Ein Grundstück in Rehling zu teilen und einen Teil zu verkaufen, gelingt in vier Etappen: Baurecht für die neue Fläche klären, Erschließung und Zufahrt sichern, vermessen lassen und den Verkauf beim Notar beurkunden. Der wichtigste Schritt ist der erste, denn ohne Baurecht ist die abgetrennte Fläche für Käufer nur Gartenland. Sprechen Sie deshalb früh mit der Gemeinde und dem Landratsamt Aichach-Friedberg.
Das Wichtigste in Kürze
- Ob auf der abgetrennten Fläche gebaut werden darf, entscheidet das Planungsrecht: Bebauungsplan, Innenbereich nach § 34 BauGB oder Außenbereich.
- Eine Teilung darf keine baurechtswidrigen Zustände am bestehenden Haus erzeugen, etwa bei Abstandsflächen oder Stellplätzen.
- Die Vermessung übernimmt das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung oder ein Vermessungsingenieur.
- Liegt eine Grundschuld auf dem Gesamtgrundstück, muss die Bank die Teilfläche freigeben.
- Hinterliegergrundstücke brauchen eine dauerhaft gesicherte Zufahrt und Leitungsrechte.
Warum teilen Eigentümer in Rehling ihr Grundstück?
In Rehling sind große Grundstücke keine Seltenheit. Ältere Einfamilienhäuser stehen oft auf Flächen, die heute für zwei Häuser reichen würden. Auf ehemaligen Hofstellen liegen hinter Wohnhaus und Stadel Obstwiesen oder Hausgärten, die niemand mehr bewirtschaftet.
Die Beweggründe sind unterschiedlich. Manche Eigentümer wollen den Garten verkleinern, weil die Pflege mit dem Alter schwerfällt. Andere möchten einem Kind einen Bauplatz geben oder mit dem Erlös das Haus modernisieren. Wieder andere brauchen Geld, um Geschwister nach einem Erbfall auszuzahlen, ohne das Elternhaus aufzugeben.
Darf auf der abgetrennten Fläche gebaut werden?
Die Antwort liefert das Planungsrecht. Es gibt drei typische Konstellationen.
| Lage des Grundstücks | Rechtsgrundlage | Was das für die Teilung heißt |
|---|---|---|
| Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans | Festsetzungen des Plans | Baufenster, Grundflächenzahl und Abstände zeigen, ob ein zweites Haus Platz hat |
| Innerhalb des Ortes ohne Bebauungsplan | § 34 BauGB | Ein neues Haus muss sich in die nähere Umgebung einfügen |
| Am Ortsrand oder außerhalb | Außenbereich nach § 35 BauGB | Wohnbebauung ist nur ausnahmsweise zulässig |
Den Bebauungsplan erhalten Sie bei der Gemeinde Rehling. Ob ein Grundstück im Innenbereich oder Außenbereich liegt, ist am Ortsrand oft strittig. Die verlässliche Antwort gibt ein Vorbescheid des Landratsamts Aichach-Friedberg als unterer Bauaufsichtsbehörde. Er kostet Gebühren und etwas Zeit, gibt Ihnen und dem Käufer aber eine verbindliche Aussage. Mehr zum Thema finden Sie im Beitrag über den Wert eines Grundstücks in Rehling.
Was gilt für das bestehende Haus?
In Bayern gibt es keine allgemeine Teilungsgenehmigung mehr. Trotzdem gilt: Durch die Teilung darf am verbleibenden Haus kein Zustand entstehen, der dem Baurecht widerspricht. Typische Punkte sind Abstandsflächen zur neuen Grenze, die notwendigen Stellplätze und Fenster, die plötzlich zu nah an der Grenze liegen. Ein Architekt kann das vorab prüfen.
Wie wird die neue Fläche erschlossen?
Ein Bauplatz braucht Zufahrt, Wasser, Abwasser und Strom. Liegt die Teilfläche direkt an der Straße, ist das meist unkompliziert. Häufiger entsteht in Rehling aber ein Hinterliegergrundstück, also ein Bauplatz hinter dem bestehenden Haus.
Für solche Grundstücke brauchen Sie eine dauerhaft gesicherte Zufahrt. Das geht entweder über einen schmalen Grundstücksstreifen, der zum neuen Grundstück gehört, oder über eine Grunddienstbarkeit auf Ihrem verbleibenden Grundstück. Gleiches gilt für Leitungen, die unter Ihrem Garten verlaufen. Diese Rechte werden im Grundbuch eingetragen und sollten vor dem Verkauf mit dem Notar abgestimmt sein.
Fragen Sie bei der Gemeinde nach, ob für den neuen Bauplatz Erschließungs- oder Herstellungsbeiträge für Wasser und Kanal anfallen. Diese Kosten verhandeln Sie im Kaufvertrag.
Wie läuft die Vermessung ab?
Steht fest, dass gebaut werden darf, beauftragen Sie die Vermessung. Zuständig ist das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, alternativ ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur.
- Antrag auf Zerlegung des Flurstücks mit einer Skizze, wo die neue Grenze verlaufen soll
- Grenztermin vor Ort, zu dem auch Nachbarn eingeladen werden
- Abmarkung der neuen Grenzpunkte
- Fortführung des Liegenschaftskatasters, die neuen Flurstücke erhalten Nummern
- Übernahme der neuen Flurstücke ins Grundbuch beim Amtsgericht Aichach
Legen Sie die Grenze nicht nach Augenmaß fest. Lassen Sie sich von Architekt oder Planer zeigen, welcher Zuschnitt für ein neues Haus und für das bestehende Haus funktioniert. Ein paar Meter können über Abstandsflächen und Gartennutzung entscheiden.
