Der Verkauf einer Immobilie in Augsburg ist steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Greift keine dieser Ausnahmen, wird der Gewinn nach § 23 EStG als privates Veräußerungsgeschäft mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Die Umgangssprache nennt das Spekulationssteuer, eine eigene Steuer ist es nicht.
Das Wichtigste in Kürze
- Maßgeblich für die Frist sind die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht Einzug, Übergabe oder Grundbucheintrag.
- Für Eigennutzung genügen drei Kalenderjahre, von denen das erste und das letzte nicht voll sein müssen.
- Erben und Beschenkte übernehmen die Frist des Vorbesitzers.
- Ein häusliches Arbeitszimmer oder eine vermietete Einliegerwohnung kann teilweise steuerpflichtig sein.
- Die genaue Berechnung gehört zum Steuerberater, den Notarvertrag entwirft der Notar.
Wann beginnt und endet die Zehnjahresfrist?
Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem Ihr eigener Kaufvertrag beurkundet wurde. Sie endet mit dem Tag der Beurkundung des Verkaufsvertrags. Liegen zwischen diesen beiden Unterschriften mehr als zehn Jahre, ist ein Gewinn steuerfrei, egal wie hoch er ausfällt.
Ein Blick in den alten Kaufvertrag genügt, um das Datum zu finden. Wer ihn nicht mehr hat, bekommt eine Abschrift beim beurkundenden Notar oder sieht im Grundbuch nach, das beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Augsburg geführt wird. Für Immobilien im Landkreis Aichach-Friedberg ist das Amtsgericht Aichach zuständig.
Ein häufiger Irrtum bei Neubauten
Wer ein Grundstück gekauft und später selbst gebaut hat, rechnet die Frist ab dem Grundstückskauf. Die Fertigstellung des Hauses setzt keine neue Frist in Gang. Das betrifft viele Eigentümer in Neubaugebieten rund um Augsburg, die in Etappen gebaut haben.
Wann befreit die Eigennutzung von der Steuer?
Auch vor Ablauf von zehn Jahren bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie entweder durchgehend seit der Anschaffung oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Es reichen dabei Teile dieser Jahre. Wer etwa im Dezember eingezogen ist, das folgende Jahr komplett dort gewohnt hat und im Januar des dritten Jahres verkauft, erfüllt die Voraussetzung.
Zur Eigennutzung zählt auch, wenn Kinder, für die Sie Kindergeld erhalten, die Wohnung unentgeltlich nutzen. Das kommt in Augsburg häufig vor, etwa bei einer Wohnung im Universitätsviertel, die Eltern für ein studierendes Kind gekauft haben. Überlassen Sie die Wohnung dagegen anderen Angehörigen kostenlos, gilt das steuerlich nicht als eigene Nutzung.
Welche Fälle sollten Sie prüfen?
| Situation | Steuerliche Folge | Was Sie klären sollten |
|---|---|---|
| Kauf vor mehr als zehn Jahren | steuerfrei | Datum des alten Kaufvertrags |
| Selbst bewohnt im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor | steuerfrei | Meldebescheinigung, Nachweise |
| Vermietet, Kauf vor weniger als zehn Jahren | Gewinn steuerpflichtig | Steuerberater einschalten |
| Erbschaft | Frist des Erblassers läuft weiter | Kaufdatum des Erblassers |
| Schenkung | Frist des Schenkers läuft weiter | Übergabevertrag, ursprünglicher Kauf |
| Haus mit vermieteter Einliegerwohnung | anteilig steuerpflichtig möglich | Aufteilung nach Wohnfläche |
| Häusliches Arbeitszimmer mit Steuerabzug | anteilig steuerpflichtig möglich | frühere Steuerbescheide |
Was gilt beim Verkauf nach einer Erbschaft?
Erben treten steuerlich in die Fußstapfen des Erblassers. Hat Ihr Vater das Haus in Göggingen vor zwanzig Jahren gekauft, ist der Verkauf für Sie steuerfrei, auch wenn Sie es erst vor einigen Monaten geerbt haben. Liegt der Kauf durch den Erblasser weniger als zehn Jahre zurück, läuft die restliche Frist weiter.
Bei Erbengemeinschaften kommt eine Besonderheit hinzu. Kauft ein Miterbe einem anderen dessen Anteil ab, kann das für den gekauften Anteil eine neue Anschaffung sein, mit eigener Frist. Wer das Elternhaus erst unter den Geschwistern aufteilt und später verkauft, sollte die Reihenfolge vorher mit einem Steuerberater durchgehen.
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Sie überlegen, Ihre Immobilie in Augsburg zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Wie wirkt sich eine Vermietung vor dem Verkauf aus?
