Haus in Augsburg verkaufen und neu kaufen: Wie stimmen Sie beides ab?

Wer in Augsburg ein Haus verkaufen und gleichzeitig ein neues kaufen möchte, hat drei Wege: zuerst verkaufen, zuerst kaufen oder beide Verträge zeitlich eng verzahnen. Welcher Weg passt, hängt vor allem davon ab, ob Sie den neuen Kauf ohne den Erlös aus dem alten Haus finanzieren können. Mit einer frühen Bewertung, einem klaren Gespräch mit der Bank und flexiblen Übergabeterminen lassen sich beide Seiten gut abstimmen.

Welche Reihenfolge passt zu Ihnen?

Die richtige Reihenfolge ist die, bei der Sie nie zwei volle Belastungen gleichzeitig tragen müssen, ohne dass das Geld dafür bereitsteht. Für viele Eigentümer in Augsburg ist der Erlös des alten Hauses der Grundstock für das neue. Dann ist ein Kauf ohne gesicherten Verkauf ein Risiko.

Wie läuft der Weg „erst verkaufen“ ab?

Sie verkaufen Ihr Haus, erhalten den Kaufpreis und kaufen mit diesem Wissen. Der Vorteil liegt auf der Hand: Die Bank finanziert das neue Objekt auf sicherer Grundlage, und Sie verhandeln beim Kauf als Käufer mit festem Budget. Das macht Sie bei Verkäufern attraktiv.

Schwierig wird es, wenn zwischen Auszug und Einzug eine Lücke entsteht. Dafür gibt es Lösungen. Im Kaufvertrag kann der Notar einen späteren Übergabetermin festhalten, sodass Sie nach der Zahlung noch einige Wochen bleiben. Für längere Zeiträume kommt ein befristeter Mietvertrag mit dem Käufer in Frage. Fragen Sie das schon in den ersten Gesprächen an, damit es keine Überraschung beim Notar gibt.

Was sollten Sie beim Weg „erst kaufen“ beachten?

Sie haben ein Haus in Diedorf oder eine Wohnung in Göggingen gefunden, das genau passt, und wollen es nicht verlieren. Dann kaufen Sie zuerst. Die Bank muss den Kaufpreis bis zum Verkauf Ihres alten Hauses überbrücken, etwa mit einem Zwischenkredit. Er wird mit dem Erlös des alten Hauses zurückgezahlt.

Was die Bank dafür sehen möchte

• eine nachvollziehbare Bewertung des alten Hauses
• Grundbuchauszug und aktuelle Restschuld
• Ihren Einkommensnachweis
• einen realistischen Zeitplan für den Verkauf

Je knapper die Rechnung, desto höher der Druck beim Verkauf. Wer ein bestimmtes Datum für die Rückzahlung einhalten muss, verhandelt schwächer. Planen Sie deshalb einen Puffer ein und klären Sie mit der Bank, was passiert, wenn der Verkauf länger dauert.

Wie verzahnen Sie Verkauf und Kauf?

Die verzahnte Lösung ist die anspruchsvollste, aber oft die angenehmste. Beide Notartermine liegen nah beieinander, Sie ziehen einmal um und tragen nur kurz zwei Belastungen. Damit das gelingt, brauchen Sie Käufer und Verkäufer, die beim Übergabetermin mitspielen.

1. Wert des alten Hauses ermitteln und mit der Bank das Budget klären.
2. Suchprofil für das neue Haus festlegen und Besichtigungen beginnen.
3. Altes Haus vorbereiten und vermarkten, Käufer mit gesicherter Finanzierung auswählen.
4. Beim neuen Objekt den Übergabetermin so verhandeln, dass er nach dem Zahlungseingang aus dem Verkauf liegt.
5. Beide Notarverträge auf die Termine abstimmen und Umzug planen.

Ein Notar kann im Kaufvertrag des neuen Objekts auch eine längere Frist bis zur Kaufpreisfälligkeit vorsehen. Ob der Verkäufer zustimmt, hängt von seiner Lage ab. Ein Verkäufer, der selbst noch eine Wohnung sucht, ist oft dankbar für einen späten Termin.

Was passiert mit Ihrem laufenden Darlehen?

Läuft auf dem alten Haus noch ein Darlehen mit fester Zinsbindung, wird es beim Verkauf meist abgelöst. Dabei kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Kaufen Sie gleichzeitig neu, kann die Bank das Darlehen auf das neue Objekt übertragen. Dieser Pfandtausch lohnt sich, wenn Ihre bisherigen Konditionen günstig sind. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf in Augsburg und unter Haus in Augsburg trotz Kredit verkaufen.

Wo suchen Augsburger Eigentümer meist ihr neues Zuhause?

