Altes Haus in Horgau: Verkaufen Sie als Bestand oder als Baugrundstück?

Ob Sie ein altes Haus in Horgau als Bestand oder als Baugrundstück verkaufen, hängt vor allem davon ab, was auf dem Grundstück neu gebaut werden darf und wie viel Substanz im Gebäude noch steckt. Ist das Haus solide und der Grundriss brauchbar, finden Sie Käufer, die sanieren wollen. Ist die Substanz verbraucht und erlaubt das Baurecht deutlich mehr Wohnfläche, interessieren sich eher Bauherren für das Grundstück. Den Abriss selbst übernehmen Verkäufer nur in Ausnahmefällen.

Welche Fragen entscheiden über Bestand oder Neubau?

Am Anfang stehen drei Fragen. Was ist das Grundstück ohne Haus wert, gemessen am Bodenrichtwert und an der möglichen Bebauung? Was würde eine Sanierung des Hauses ungefähr kosten? Und welche Käufer gibt es für beide Varianten?

In Horgau stehen viele Häuser aus der Nachkriegszeit und den sechziger Jahren auf großzügigen Grundstücken, dazu ältere Hofstellen im Ortskern mit Stall oder Scheune. Gerade bei diesen Objekten liegen Bestand und Neubau oft nah beieinander. Eine Familie, die gern selbst Hand anlegt, sieht im alten Haus ein Projekt mit Charme. Ein Bauherr sieht ein Grundstück mit Abrisskosten.

Was darf auf Ihrem Grundstück neu gebaut werden?

Der erste Weg führt zur Gemeinde Horgau. Dort erfahren Sie, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan gilt. Er legt fest, wie groß, wie hoch und in welcher Form gebaut werden darf. Fehlt ein Bebauungsplan und liegt das Grundstück im bebauten Ortsbereich, richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB. Ein Neubau muss sich dann in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.

Für Verkäufer heißt das konkret: Stehen in der Nachbarschaft Doppelhäuser oder kleine Mehrfamilienhäuser, ist auf Ihrem Grundstück möglicherweise mehr möglich als ein einzelnes Einfamilienhaus. Das kann den Wert deutlich erhöhen. Sicherheit bringt eine Bauvoranfrage beim Landratsamt Augsburg, das als untere Bauaufsichtsbehörde zuständig ist.

Bestandsschutz kann ein Vorteil sein

Ältere Häuser stehen manchmal näher an der Grenze, als es heute erlaubt wäre, oder haben mehr Grundfläche, als ein neuer Bebauungsplan zulassen würde. Solange das Gebäude steht und genutzt wird, gilt Bestandsschutz. Nach einem Abriss gelten die heutigen Regeln. Prüfen Sie das, bevor Sie einen Abriss ins Spiel bringen.

Wann spricht viel für den Verkauf als Bestand?

Der Verkauf als Bestand passt, wenn Keller, Mauerwerk und Dachstuhl in Ordnung sind und der Grundriss sich mit vertretbarem Aufwand modernisieren lässt. Käufer sind dann Familien, die sanieren wollen, Handwerker oder Paare, die das Haus Schritt für Schritt an ihre Bedürfnisse anpassen.

Für diese Käufer zählen ehrliche Angaben zum Zustand. Wann wurden Elektrik, Wasserleitungen, Fenster und Heizung zuletzt erneuert? Gibt es Feuchtigkeit im Keller? Wurde schon einmal etwas am Dach gemacht? Seit dem GModG ist die frühere Austauschpflicht für alte Konstanttemperaturkessel entfallen. Käufer selbst bewohnter Häuser haben aber zwei Jahre Zeit, die oberste Geschossdecke zu dämmen und ungedämmte Leitungen zu isolieren. Das gehört in ihre Kalkulation.

Wann spricht viel für den Verkauf als Baugrundstück?

Als Baugrundstück verkaufen Sie, wenn das Haus nicht mehr wirtschaftlich zu sanieren ist oder das Grundstück deutlich mehr Wohnfläche zulässt. Typische Hinweise sind durchfeuchtetes Mauerwerk, ein maroder Dachstuhl, sehr niedrige Räume oder ein Grundriss, der sich kaum verändern lässt.

Käufer sind dann private Bauherren, die ein Einfamilien- oder Doppelhaus bauen wollen, oder Bauträger, die mehrere Einheiten planen. Sie kalkulieren die Abrisskosten selbst ein. Im Exposé beschreiben Sie das Grundstück mit Größe, Zuschnitt, Erschließung und den Ergebnissen einer eventuellen Bauvoranfrage. Das Haus erscheint als Altbestand.

Warum ist ein Abriss vor dem Verkauf selten sinnvoll?

Ein Abriss kostet Geld, das Sie vorstrecken müssen, und Zeit für Angebote, Genehmigungen und Entsorgung. Dazu kommt das Risiko, dass im Mauerwerk oder Dach Schadstoffe gefunden werden, die die Kosten erhöhen. Käufer möchten außerdem oft selbst entscheiden, ob ein Keller erhalten bleibt oder eine Garage stehen bleibt.

