Wenn drei Makler für Ihre Immobilie in Augsburg drei verschiedene Preise nennen, ist meist die Einschätzung realistisch, die am nachvollziehbarsten begründet ist: mit echten Vergleichsverkäufen aus dem Stadtteil, korrekt berechneter Wohnfläche und einer ehrlichen Bewertung des Zustands. Die höchste Zahl ist oft die verlockendste und die riskanteste. Mit einigen gezielten Rückfragen können Sie selbst herausfinden, welche Zahl trägt.
Das Wichtigste in Kürze
- Unterschiede entstehen häufig schon bei den Eingangsdaten, etwa einer unterschiedlich gerechneten Wohnfläche.
- Angebotspreise aus Portalen sind keine Verkaufspreise; seriöse Einschätzungen stützen sich auf tatsächlich erzielte Kaufpreise.
- Eine überhöhte Zahl kann ein Lockangebot sein, um den Auftrag zu bekommen.
- Ein Preis, der nach Wochen gesenkt werden muss, wirkt auf Käufer wie ein Warnsignal.
- Wer Gewissheit braucht, etwa für eine Erbauseinandersetzung, lässt ein Verkehrswertgutachten erstellen.
Warum weichen die Einschätzungen so stark voneinander ab?
Eine Preiseinschätzung ist keine Messung, sie ist eine begründete Prognose. Wer drei Fachleute fragt, bekommt deshalb nie drei identische Zahlen. Größere Abweichungen haben aber fast immer erkennbare Ursachen.
Unterschiedliche Grunddaten
Der erste Blick gilt den Zahlen, mit denen gerechnet wurde. Hat der eine Makler die Wohnfläche aus einem alten Bauplan übernommen und der andere die Dachschrägen nach Wohnflächenverordnung abgezogen, liegen die Ergebnisse schon weit auseinander, bevor überhaupt bewertet wird. Gleiches gilt für Baujahr, Grundstücksgröße und Modernisierungen.
Unterschiedliche Vergleichsobjekte
Augsburg ist kleinteilig. Eine Doppelhaushälfte in Haunstetten und eine in Spickel-Herrenbach liegen nur wenige Kilometer auseinander und erzielen trotzdem nicht dieselben Preise. Selbst innerhalb eines Stadtteils machen die Nähe zur B17, der Blick auf die Wertach oder ein Bahngleis hinter dem Garten einen Unterschied. Wer pauschal mit einem Durchschnitt für ganz Augsburg rechnet, liegt zwangsläufig daneben.
Unterschiedliche Absichten
Und dann gibt es das Motiv. Ein Makler, der einen Auftrag gewinnen möchte, weiß, dass Eigentümer gern hohe Zahlen hören. Eine zu hohe Einschätzung kann also ein Akquiseinstrument sein. Das muss nicht so sein, sollte aber bei jeder auffallend hohen Zahl als Frage mitlaufen.
Woran erkennen Sie eine belastbare Einschätzung?
Eine belastbare Einschätzung erkennen Sie daran, dass sie Ihnen erklärt wird. Sie sollten danach verstehen, wie die Zahl zustande gekommen ist, und sie gegenüber einem Käufer verteidigen können.
| Merkmal | Belastbar | Vorsicht |
|---|---|---|
| Besichtigung | Ausführlich, mit Keller, Dach und Technik | Kurzer Rundgang oder nur Online-Angaben |
| Wohnfläche | Nachgerechnet oder aus geprüften Unterlagen | Ungeprüft übernommen |
| Vergleichswerte | Verkaufte Objekte aus dem Stadtteil, nachvollziehbar erläutert | Nur Angebotspreise aus Portalen |
| Zustand | Mängel und Sanierungsbedarf eingepreist | Kaum Fragen zu Heizung, Dach, Fenstern |
| Spanne | Realistische Bandbreite mit Begründung | Eine einzige, auffallend hohe Zahl |
| Vermarktungsidee | Konkrete Zielgruppe und Strategie | Allgemeine Zusagen ohne Plan |
Welche Fragen sollten Sie jedem Makler stellen?