Die Richtung hängt von der Lebensphase ab. Familien mit Kindern wechseln oft von der Wohnung in der Innenstadt in ein Haus mit Garten im Umland, etwa nach Neusäß, Stadtbergen, Königsbrunn oder Friedberg. Wer nach München pendelt, achtet auf Bahnanschluss und die Nähe zur A8. Eltern, deren Kinder ausgezogen sind, suchen dagegen häufig eine kleinere Wohnung mit Aufzug in der Stadt, nah an Straßenbahn und Ärzten.

Für den Verkauf bedeutet das: Ihr bisheriges Haus ist für eine andere Familie das gesuchte Objekt. Ein Exposé, das genau diese Käufer anspricht, verkürzt die Vermarktung. Wer im Ruhestand kleiner wohnen möchte, findet Anregungen im Beitrag Haus im Alter in Augsburg verkaufen.

Welche Kosten fallen doppelt an?

Beim Wechsel fallen Kosten auf beiden Seiten an. Für den Kauf zahlen Sie Notar, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer. Beim Verkauf tragen Sie die Löschung der alten Grundschuld, Ihren Anteil an der Maklerprovision und gegebenenfalls eine Entschädigung an die Bank. Dazu kommen Umzug, eventuell eine Zwischenfinanzierung und für einige Wochen doppelte Nebenkosten.

Eine Übersicht der Verkäuferseite finden Sie im Beitrag Kosten für Verkäufer einer Immobilie in Augsburg. Für die Käuferseite lohnt ein Gespräch mit der Bank, bevor Sie ein Angebot abgeben.

Wie vermeiden Sie den Verkauf unter Zeitdruck?

Zeitdruck ist der teuerste Faktor bei einem Wechsel. Wer bereits gekauft hat und die Zwischenfinanzierung zurückzahlen muss, nimmt eher das erste Angebot an. Bereiten Sie deshalb den Verkauf vor, bevor Sie beim neuen Objekt unterschreiben. Unterlagen sammeln, Fotos machen und Exposé schreiben lassen sich erledigen, während Sie noch suchen.

Wenn Sie ein konkretes Objekt im Blick haben, kann Ihr altes Haus schon vorab Interessenten gezeigt werden. Ein Makler kann vorgemerkte Suchkunden ansprechen, ohne dass das Haus öffentlich im Netz steht.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Augsburg?

Katja M. Kuhn erstellt zu Beginn eine kostenlose Wertermittlung Ihres Hauses, mit der Sie zur Bank gehen können. Sie bespricht mit Ihnen den Zeitplan und berücksichtigt bei der Käuferauswahl, welche Übergabetermine für Sie passen. Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlung übernimmt sie, ebenso die Abstimmung mit dem Notar. Sie begleitet Sie seit 2005 bei Verkäufen in Augsburg und Umgebung persönlich bis zur Übergabe. Mehr zum Vorgehen unter Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen zum Verkaufen und Neukaufen in Augsburg

Kann ich in Augsburg ein Haus kaufen, bevor meines verkauft ist?

Ja, wenn die Bank eine Zwischenfinanzierung gewährt oder Ihr Eigenkapital reicht. Planen Sie für den Verkauf genug Zeit ein, damit Sie nicht unter Druck geraten.

Was ist ein Kaufvertrag mit Rücktrittsrecht?

Manche Verkäufer akzeptieren ein Rücktrittsrecht für den Fall, dass Ihr altes Haus bis zu einem bestimmten Datum keinen Käufer findet. Das ist selten und muss vom Notar sauber formuliert werden.

Kann der Käufer meines Augsburger Hauses später einziehen als üblich?

Das lässt sich frei vereinbaren. Viele Käufer brauchen selbst Zeit, weil sie eine Mietwohnung kündigen müssen. Klären Sie den Termin früh.

Wie bekomme ich eine Zwischenfinanzierung?

Über Ihre Bank oder die Bank, die das neue Objekt finanziert. Sie verlangt eine Bewertung des alten Hauses und prüft Ihre Einkommenssituation.

Muss ich für das neue Haus in Augsburg einen neuen Kredit aufnehmen?

Nicht unbedingt. Ein Pfandtausch überträgt das bestehende Darlehen auf das neue Objekt, sofern die Bank zustimmt und die Sicherheit reicht.

Fällt Steuer an, wenn ich nach dem Verkauf in Augsburg neu kaufe?

Wer im alten Haus selbst gewohnt hat, zahlt auf den Gewinn in der Regel keine Steuer. Beim Kauf fällt Grunderwerbsteuer an. Details klärt der Steuerberater.

Kann ich mein altes Haus vermieten statt verkaufen?

Das ist möglich, bindet aber Kapital, das oft für den neuen Kauf gebraucht wird. Wer vermietet, kann später nach § 23 EStG steuerpflichtig verkaufen, wenn die Frist noch läuft.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Lassen Sie zuerst Ihr Haus bewerten und sprechen Sie mit der Bank über das Budget. Danach lässt sich entscheiden, welche Reihenfolge zu Ihnen passt. Die kostenlose Wertermittlung in Augsburg ist der erste Schritt, telefonisch erreichen Sie Katja M. Kuhn unter 0821 8108082.