fordern Sie bei der Hausverwaltung an?
Bei der Hausverwaltung fordern Sie alle Dokumente an, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Viele Verwaltungen stellen sie gegen eine Gebühr zusammen, manche über ein Online-Portal.
| Unterlage | Warum Käufer sie sehen wollen |
|---|---|
| Teilungserklärung mit Aufteilungsplan | Zeigt Sondereigentum, Sondernutzungsrechte und Miteigentumsanteil |
| Protokolle der letzten Versammlungen | Geplante Sanierungen, Beschlüsse, Konflikte |
| Beschlusssammlung | Alle gültigen Beschlüsse auf einen Blick |
| Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung | Höhe des Hausgelds und tatsächliche Kosten |
| Stand der Erhaltungsrücklage | Finanzielle Reserve für Reparaturen |
| Energieausweis des Gebäudes | Pflichtangabe in der Anzeige |
| Hausordnung | Regeln zu Haustieren, Garten, Fahrrädern |
Prüfen Sie die Protokolle selbst, bevor Sie sie weitergeben. Ein Beschluss über eine größere Dachsanierung oder neue Fenster sollte im Exposé erwähnt werden. Wie Sie mit beschlossenen Kosten umgehen, beschreibt der Beitrag zur Sonderumlage beim Wohnungsverkauf in Hammerschmiede.
Brauchen Sie die Zustimmung der Verwaltung?
Ob Sie die Zustimmung brauchen, regelt die Teilungserklärung. Steht dort eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, muss die Verwaltung dem Verkauf zustimmen. Die Zustimmung darf sie nur aus wichtigem Grund verweigern.
Die Zustimmung wird beim Notar in öffentlich beglaubigter Form vorgelegt. Klären Sie früh, ob sie nötig ist, damit der Notar sie rechtzeitig anfordert. Sonst verzögert sich die Kaufpreiszahlung, weil die Fälligkeit davon abhängt.
Wie wirkt sich ein Mietverhältnis aus?
Ein laufendes Mietverhältnis bleibt beim Verkauf bestehen, der Käufer tritt nach § 566 BGB in den Mietvertrag ein. Damit sprechen Sie vor allem Kapitalanleger an. Selbstnutzer interessieren sich für vermietete Wohnungen meist nur, wenn sie warten können oder Eigenbedarf geltend machen wollen.
Welche Mietunterlagen braucht der Käufer?
- Mietvertrag mit allen Nachträgen
- Nachweis über die Kaution und wo sie angelegt ist
- Letzte Nebenkostenabrechnung an den Mieter
- Übersicht über Mieterhöhungen
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Wurde die Wohnung nach Abschluss des Mietvertrags in Eigentum umgewandelt, steht dem Mieter beim ersten Verkauf nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu. Der Notar informiert ihn dann über den Kaufvertrag. Für Kapitalanleger als Zielgruppe gibt der Beitrag zum Verkauf an Kapitalanleger in Lechhausen weitere Hinweise.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Hammerschmiede zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Wie wird der Preis einer Wohnung bestimmt?
Der Preis einer Wohnung richtet sich vor allem nach Vergleichsverkäufen ähnlicher Wohnungen in der Umgebung. Dazu kommen Lage im Haus, Ausrichtung, Balkon oder Garten, Stellplatz und Zustand. Eine Erdgeschosswohnung mit eigenem Gartenanteil wird anders eingeordnet als eine Dachgeschosswohnung ohne Aufzug.
Bei vermieteten Wohnungen zählt zusätzlich die Miete. Käufer rechnen, wie viele Jahresmieten sie zahlen, und vergleichen das mit anderen Angeboten in Augsburg. Für eine fundierte Einschätzung eignet sich eine kostenlose Immobilienbewertung in Hammerschmiede.
Welche Angaben gehören ins Exposé einer Wohnung?
Ins Exposé gehören neben Wohnfläche und Zimmerzahl das Stockwerk, die Zahl der Einheiten im Haus, das Hausgeld mit Anteil der Rücklage und die Heizungsart. Käufer wollen wissen, was sie monatlich zahlen und welche Arbeiten anstehen.
Fotos sollten auch Treppenhaus, Keller und Außenanlagen zeigen. Ein Grundriss mit Maßen hilft, Möbel gedanklich zu stellen. Wie ein vollständiges Exposé aufgebaut ist, lesen Sie im Beitrag zum Exposé für Immobilien in Hammerschmiede.
Wie laufen Besichtigungen in einer Wohnanlage ab?
