Wer eine Immobilie in der Innenstadt Augsburg verkaufen will, kommt sicher zum Notartermin, wenn vorher vier Dinge geklärt sind: die Rechtslage im Grundbuch, die Vollständigkeit der Objektunterlagen, die Finanzierung des Käufers und die Inhalte des Vertragsentwurfs. Fehlt einer dieser Bausteine, verschiebt sich der Termin oder der Vertrag wird später angreifbar. Mit einer festen Reihenfolge behalten Sie den Überblick.
Das Wichtigste in Kürze
- Lasten in Abteilung II und III des Grundbuchs sollten Sie vor dem ersten Inserat kennen.
- Verheiratete Eigentümer brauchen unter Umständen die Zustimmung des Ehepartners nach § 1365 BGB.
- Bei Eigentumswohnungen kann die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung nach § 12 WEG vorsehen.
- Die Stadt Augsburg kann in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben, der Notar fragt das ab.
- Zwischen Versand des Vertragsentwurfs und Beurkundung sollen Verbraucher in der Regel zwei Wochen Zeit haben.
In welchen Phasen läuft ein Verkauf ab?
Ein Verkauf lässt sich in fünf Abschnitte gliedern. Jeder baut auf dem vorherigen auf, und wer eine Phase überspringt, holt sie später unter Zeitdruck nach.
| Phase | Was passiert | Wer ist beteiligt |
|---|---|---|
| Klärung | Grundbuch, Bauakte, Kreditvertrag, Familienstand prüfen | Eigentümer, Bank, Grundbuchamt |
| Bewertung | Marktwert und Angebotspreis festlegen | Makler oder Sachverständiger |
| Vermarktung | Exposé, Inserate, Besichtigungen | Makler, Interessenten |
| Käuferprüfung | Finanzierungsnachweis, Verhandlung, Reservierung | Käufer, Bank des Käufers |
| Beurkundung | Vertragsentwurf, Notartermin, Abwicklung | Notar, beide Parteien |
Was steht in Ihrem Grundbuch?
Der erste Blick gilt dem Grundbuchauszug, den Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Augsburg oder über einen Notar erhalten. In Abteilung I stehen die Eigentümer. Stimmt das noch, oder ist dort vielleicht ein verstorbener Elternteil eingetragen? Dann muss zuerst das Grundbuch berichtigt werden.
Abteilung II enthält Rechte Dritter: Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, bei Innenstadthäusern manchmal alte Leitungs- oder Fensterrechte zugunsten der Nachbarn. Käufer und ihre Banken lesen diese Eintragungen genau. Unklare Rechte sollten Sie vorab mit dem Notar besprechen.
In Abteilung III stehen Grundschulden. Ist der Kredit abbezahlt, die Grundschuld aber noch eingetragen, fordert der Notar später eine Löschungsbewilligung bei der Bank an. Läuft der Kredit noch, klären Sie mit Ihrer Bank, wie eine vorzeitige Ablösung funktioniert. Je nach Vertrag fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, die Regeln dazu stehen in §§ 490 und 502 BGB. Mehr dazu im Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf.
Wer muss dem Verkauf zustimmen?
Diese Frage wird oft erst beim Notar gestellt, sollte aber ganz am Anfang stehen.
- Ehepartner: Ist die Immobilie das wesentliche Vermögen eines Ehegatten im gesetzlichen Güterstand, braucht der Verkauf nach § 1365 BGB die Zustimmung des anderen.
- Miteigentümer: Gehört die Immobilie mehreren Personen, unterschreiben alle.
- Verwalter: Sieht die Teilungserklärung einer Eigentumswohnung eine Zustimmung nach § 12 WEG vor, holt der Notar sie bei der Hausverwaltung ein.
- Betreuungs- oder Familiengericht: Verkauft ein Betreuer oder ein Vormund, ist eine gerichtliche Genehmigung nötig.
Wohnungen im Altbau
Viele Altbauwohnungen in der Innenstadt wurden in den vergangenen Jahrzehnten aufgeteilt. Lesen Sie Ihre Teilungserklärung durch und prüfen Sie, ob Keller, Dachboden oder Stellplatz als Sondereigentum oder als Sondernutzungsrecht zugeordnet sind. Käufer fragen danach regelmäßig.
Welche Objektunterlagen braucht der Notar?
Der Notar benötigt für den Vertragsentwurf vor allem Grundbuchdaten und Angaben zu den Parteien. Käufer und Banken verlangen mehr, und ohne diese Unterlagen kommt es selten zu einem Termin. Bereiten Sie deshalb vor:
- Energieausweis, sofern keine Ausnahme wie bei Baudenkmälern greift
- Grundrisse, Schnitte und Wohnflächenberechnung
- Baugenehmigungen aus der Bauakte der Stadt Augsburg
- Bei Wohnungen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Protokolle der letzten drei Jahre
- Mietverträge, falls vermietet
- Nachweise über Modernisierungen
Eine eigene Übersicht für Eigentumswohnungen bietet der Beitrag Wohnung in der Innenstadt Augsburg verkaufen.
Wie finden Sie den passenden Käufer?
Die Innenstadt zieht unterschiedliche Gruppen an. Berufstätige, die zu Fuß ins Büro gehen wollen, Paare, deren Kinder ausgezogen sind, Kapitalanleger, die an Studierende oder Pendler vermieten, und Menschen, die Wert auf Kultur und Gastronomie vor der Haustür legen. Ein gutes Exposé spricht die Gruppe an, die zum Objekt passt.
Bei Besichtigungen sollten Sie Fragen ehrlich beantworten und bekannte Mängel ansprechen. Notieren Sie, wem Sie welche Unterlagen gegeben haben. So lässt sich später belegen, worüber der Käufer informiert war.