Stellen Sie allen Maklern dieselben Fragen. So werden die Antworten vergleichbar.
- Mit welcher Wohnfläche haben Sie gerechnet und woher stammt sie?
- Welche verkauften Immobilien haben Sie zum Vergleich herangezogen?
- Wie haben Sie den Zustand von Dach, Heizung und Fenstern bewertet?
- Welchen Käufer stellen Sie sich für mein Haus vor?
- Was passiert, wenn sich zu diesem Preis nach einigen Wochen niemand meldet?
- Welche Schwächen sehen Sie und wie gehen Sie in Besichtigungen damit um?
Die fünfte Frage ist die aufschlussreichste. Wer darauf mit einer Preissenkung antwortet, rechnet offenbar selbst nicht damit, dass der genannte Preis hält. Wer dagegen erklärt, wie er die Nachfrage beobachtet und mit Ihnen auswertet, denkt den Verkauf zu Ende.
Wie können Sie selbst gegenprüfen?
Ein paar Quellen stehen Ihnen ohne Makler offen. Sie ersetzen keine Bewertung, helfen aber beim Einordnen.
- Bodenrichtwert: Den Wert für Ihr Grundstück finden Sie im BayernAtlas oder beim Gutachterausschuss der Stadt Augsburg. Er zeigt, was der Boden allein ungefähr wert ist.
- Grundstücksmarktbericht: Der Gutachterausschuss veröffentlicht Auswertungen tatsächlicher Kaufpreise. Sie geben ein Gefühl für die Größenordnung in Ihrer Objektart.
- Portale: Inserate ähnlicher Objekte zeigen, mit welcher Konkurrenz Sie antreten. Achten Sie darauf, wie lange ein Inserat online bleibt und ob der Preis sinkt.
- Unterlagen: Prüfen Sie Ihre Wohnflächenberechnung. Ist sie unklar, lohnt eine Nachmessung.
Die Portale verdienen einen zweiten Blick. Ein Haus, das seit Monaten zum selben Preis online steht, zeigt eher, wo die Grenze liegt, als wo der Markt ist.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Augsburg zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Was kostet ein zu hoch angesetzter Preis?
Ein zu hoher Start kostet Zeit und am Ende oft Geld. Die ersten Wochen nach dem Start der Vermarktung sind die Phase mit der größten Aufmerksamkeit. Suchende, die schon länger Ausschau halten, sehen das neue Angebot sofort. Passt der Preis nicht, melden sie sich nicht und kommen später auch nicht wieder.
Wird der Preis dann gesenkt, fragen sich Interessenten, was mit dem Haus nicht stimmt. Sie verhandeln härter, weil sie spüren, dass der Verkäufer unter Druck steht. Wie Sie im Gespräch über den Preis stark bleiben, beschreibt der Ratgeber mit Makler den besten Preis in Augsburg erzielen.
Ein zu niedriger Preis ist dagegen seltener ein Problem, als viele fürchten. Bei mehreren Interessenten kann ein strukturiertes Angebotsverfahren den Preis nach oben bewegen. Mehr dazu im Beitrag zum Bieterverfahren für Immobilien in Augsburg.
Wann ist ein Gutachten die bessere Wahl?
Maklereinschätzungen dienen dem Verkauf. Sobald ein Wert gegenüber Dritten nachgewiesen werden muss, braucht es ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen. Das betrifft Erbauseinandersetzungen unter Geschwistern, Scheidungen, Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt oder die Berechnung eines Pflichtteils nach §§ 2303 ff. BGB.
Ein solches Gutachten kostet deutlich mehr als eine Maklereinschätzung und dauert länger. Für die Frage, zu welchem Preis Sie Ihr Haus in Augsburg anbieten, ist es in der Regel nicht nötig. Wie Sie verschiedene Anbieter insgesamt gegenüberstellen, zeigt der Beitrag Makler in Augsburg vergleichen.
