Ein Haus mit Einliegerwohnung im Antonsviertel verkaufen Sie am besten, wenn drei Fragen beantwortet sind: Ist die Wohnung als eigene Wohneinheit genehmigt, ist sie vermietet oder frei, und für welche Käufer passt das Haus. Davon hängen Preis, Finanzierung und Vermarktung ab. In Augsburgs Altbauvierteln entstanden viele solcher Wohnungen durch spätere Umbauten, deshalb lohnt der Blick in die Bauakte zuerst.
Das Wichtigste in Kürze
- Nur eine genehmigte Einliegerwohnung zählt bei Banken als eigene Wohneinheit mit Mietertrag.
- Ein bestehender Mietvertrag geht auf den Käufer über und schränkt die Eigennutzung ein.
- Für Zweifamilienhäuser mit selbst genutzter Wohnung gelten erleichterte Kündigungsregeln, die Käufer kennen sollten.
- Die Zielgruppe reicht von Mehrgenerationenfamilien bis zu Käufern, die mit der Miete den Kredit mitfinanzieren.
- Getrennte Zähler für Strom und Heizung erleichtern Käufern die Kalkulation erheblich.
Ist die Einliegerwohnung genehmigt?
Diese Frage stellen Käufer und deren Banken zuerst. Im Antonsviertel wurden Souterrainräume, Dachgeschosse oder Teile von Stadthäusern über Jahrzehnte umgebaut. Nicht jeder dieser Umbauten hat einen Bauantrag durchlaufen.
Prüfen Sie die Bauakte beim Bauordnungsamt der Stadt Augsburg. Ist die Wohnung dort als Wohneinheit erfasst, können Sie sie als solche verkaufen. Fehlt die Genehmigung, sprechen Sie offen darüber. Ein Käufer kann eine nachträgliche Genehmigung beantragen, das Risiko trägt er dann bewusst. Wie Sie das Baurecht Ihres Grundstücks grundsätzlich prüfen, steht im Beitrag zum Baurecht im Antonsviertel.
Was Käufer bei Souterrainwohnungen genau ansehen
- Raumhöhe und Fenstergröße für ausreichende Belichtung
- Feuchtigkeit an Außenwänden und Bodenplatte
- Zweiter Rettungsweg aus Schlafräumen
- Eigener Eingang oder gemeinsamer Flur mit der Hauptwohnung
Vermietet oder frei: Was bedeutet das für den Verkauf?
Eine vermietete Einliegerwohnung bringt dem Käufer Mieteinnahmen, die viele Banken bei der Finanzierung berücksichtigen. Gleichzeitig bindet der Mietvertrag. Er geht nach § 566 BGB auf den Käufer über.
| Situation | Vorteil | Was Käufer bedenken |
|---|---|---|
| Wohnung vermietet | Laufende Einnahmen, Unterstützung der Finanzierung | Eigennutzung nur nach Kündigung möglich |
| Wohnung frei | Flexible Nutzung für Familie oder neue Vermietung | Keine sichere Einnahme ab dem ersten Tag |
| Wohnung von Angehörigen genutzt | Oft kurzfristig frei | Klärung vor dem Verkauf nötig |
Wohnt der Käufer selbst im Haus mit nur zwei Wohnungen, gilt nach § 573a BGB ein Sonderkündigungsrecht mit verlängerter Frist. Darauf sollten Sie Interessenten hinweisen, die die Wohnung später selbst nutzen wollen. Klären Sie Einzelheiten mit dem Notar oder einem Anwalt.
Wer kauft ein solches Haus im Antonsviertel?
Häuser mit zwei Wohnungen sprechen im Viertel unterschiedliche Gruppen an. Familien suchen Platz für die Großeltern oder für erwachsene Kinder. Andere Käufer wollen mit der Miete einen Teil der Finanzierung tragen. Wieder andere nutzen die zweite Wohnung als Büro oder Praxis, sofern das genehmigungsrechtlich passt.
Für jede Gruppe stellen Sie andere Stärken in den Vordergrund. Für Mehrgenerationenfamilien zählt die Barrierefreiheit der unteren Wohnung. Für Kapitalanleger zählen Miethöhe und Zustand. Ein Exposé, das alle gleichzeitig ansprechen will, wirkt unentschlossen.