Ein leeres Grundstück wirkt zwar aufgeräumt, der Bestandsschutz geht aber verloren. Wenn Sie einen Abriss trotzdem erwägen, klären Sie mit dem Landratsamt Augsburg, welche Anzeige oder Genehmigung nötig ist, und holen Sie mehrere Angebote ein.

Welche Rolle spielen Schadstoffe und Altlasten?

In Häusern aus den sechziger bis achtziger Jahren wurden häufig asbesthaltige Platten für Dach und Fassade, teerhaltige Kleber oder alte Bodenbeläge verbaut. Bei Bestandskäufern geht es um die Frage, was bei einer Sanierung angefasst werden muss. Bei Bauherren beeinflusst es die Abrisskosten.

Wissen Sie von solchen Materialien, nennen Sie sie. Auch ein alter Öltank im Keller oder im Garten gehört dazu. Wurde er stillgelegt und gereinigt, legen Sie den Nachweis bei. Bei früher landwirtschaftlich genutzten Flächen fragen Käufer manchmal nach Altlasten. Auskunft gibt das Landratsamt.

Welche Unterlagen brauchen Sie für beide Wege?

Für den Bestandsverkauf benötigen Sie die üblichen Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Nachweise zu Modernisierungen. Für den Verkauf als Baugrundstück kommen Bebauungsplan oder eine Einschätzung nach § 34 BauGB, Angaben zur Erschließung und gegebenenfalls ein Vorbescheid hinzu.

Bauakten liegen beim Landratsamt Augsburg, die Gemeinde Horgau hilft bei der Auskunft. Den Bodenrichtwert finden Sie im BayernAtlas. Eine ausführliche Unterlagenliste enthält der Beitrag Immobilie in Horgau verkaufen.

Wie finden Sie den richtigen Preis für ein altes Haus?

Bei alten Häusern zählt das Grundstück oft mehr als das Gebäude. Eine Bewertung berücksichtigt beides: den Bodenwert, den Restwert des Hauses und die Kosten, die ein Käufer für Sanierung oder Abriss einplanen muss. Wie der Termin abläuft, beschreibt der Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung in Horgau.

Ein Angebotspreis, der den Sanierungsbedarf ausblendet, führt zu langen Verhandlungen. Ein realistischer Preis, der die Kosten offen berücksichtigt, spricht ernsthafte Käufer an. Wie sich ein Verkauf als Bestand insgesamt organisieren lässt, zeigt der Beitrag Haus in Horgau verkaufen.

Was gilt bei geerbten Häusern?

Viele alte Häuser in Horgau werden nach einem Erbfall verkauft. Erben stehen dann zusätzlich vor Fragen zu Erbschein, Grundbuch und Erbengemeinschaft. Klären Sie diese zuerst, dann die Frage Bestand oder Grundstück. Mehr dazu im Beitrag geerbtes Haus in Horgau verkaufen.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Horgau?

Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin in Augsburg und dem Landkreis tätig. Bei alten Häusern prüft sie mit Ihnen Baurecht, Zustand und Käufergruppen und schätzt kostenlos ein, welcher Weg zu Ihrem Grundstück passt. Danach übernimmt sie Exposé, Vermarktung und Abstimmung mit dem Notar bis zur Übergabe.

Wenn eine Bauvoranfrage sinnvoll ist, spricht sie das offen an. Die Bewertung können Sie über die Seite kostenlose Wertermittlung anfragen.

Häufige Fragen zum alten Haus in Horgau

Wie erfahre ich, ob für mein Grundstück in Horgau ein Bebauungsplan gilt?

Die Gemeindeverwaltung Horgau gibt Auskunft. Viele Pläne sind auch online einsehbar.

Was kostet eine Bauvoranfrage?

Die Gebühr richtet sich nach dem Aufwand. Das Landratsamt Augsburg nennt die Kosten auf Nachfrage.

Kann ich ein altes Haus in Horgau ohne Energieausweis verkaufen?

In der Regel nicht. Der Energieausweis ist auch bei Bestandsverkäufen Pflicht. Ausnahmen gelten etwa für Baudenkmäler.

Wer haftet für Asbest im verkauften Haus?

Kennen Sie Schadstoffe und verschweigen sie, können Sie trotz Haftungsausschluss haften. Offenlegen schützt Sie.

Gilt der Bestandsschutz für mein Haus in Horgau auch nach langem Leerstand?

Der Bestandsschutz kann bei sehr langem Leerstand oder Verfall verloren gehen. Lassen Sie das im Einzelfall vom Landratsamt prüfen.

Kann ich ein großes Grundstück in Horgau teilen und separat verkaufen?

Möglich ist das, wenn beide Teile erschlossen und bebaubar sind. Für die Teilung braucht es eine Vermessung und meist eine Abstimmung mit dem Landratsamt.

Muss ich ein altes Haus in Horgau vor dem Verkauf räumen?

Für die Übergabe ja, wenn nichts anderes vereinbart ist. Bei Abrissobjekten akzeptieren manche Käufer Restbestände, das gehört dann in den Vertrag.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Klären Sie mit der Gemeinde Horgau, welches Baurecht gilt, und sammeln Sie Unterlagen zum Zustand des Hauses. Danach lässt sich in einem Termin vor Ort entscheiden, welcher Weg passt. Sie erreichen Katja M. Kuhn unter 0821 8108082 oder über die Kontaktseite.