Wie treffen Sie am Ende die Entscheidung?
Legen Sie die Einschätzungen nebeneinander und streichen Sie gedanklich jede Zahl, deren Herleitung Sie nicht verstanden haben. Was übrig bleibt, ist Ihre Grundlage. Liegen die nachvollziehbaren Werte dicht beieinander, haben Sie einen realistischen Rahmen.
Entscheiden Sie sich dann für den Makler, dessen Begründung Sie überzeugt hat, unabhängig von der Höhe seiner Zahl. Welche weiteren Kriterien für die Wahl zählen, steht im Ratgeber Worauf Sie bei der Maklerauswahl in Augsburg achten sollten.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Augsburg?
Katja M. Kuhn erstellt ihre Einschätzung nach einer ausführlichen Besichtigung vor Ort und erläutert jede Zahl. Sie zeigt, mit welcher Wohnfläche sie rechnet, welche Lagemerkmale sie berücksichtigt und welche Schwächen sie im Verkauf erwartet. Als Maklerin seit 2005 in Augsburg kennt sie die Unterschiede zwischen den Stadtteilen aus eigener Vermarktung. Die kostenlose Wertermittlung in Augsburg können Sie unverbindlich nutzen, auch als zweite oder dritte Meinung.
Häufige Fragen zu unterschiedlichen Maklerpreisen in Augsburg
Wie viele Makler sollte ich in Augsburg zur Bewertung einladen?
Zwei bis drei Einschätzungen reichen in den meisten Fällen. Mehr Termine bringen selten neue Erkenntnisse und kosten Sie viel Zeit.
Darf ich einem Makler die Zahl eines anderen nennen?
Das können Sie tun, sinnvoller ist es aber, zuerst seine eigene Einschätzung zu hören. Danach kann ein Vergleich helfen, Abweichungen gemeinsam zu besprechen.
Sind Online-Bewertungen für Augsburg verlässlich?
Online-Rechner arbeiten mit Durchschnittswerten und kennen weder Zustand noch Grundriss. Für eine erste Orientierung taugen sie, für einen Angebotspreis in Augsburg reichen sie nicht.
Kostet eine Maklereinschätzung in Augsburg Geld?
Viele Makler bieten die Einschätzung kostenlos an, so auch Immobilien Kuhn. Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen ist dagegen kostenpflichtig.
Warum ist der Bodenrichtwert in Augsburg nicht gleich dem Grundstückswert?
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine Zone. Zuschnitt, Bebaubarkeit und Erschließung Ihres Grundstücks können zu Abweichungen führen.
Was tun, wenn alle drei Einschätzungen in Augsburg weit auseinanderliegen?
Prüfen Sie zuerst die Grunddaten, vor allem die Wohnfläche. Häufig liegt dort der Unterschied. Bleibt die Spanne groß, kann eine weitere, ausführlich begründete Meinung helfen.
Spielt der Zeitpunkt des Verkaufs für die Einschätzung eine Rolle?
Die Nachfrage schwankt im Lauf des Jahres und mit den Finanzierungsbedingungen. Eine Einschätzung ist deshalb immer eine Momentaufnahme und sollte vor dem Start der Vermarktung aktuell sein.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Sammeln Sie Grundrisse, Wohnflächenberechnung und eine Liste Ihrer Modernisierungen, bevor die Makler kommen. Dann bewerten alle auf derselben Basis. Einen Termin für eine nachvollziehbare Einschätzung vereinbaren Sie über die Kontaktseite von Immobilien Kuhn.
Ihr nächster Schritt in Augsburg
Katja M. Kuhn bespricht Ihre Situation in einem unverbindlichen Erstgespräch und erstellt auf Wunsch eine kostenlose Werteinschätzung Ihrer Immobilie.
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