Verhandlung ohne Hektik
Kommt ein Angebot unter dem Angebotspreis, antworten Sie nicht sofort. Fragen Sie nach, womit der Interessent seinen Preis begründet, etwa mit einer nötigen Dachsanierung oder alten Fenstern. Liegen Ihnen Rechnungen oder Gutachten vor, die das Gegenteil zeigen, legen Sie diese vor. Halten Sie das Verhandlungsergebnis schriftlich fest, bevor der Notar den Entwurf erstellt, damit dort keine Missverständnisse entstehen.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Innenstadt Augsburg zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Wann ist ein Käufer bereit für den Notar?
Ein Interessent ist bereit, wenn seine Finanzierung steht und alle offenen Fragen beantwortet sind. Verlangen Sie eine schriftliche Bestätigung der Bank, die sich auf Ihr Objekt bezieht, oder einen Nachweis über Eigenkapital. Erst dann sollten Sie den Notar mit dem Entwurf beauftragen. Hinweise zur Prüfung gibt der Beitrag Finanzierungsnachweis des Käufers in der Innenstadt.
Was prüft der Notar vor der Beurkundung?
Nach dem Auftrag erstellt der Notar den Entwurf und schickt ihn beiden Seiten. Verbraucher sollen ihn nach dem Beurkundungsgesetz in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten. In dieser Zeit fragt der Notar das gesetzliche Vorkaufsrecht der Stadt Augsburg nach dem Baugesetzbuch ab und klärt Zustimmungen.
Lesen Sie im Entwurf besonders diese Stellen:
- Kaufpreis und Fälligkeitsvoraussetzungen
- Übergabetermin und Zustand bei Übergabe
- Mitverkaufte Gegenstände wie Einbauküche
- Regelung zu Mängeln und Haftung
- Behandlung von Mietverhältnissen und Kautionen
Was geschieht nach dem Notartermin?
Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung für den Käufer. Sobald Vorkaufsrecht, Löschungsunterlagen und Genehmigungen vorliegen, teilt er dem Käufer die Fälligkeit mit. Nach Zahlungseingang erfolgt die Übergabe, und das Grundbuchamt trägt den Käufer als Eigentümer ein, sobald die Grunderwerbsteuer bezahlt ist. Übergeben Sie Schlüssel, Zählerstände und Unterlagen mit einem kurzen Protokoll.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in der Innenstadt Augsburg?
Katja M. Kuhn, seit 2005 Maklerin in Augsburg, begleitet Verkäufer von der ersten Prüfung bis zur Übergabe. Ihr Büro in der Dominikanergasse 1 liegt in der Innenstadt, Termine bei Hausverwaltungen, Ämtern und Notaren lassen sich von dort aus kurzfristig wahrnehmen. Zu ihren Leistungen gehören die kostenlose Wertermittlung, die Beschaffung der Unterlagen, die Prüfung der Käuferfinanzierung und die Vorbereitung des Notartermins. Einen Überblick gibt die Seite Leistungen von Immobilien Kuhn.
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in der Innenstadt Augsburg
Wer beauftragt den Notar beim Verkauf in der Innenstadt Augsburg?
In der Regel wählt der Käufer den Notar, weil er die Kosten trägt. Verkäufer können Vorschläge machen. Wichtig ist, dass beide Seiten dem Entwurf vertrauen.
Kann ich vor dem Notartermin eine Anzahlung verlangen?
Zahlungen vor der Beurkundung sind unüblich und rechtlich riskant. Der Notar regelt die Fälligkeit des Kaufpreises im Vertrag.
Was ist eine Reservierungsvereinbarung?
Sie hält fest, dass ein Interessent die Immobilie für eine bestimmte Zeit vorrangig kaufen darf. Mehr dazu im Beitrag zur Reservierung durch Kaufinteressenten.
Hat die Stadt bei Immobilien in der Innenstadt Augsburg ein Vorkaufsrecht?
In bestimmten Gebieten kann ein gesetzliches Vorkaufsrecht bestehen. Der Notar fragt das nach der Beurkundung bei der Stadt Augsburg ab, Sie müssen sich darum nicht selbst kümmern.
Was passiert, wenn der Käufer einer Immobilie in der Innenstadt Augsburg nicht zahlt?
Der Vertrag enthält Regeln für den Verzug. Sie können eine Frist setzen und vom Vertrag zurücktreten. Lassen Sie sich dabei vom Notar oder einem Anwalt beraten.
Kann ich eine Immobilie in der Innenstadt Augsburg verkaufen, während ich im Ausland lebe?
Ja. Sie können einer Vertrauensperson eine notarielle Vollmacht erteilen oder den Vertrag nachträglich genehmigen.
Wie viele Termine beim Notar sind nötig?
Meist genügt ein Beurkundungstermin. Weitere Termine entstehen nur, wenn nachträglich Genehmigungen oder Vollmachten beglaubigt werden müssen.
Was ist Ihr nächster Schritt?
Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug an und lassen Sie Ihre Immobilie bewerten. Über das Formular für die kostenlose Wertermittlung in Augsburg erreichen Sie Katja M. Kuhn direkt. Wer ein vermietetes Altstadthaus abgeben möchte, findet zusätzliche Hinweise im Beitrag Haus in der Innenstadt Augsburg verkaufen.
Ihr nächster Schritt in Innenstadt Augsburg
Katja M. Kuhn bespricht Ihre Situation in einem unverbindlichen Erstgespräch und erstellt auf Wunsch eine kostenlose Werteinschätzung Ihrer Immobilie.
Telefon: 0821 8108082