Kann man vor der Vermessung verkaufen?
Ja, das ist üblich. Der Notar beurkundet dann den Verkauf einer noch nicht vermessenen Teilfläche. Ein Lageplan mit eingezeichneter Fläche wird Teil des Vertrags. Der Kaufpreis wird nach der tatsächlich vermessenen Größe angepasst, wenn das so vereinbart ist. Die endgültige Eigentumsumschreibung folgt nach Abschluss der Vermessung.
Für Käufer hat das einen Haken: Banken finanzieren ungern eine Fläche, deren Grenzen noch nicht feststehen. Manche Käufer wünschen deshalb, dass Sie die Vermessung vorher abschließen. Klären Sie das mit dem Interessenten früh.
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Sie überlegen, Ihre Immobilie in Rehling zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
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Was passiert mit Grundschulden auf dem Grundstück?
Ist auf Ihrem Gesamtgrundstück eine Grundschuld eingetragen, lastet sie nach der Teilung auf beiden neuen Flurstücken. Der Käufer bekommt seine Teilfläche aber nur lastenfrei. Ihre Bank muss also eine Pfandfreigabe für die verkaufte Fläche erteilen. Manche Banken verlangen dafür eine Sondertilgung. Sprechen Sie Ihre Bank an, bevor Sie einen Kaufpreis vereinbaren.
Wer kauft einen Bauplatz in Rehling?
Freie Bauplätze sind im Umland von Augsburg gefragt. Interessenten sind vor allem Familien, die neu bauen wollen und sich bewusst für einen ländlichen Ort entscheiden. Oft kommen sie aus Augsburg, aus Nachbargemeinden wie Affing oder aus Rehling selbst. Auch Bauträger fragen an, vor allem bei größeren Flächen, auf denen eine Doppelhaushälfte oder mehrere Häuser Platz hätten.
Bei einem Bauplatz direkt neben Ihrem Haus sollten Sie überlegen, wer Ihr künftiger Nachbar wird. Ein Bauträger plant anders als eine Familie, die selbst einzieht. Besprechen Sie vorab, welche Bebauung Sie sich wünschen, und klären Sie, ob sich Ihre Wünsche im Vertrag festhalten lassen.
Welche Kosten und Steuern fallen an?
Die Kosten für Vermessung, Vorbescheid, Löschungs- und Freigabeunterlagen tragen in der Regel Sie als Verkäufer, sofern nichts anderes vereinbart ist. Notar und Grunderwerbsteuer zahlt meist der Käufer.
Steuerlich ist die Teilung ein heikles Feld. Auch wenn Sie das Haus selbst bewohnen, kann der Verkauf einer abgetrennten Gartenfläche als Bauplatz unter § 23 EStG fallen, wenn Sie das Grundstück vor weniger als zehn Jahren erworben haben. Lassen Sie das vor dem Verkauf von Ihrem Steuerberater prüfen.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Rehling?
Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin im Raum Augsburg tätig. Sie bewertet die Teilfläche und das verbleibende Haus kostenlos, stellt Fragen zum Baurecht zusammen und koordiniert Gespräche mit Gemeinde, Vermessung und Notar. Sie sucht Käufer, die zu Ihrer Vorstellung von der Nachbarschaft passen, und begleitet Sie bis zur Übergabe. Die Leistungen stehen auf der Seite Leistungen.
Häufige Fragen zur Grundstücksteilung in Rehling
Wie lange dauert eine Grundstücksteilung in Rehling?
Das hängt vom Vorbescheid, von der Auslastung des Vermessungsamts und vom Grundbuchamt ab. Planen Sie mehrere Monate ein und beginnen Sie früh.
Muss die Gemeinde Rehling der Teilung zustimmen?
Eine allgemeine Teilungsgenehmigung gibt es in Bayern nicht mehr. Die Gemeinde ist aber über den Bebauungsplan und ihre Stellungnahme im Bauverfahren beteiligt.
Können meine Nachbarn die Teilung verhindern?
Die Teilung selbst können Nachbarn in der Regel nicht verhindern. Gegen ein späteres Bauvorhaben können sie unter Umständen Einwände erheben, etwa wegen Abstandsflächen.
Was ist ein Hinterliegergrundstück?
Ein Grundstück ohne eigene Straßenfront, das über ein anderes Grundstück erreicht wird. Die Zufahrt wird über einen eigenen Streifen oder eine Dienstbarkeit dauerhaft gesichert.
Wer zahlt die Vermessung beim Grundstücksverkauf in Rehling?
Das ist Verhandlungssache. Häufig trägt der Verkäufer die Vermessung, weil sie Voraussetzung für die Eigentumsübertragung ist.
Kann ich einen Teil einer Hofstelle in Rehling als Bauplatz verkaufen?
Das hängt davon ab, ob die Fläche im Innenbereich liegt oder im Außenbereich. Bei Hofstellen am Ortsrand ist ein Vorbescheid fast immer sinnvoll.
Verliert mein Haus durch die Teilung an Wert?
Das Haus hat danach weniger Grund, was den Wert mindert. Insgesamt kann sich der Verkauf eines Bauplatzes trotzdem lohnen. Eine Bewertung beider Varianten schafft Klarheit.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Klären Sie zuerst das Baurecht und lassen Sie Grundstück und Haus bewerten. Eine kostenlose Wertermittlung zeigt, welche Variante sich lohnt. Wie der Verkauf des ganzen Hauses abläuft, lesen Sie unter Haus in Rehling verkaufen. Ein Gespräch vereinbaren Sie über die Kontaktseite. Wenn Sie überlegen, die Fläche an Kinder zu übertragen, lesen Sie Haus in Rehling verschenken oder verkaufen.
Ihr nächster Schritt in Rehling
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