Besichtigungen in einer Wohnanlage brauchen etwas mehr Abstimmung als im eigenen Haus. Interessenten möchten Keller, Waschraum, Fahrradraum und Stellplatz sehen, also Bereiche, die Sie mit den Nachbarn teilen. Sagen Sie den Mitbewohnern ruhig Bescheid, wenn an einem Samstag mehrere Termine anstehen.
Ein aufgeräumtes Kellerabteil und ein gepflegter Eingangsbereich machen einen guten Eindruck. Liegen im Treppenhaus Kartons oder steht ein Sperrmüllhaufen vor der Tür, spricht die Hausverwaltung das Thema vielleicht ohnehin gerade an. Fragen von Käufern zu Nachbarn, Lautstärke oder Hausmeisterdienst beantworten Sie sachlich und ehrlich.
Was passiert nach dem Verkauf mit Hausgeld und Abrechnung?
Ab dem Übergabetag zahlt der Käufer das Hausgeld. Im Kaufvertrag wird meist vereinbart, wie Nachzahlungen oder Guthaben aus der Jahresabrechnung verteilt werden. Üblich ist, dass der Eigentümer zum Zeitpunkt des Beschlusses über die Abrechnung zahlt oder erstattet bekommt.
Die bestehende Erhaltungsrücklage geht mit der Wohnung über, sie wird Ihnen nicht ausgezahlt. Informieren Sie die Verwaltung nach der Übergabe schriftlich über den Eigentümerwechsel.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Hammerschmiede?
Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin in Augsburg tätig und kennt die Unterlagen, die Banken bei Eigentumswohnungen verlangen. Sie fordert die WEG-Dokumente an, liest die Protokolle, bewertet die Wohnung kostenlos und bereitet Exposé und Besichtigungen vor. Bis zur Übergabe bleibt sie Ihre Ansprechpartnerin.
Mehr zur Zusammenarbeit lesen Sie auf der Seite Immobilie verkaufen. Einen Termin vereinbaren Sie über die Kontaktseite.
Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Hammerschmiede
Wie lange dauert es, die WEG-Unterlagen für eine Wohnung in Hammerschmiede zu bekommen?
Das hängt von der Verwaltung ab. Manche liefern innerhalb weniger Arbeitstage, andere brauchen länger. Fordern Sie die Unterlagen an, bevor die Wohnung inseriert wird.
Darf ich meine Wohnung in Hammerschmiede verkaufen, während der Mieter noch drin wohnt?
Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Besichtigungen stimmen Sie rechtzeitig mit dem Mieter ab.
Wer zahlt eine Sonderumlage, die kurz vor dem Verkauf beschlossen wurde?
Das hängt vom Zeitpunkt der Fälligkeit und von der Vereinbarung im Kaufvertrag ab. Regeln Sie diesen Punkt ausdrücklich beim Notar.
Gehört der Tiefgaragenstellplatz automatisch zur Wohnung?
Nur wenn er als Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht der Wohnung zugeordnet ist. Ein eigener Stellplatz mit eigenem Grundbuchblatt muss im Vertrag mitverkauft werden.
Lohnt es sich, eine leere Wohnung in Hammerschmiede vor dem Verkauf zu streichen?
Frisch gestrichene Wände wirken hell und gepflegt und kosten wenig. Größere Renovierungen planen Käufer lieber selbst.
Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich die Wohnung verkaufe?
Haben Sie die Wohnung in den letzten beiden Kalenderjahren und im Verkaufsjahr selbst bewohnt, bleibt der Gewinn in der Regel steuerfrei. Bei vermieteten Wohnungen gilt die Zehnjahresfrist des § 23 EStG. Ihr Steuerberater prüft das im Einzelfall.
Welche Käufer suchen Eigentumswohnungen in Hammerschmiede?
Oft sind es Paare, Senioren, die sich verkleinern möchten, und Kapitalanleger. Wohnungen mit Gartenanteil sprechen auch junge Familien an.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Fordern Sie zuerst die Unterlagen bei Ihrer Hausverwaltung an und lassen Sie die Wohnung bewerten. Katja M. Kuhn erreichen Sie unter 0821 8108082. Sie sieht sich Ihre Wohnung in Hammerschmiede an und bespricht mit Ihnen Preis, Zielgruppe und Zeitplan.
Ihr nächster Schritt in Hammerschmiede
Katja M. Kuhn bespricht Ihre Situation in einem unverbindlichen Erstgespräch und erstellt auf Wunsch eine kostenlose Werteinschätzung Ihrer Immobilie.
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