Haus in der Augsburger Innenstadt verkaufen: Wie gehen Eigentümer Schritt für Schritt vor?

Wer ein Haus in der Innenstadt Augsburg verkaufen möchte, beginnt am besten mit drei Dingen: einem aktuellen Grundbuchauszug, einem Blick in die Bauakte beim Bauordnungsamt und einer realistischen Bewertung. Danach folgen Exposé, Besichtigungen, Prüfung der Käuferfinanzierung und der Notartermin. In der Altstadt kommen oft Denkmalschutz, gemischte Nutzung und enge Zufahrten hinzu, die Sie früh klären sollten.

Welche Häuser werden in der Innenstadt Augsburg überhaupt verkauft?

Freistehende Einfamilienhäuser mit Garten sind im Zentrum die Ausnahme. Typisch sind schmale Stadthäuser in geschlossener Bauweise, Wohn- und Geschäftshäuser mit Laden im Erdgeschoss und Mehrfamilienhäuser aus der Gründerzeit am Rand der Altstadt. Manche Gebäude stehen seit Jahrhunderten, wurden mehrfach umgebaut und tragen Spuren aus ganz unterschiedlichen Bauphasen.

Diese Vielfalt bestimmt den Verkauf. Ein Haus mit vermietetem Ladenlokal interessiert Kapitalanleger, die auf Mieteinnahmen und Lage achten. Ein komplett leeres Stadthaus spricht eher Selbstnutzer an, die mitten in Augsburg wohnen möchten und dafür auf Garten und Garage verzichten.

Woran Sie Ihren Objekttyp erkennen

Welche Unterlagen brauchen Sie vor dem ersten Inserat?

Ohne Unterlagen gerät jeder Verkauf ins Stocken, spätestens wenn die Bank des Käufers nachfragt. Legen Sie sich einen Ordner an und arbeiten Sie die Liste der Reihe nach ab:

1. Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Augsburg oder über einen Notar.
2. Flurkarte und Lageplan, erhältlich beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung.
3. Bauakte mit Baugenehmigungen und Plänen aus dem Bauordnungsamt der Stadt Augsburg.
4. Energieausweis, sofern das Gebäude keiner Ausnahme für Baudenkmäler unterliegt.
5. Mietverträge, Mieterlisten, Kautionsnachweise und die letzten Betriebskostenabrechnungen.
6. Nachweise über Modernisierungen wie Dach, Fenster, Leitungen oder Heizung.

Eine ausführliche Übersicht mit Hinweisen zu Fristen finden Sie im Beitrag über die Unterlagen für den Immobilienverkauf in der Innenstadt.

Bauakte: der häufigste Stolperstein

Gerade bei alten Innenstadthäusern fehlen in der Bauakte manchmal Pläne für spätere Umbauten. Ein ausgebautes Dachgeschoss, eine zusammengelegte Wohnung oder ein umgenutzter Laden sollten genehmigt sein. Fragen Sie beim Bauordnungsamt nach Akteneinsicht, bevor Käufer es tun. Stellen Sie dabei Abweichungen fest, haben Sie Zeit, sie mit einem Architekten zu klären.

Wie ermitteln Sie einen realistischen Angebotspreis?

Ein realistischer Preis entsteht aus Vergleichsdaten, dem Bodenrichtwert und einer ehrlichen Einschätzung des Zustands. Den Bodenrichtwert veröffentlicht der Gutachterausschuss der Stadt Augsburg, abrufbar auch im BayernAtlas. In der Innenstadt reicht er allein jedoch selten aus, weil Gebäude, Mieteinnahmen und Denkmalstatus den Wert stärker prägen als das Grundstück.

Bei vermieteten Häusern betrachten Käufer den Ertrag. Bei leeren Stadthäusern zählen Grundriss, Licht, Zustand der Haustechnik und die Frage, wie viel Sanierung nötig ist. Eine Online-Schätzung kann diese Faktoren nicht erfassen. Wie ein Fachmann vor Ort vorgeht, lesen Sie im Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung in der Innenstadt Augsburg.

Was ändert sich, wenn Ihr Haus unter Denkmalschutz steht?

Ob ein Gebäude Baudenkmal ist, steht in der Denkmalliste des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege, abrufbar im BayernAtlas. Für bauliche Veränderungen braucht der neue Eigentümer eine Erlaubnis der unteren Denkmalschutzbehörde bei der Stadt Augsburg.

Für den Verkauf heißt das: Käufer wollen wissen, was erlaubt ist. Darf das Dach gedämmt werden, dürfen Fenster getauscht werden, ist ein Aufzug denkbar? Liegen Ihnen frühere Abstimmungen mit der Behörde vor, legen Sie diese bei. Steuerliche Fragen rund um Denkmalobjekte beantwortet ein Steuerberater, die Klärung gehört nicht ins Verkaufsgespräch.

Wie bereiten Sie Besichtigungen in der Altstadt vor?

Planen Sie die Anfahrt mit. Viele Interessenten kommen mit der Straßenbahn oder zu Fuß vom Hauptbahnhof, andere suchen zunächst einen Parkplatz. Ein kurzer Hinweis in der Einladung auf nahe Parkhäuser und Haltestellen erspart Verspätungen.