Wie wird der Preis ermittelt?
Ein Haus mit Einliegerwohnung wird meist als Kombination bewertet. Der selbst genutzte Teil fließt über den Vergleichswert ein, die vermietete Wohnung zusätzlich über ihren Ertrag. Entscheidend sind Größe der Einheiten, ihre Trennung und der Zustand.
Eine Einschätzung vor Ort klärt, wie stark die Einliegerwohnung den Wert trägt. Wie das abläuft, beschreibt der Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung im Antonsviertel. Für Häuser mit mehreren Generationen bietet auch der Beitrag zum Mehrgenerationenhaus in Augsburg Anregungen.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Antonsviertel zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Welche Unterlagen sollten bereitliegen?
- Baugenehmigung und Pläne für beide Wohneinheiten
- Mietvertrag, Mieterhöhungen und Nebenkostenabrechnung
- Wohnflächenberechnung getrennt nach Wohnungen
- Nachweise über getrennte Zähler und deren Stände
- Energieausweis für das gesamte Gebäude
- Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Augsburg
Mit diesen Unterlagen beantworten Sie die meisten Fragen schon bei der ersten Besichtigung.
Lohnt sich eine Aufteilung in Eigentumswohnungen?
Manche Eigentümer überlegen, das Haus vor dem Verkauf in zwei Eigentumswohnungen aufzuteilen. Dafür braucht es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine notarielle Teilungserklärung. Das kostet Zeit und Geld. Ob sich der Aufwand rechnet, hängt vom Haus und von der Nachfrage ab. Sprechen Sie das vor der Vermarktung durch.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer im Antonsviertel?
Katja M. Kuhn prüft mit Ihnen Genehmigung, Mietverhältnisse und Unterlagen, bevor die Vermarktung beginnt. Sie bewertet das Haus kostenlos, richtet das Exposé auf die passende Käufergruppe aus und stimmt Besichtigungen mit Mietern ab. Seit 2005 ist sie als Maklerin in Augsburg tätig. Mehr dazu auf der Seite Immobilie verkaufen.
Häufige Fragen zum Haus mit Einliegerwohnung im Antonsviertel
Kann ich die Einliegerwohnung im Antonsviertel einzeln verkaufen?
Nur nach einer Aufteilung in Wohnungseigentum. Ohne Teilung bleibt das Haus ein Grundstück und wird als Ganzes verkauft.
Muss mein Mieter Besichtigungen zulassen?
Nach Absprache und mit angemessener Vorankündigung ja. Bündeln Sie Termine, um den Mieter nicht unnötig zu belasten.
Zählt eine nicht genehmigte Einliegerwohnung im Antonsviertel zur Wohnfläche?
Für die Bank meist nicht als eigene Wohneinheit. Die Fläche kann trotzdem im Exposé erscheinen, wenn Sie den fehlenden Genehmigungsstatus offen benennen.
Wie wirkt sich die Einliegerwohnung auf die Steuer beim Verkauf aus?
Ein vermieteter Teil kann innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb steuerpflichtig sein. Die Aufteilung zwischen selbst genutztem und vermietetem Teil klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Brauchen beide Wohnungen im Antonsviertel einen eigenen Energieausweis?
In der Regel wird ein Ausweis für das gesamte Gebäude erstellt. Er muss bei der Besichtigung vorliegen.
Lässt sich ein Haus mit Einliegerwohnung im Antonsviertel diskret verkaufen?
Ja. Besonders bei vermieteten Einheiten ist das sinnvoll, damit der Mieter nicht durch öffentliche Inserate verunsichert wird.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Klären Sie den Genehmigungsstatus und sprechen Sie frühzeitig mit Ihrem Mieter. Danach lohnt eine Bewertung. Katja M. Kuhn erreichen Sie über die Kontaktseite oder unter 0821 8108082. Den allgemeinen Ablauf finden Sie im Beitrag Haus im Antonsviertel verkaufen.
Ihr nächster Schritt in Antonsviertel
Katja M. Kuhn bespricht Ihre Situation in einem unverbindlichen Erstgespräch und erstellt auf Wunsch eine kostenlose Werteinschätzung Ihrer Immobilie.
Telefon: 0821 8108082