Wer eine früher selbst bewohnte Wohnung vermietet hat, verliert die Befreiung durch Eigennutzung, sobald nicht mehr die drei Jahre am Stück vor dem Verkauf erfüllt sind. Dann zählt nur noch die Zehnjahresfrist. Ein Beispiel aus dem Alltag: Eine Eigentümerin zieht aus ihrer Wohnung in Pfersee zu ihrem Partner nach Friedberg und vermietet für zwei Jahre, bevor sie verkauft. Liegt der Kauf noch keine zehn Jahre zurück, ist der Gewinn nun zu versteuern.
Bei vermieteten Wohnungen kommt hinzu, dass genutzte Abschreibungen den steuerlichen Buchwert mindern. Der zu versteuernde Gewinn kann dadurch höher ausfallen, als der Vergleich von Kauf- und Verkaufspreis vermuten lässt. Eine vermietete Wohnung lässt sich im Übrigen auch an Anleger verkaufen, wie der Beitrag zum Verkauf einer Eigentumswohnung an Kapitalanleger in Augsburg zeigt.
Welche Unterlagen braucht Ihr Steuerberater?
- Kaufvertrag beim Erwerb und Entwurf des Verkaufsvertrags
- Nachweise über Anschaffungsnebenkosten wie Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer
- Rechnungen über Herstellungs- und Modernisierungskosten
- Steuerbescheide der Jahre mit Vermietung oder Arbeitszimmer
- Meldebescheinigungen, wenn es um die Eigennutzung geht
Was zum Verkauf selbst an Papieren gehört, finden Sie im Ratgeber zu den Unterlagen für den Notar beim Verkauf in Augsburg.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Augsburg?
Katja M. Kuhn berät nicht steuerlich, sorgt aber dafür, dass die Steuerfrage früh auf dem Tisch liegt. Im Erstgespräch fragt sie nach Kaufdatum, Nutzung und Erbfolge und empfiehlt bei Unklarheiten den Weg zum Steuerberater, bevor ein Notartermin vereinbart wird. Den Verkauf selbst begleitet sie seit 2005 von der kostenlosen Wertermittlung in Augsburg bis zur Übergabe.
Häufige Fragen zur Spekulationssteuer in Augsburg
Zählt für die Frist in Augsburg der Notartermin oder der Grundbucheintrag?
Es zählt jeweils das Datum der notariellen Beurkundung des Kauf- und des Verkaufsvertrags. Der spätere Eintrag im Grundbuch ist für die Fristberechnung nicht maßgeblich.
Kann ich den Notartermin in Augsburg verschieben, bis die Frist abgelaufen ist?
Ja, das ist zulässig und wird oft so gemacht. Wichtig ist, dass bis dahin kein bindender Vertrag geschlossen wird. Eine Reservierung ohne Beurkundung ist steuerlich unschädlich.
Muss ich eine Zweitwohnung versteuern, die ich in Augsburg am Wochenende genutzt habe?
Eine Zweitwohnung, die Sie selbst nutzen, kann als eigene Nutzung zählen, wenn sie Ihnen ständig zur Verfügung stand. Die Einzelheiten klärt der Steuerberater; mehr zum Verkauf steht im Ratgeber Zweitwohnung in Augsburg verkaufen.
Gilt die Frist auch für ein unbebautes Grundstück?
Ja. Ein unbebautes Grundstück wird nicht selbst bewohnt, deshalb gilt allein die Zehnjahresfrist.
Was passiert bei einer Scheidung, wenn ein Partner den Anteil am Augsburger Haus übernimmt?
Die Übertragung eines Anteils gegen Ausgleichszahlung kann ein Veräußerungsgeschäft sein. Ob Steuer anfällt, hängt von Kaufdatum und Nutzung ab und sollte vor der Vereinbarung geprüft werden. Weitere Punkte enthält der Ratgeber zum Hausverkauf bei Scheidung in Augsburg.
Wer meldet den Gewinn beim Finanzamt Augsburg?
Sie geben den Gewinn selbst in Ihrer Einkommensteuererklärung an. Der Notar übermittelt den Vertrag zusätzlich an das Finanzamt, allerdings vor allem wegen der Grunderwerbsteuer.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Suchen Sie zuerst Ihren alten Kaufvertrag heraus und notieren Sie, in welchen Jahren Sie selbst dort gewohnt haben. Mit diesen Angaben lässt sich schnell einordnen, ob ein Gespräch mit dem Steuerberater nötig ist. Für die Planung des Verkaufs selbst erreichen Sie Immobilien Kuhn über die Kontaktseite.
Ihr nächster Schritt in Augsburg
Katja M. Kuhn bespricht Ihre Situation in einem unverbindlichen Erstgespräch und erstellt auf Wunsch eine kostenlose Werteinschätzung Ihrer Immobilie.
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