Im Haus selbst helfen einfache Maßnahmen:

• Keller und Dachboden zugänglich machen, denn dort prüfen Käufer Feuchtigkeit und Dachstuhl.
• Bei vermieteten Einheiten Termine rechtzeitig mit den Mietern absprechen.
• Zählerstände, Heizungsalter und Baujahr der Fenster auf einem Blatt notieren.
• Innenhof oder Dachterrasse aufräumen, weil diese Flächen im Zentrum einen besonderen Reiz haben.

Wie prüfen Sie, ob ein Käufer zahlen kann?

Bevor Sie einen Notartermin vereinbaren, sollte eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank oder ein Eigenkapitalnachweis vorliegen. Eine allgemeine Selbstauskunft reicht dafür nicht aus. Bei Barzahlern genügt ein aktueller Kontonachweis. Was ein belastbarer Nachweis enthält, beschreibt der Beitrag zum Finanzierungsnachweis des Käufers.

Was regelt der Notar beim Hausverkauf?

Der Notar entwirft den Kaufvertrag, liest ihn bei der Beurkundung vor und überwacht die Abwicklung. Er beantragt die Auflassungsvormerkung, holt Löschungsbewilligungen Ihrer Bank ein und meldet sich, sobald der Kaufpreis fällig ist. Erst nach Zahlungseingang wird das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben.

Lesen Sie den Entwurf in Ruhe. Achten Sie auf den Übergabetermin, die Regelung zu Mietverträgen und die Beschreibung des Zustands. Bei Fragen zur Steuer auf einen möglichen Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG hilft Ihr Steuerberater.

Was passiert mit bestehenden Mietern?

Mietverhältnisse gehen nach § 566 BGB auf den Käufer über. Die Mieter dürfen bleiben, der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten ein. Für Kapitalanleger ist ein laufender Mietvertrag mit nachvollziehbarer Miethöhe oft ein Argument. Selbstnutzer dagegen suchen eher leere Häuser. Prüfen Sie deshalb vor dem Inserat, welche Käufergruppe zu Ihrem Haus passt, und formulieren Sie das Exposé entsprechend.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in der Innenstadt Augsburg?

Das Büro von Immobilien Kuhn liegt in der Dominikanergasse 1, also mitten in der Augsburger Innenstadt. Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin tätig und kennt die Besonderheiten alter Stadthäuser aus der täglichen Arbeit. Sie übernimmt auf Wunsch die kostenlose Wertermittlung, die Beschaffung der Unterlagen, Exposé, Besichtigungen und die Vorbereitung des Notartermins. Bis zur Übergabe bleibt sie Ihre Ansprechpartnerin. Mehr zu ihrer Arbeitsweise lesen Sie auf der Seite der Stadtmaklerin in Augsburg.

Häufige Fragen zum Hausverkauf in der Innenstadt Augsburg

Wie lange dauert ein Hausverkauf in der Innenstadt Augsburg?

Eine feste Dauer lässt sich nicht nennen. Sie hängt davon ab, wie schnell die Unterlagen vollständig sind, ob das Haus vermietet ist und wie lange die Finanzierung des Käufers braucht. Gut vorbereitete Verkäufer sparen vor allem bei der Notarvorbereitung Zeit.

Brauche ich für ein Baudenkmal in der Augsburger Altstadt einen Energieausweis?

Für Baudenkmäler gilt eine Ausnahme von der Pflicht zum Energieausweis. Ob Ihr Gebäude darunter fällt, zeigt die Denkmalliste. Im Zweifel klären Sie das mit einem Energieberater.

Kann ich ein Haus mit Laden in der Innenstadt Augsburg als Ganzes verkaufen?

Ja, bei Wohn- und Geschäftshäusern im Zentrum ist das der Normalfall. Der Gewerbemietvertrag geht auf den Käufer über. Legen Sie ihn vollständig mit allen Nachträgen vor.

Wer trägt die Kosten für den Notar?

Üblicherweise zahlt der Käufer Notar und Grundbuchamt. Kosten für die Löschung Ihrer Grundschulden trägt in der Regel der Verkäufer.

Was tun, wenn in der Bauakte für ein Haus in der Innenstadt Augsburg Pläne fehlen?

Sprechen Sie mit dem Bauordnungsamt der Stadt Augsburg und gegebenenfalls einem Architekten. Teilen Sie Käufern offen mit, welche Unterlagen fehlen und was Sie zur Klärung unternommen haben.

Lohnt sich vor dem Verkauf eine Renovierung in der Innenstadt Augsburg?

Kleinere Arbeiten wie Streichen oder das Reparieren tropfender Hähne helfen bei Besichtigungen. Größere Sanierungen planen Käufer lieber selbst, besonders bei Denkmälern mit Auflagen.

Darf ich während des Verkaufs weiter im Haus wohnen?

Ja. Den Auszugstermin legen Sie im Kaufvertrag fest. Viele Verkäufer vereinbaren die Übergabe nach Zahlung des Kaufpreises.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Beginnen Sie mit Grundbuchauszug und Bauakte, danach folgt die Bewertung. Wenn Sie wissen möchten, wie viel Ihr Haus in der Innenstadt Augsburg wert ist, vereinbaren Sie eine kostenlose Wertermittlung. Für ein erstes Gespräch erreichen Sie Katja M. Kuhn unter 0821 8108082 oder über das Kontaktformular. Wer zusätzlich Rat bei der Auswahl sucht, findet Hinweise im Beitrag woran Sie einen guten Immobilienmakler in der Innenstadt erkennen.