Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt beim Hausverkauf in Augsburg an, wenn Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung vor deren Ende zurückzahlen und die Bank dadurch Zinsen verliert. Ist die Zinsbindung abgelaufen oder liegt die Auszahlung mehr als zehn Jahre zurück, verlangt die Bank in der Regel nichts. Entscheidend ist, was in Ihrem Darlehensvertrag steht.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Verkauf des Hauses gibt Ihnen nach § 490 BGB ein Recht zur vorzeitigen Kündigung, die Bank darf dafür aber einen Ausgleich fordern.
- Nach § 489 BGB können Sie zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung.
- Bei Verbraucherdarlehen begrenzt § 502 BGB die Forderung, und fehlerhafte Angaben im Vertrag können sie ganz ausschließen.
- Die Berechnung der Bank ist prüfbar: Restschuld, Zinssatz, Restlaufzeit und Wiederanlagezins müssen nachvollziehbar sein.
- Ein Pfandtausch auf die nächste Immobilie kann die Ablösung überflüssig machen.
Warum verlangt die Bank überhaupt eine Entschädigung?
Die Bank hat Ihnen das Geld für eine feste Zeit zu einem festen Zins geliehen und sich selbst entsprechend refinanziert. Zahlen Sie früher zurück, entgehen ihr die vereinbarten Zinsen. Die Entschädigung soll diesen Nachteil ausgleichen, abzüglich der Kosten, die die Bank durch die frühe Rückzahlung spart, etwa für Verwaltung und Risiko.
Bei einem variablen Darlehen gibt es diesen Schaden kaum, weil der Zins ohnehin angepasst wird. Hier gelten meist kurze Kündigungsfristen.
In welchen Fällen müssen Sie damit rechnen?
Eine Forderung ist wahrscheinlich, wenn die Zinsbindung noch einige Jahre läuft und das aktuelle Zinsniveau unter Ihrem Vertragszins liegt. Liegt der heutige Zins darüber, fällt die Entschädigung oft gering aus oder entfällt, weil die Bank das Geld besser anlegen kann.
| Ausgangslage | Was Sie erwartet | Was Sie tun können |
|---|---|---|
| Zinsbindung endet bald | Forderung meist überschaubar | Verkauf und Ablösung auf das Ende abstimmen |
| Auszahlung vor über zehn Jahren | Kündigung nach § 489 BGB ohne Entschädigung | Frist von sechs Monaten rechtzeitig nutzen |
| lange Restlaufzeit, Zins höher als heute | Forderung wahrscheinlich | Berechnung prüfen, Pfandtausch anfragen |
| KfW- oder Förderdarlehen | eigene Regeln je Programm | Bedingungen im Kreditvertrag nachlesen |
| Bausparvertrag in der Darlehensphase | meist jederzeit tilgbar | bei der Bausparkasse nachfragen |
Wann entfällt die Entschädigung ganz?
Das Gesetz kennt Fälle, in denen die Bank leer ausgeht. Bei Verbraucherdarlehen ist der Anspruch nach § 502 BGB ausgeschlossen, wenn der Vertrag unzureichende Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung enthält. Ob das bei Ihrem Vertrag so ist, kann eine Verbraucherzentrale oder ein Anwalt prüfen. Bei Verträgen aus bestimmten Jahrgängen wurde früher auch über fehlerhafte Widerrufsbelehrungen gestritten.
- Zinsbindung ist abgelaufen.
- Kündigungsrecht nach zehn Jahren greift.
- Der Vertrag enthält mangelhafte Pflichtangaben.
- Die Bank stimmt einem Pfandtausch zu und das Darlehen läuft weiter.
Wie prüfen Sie die Berechnung der Bank?
Fordern Sie die Berechnung schriftlich an. Die Bank muss angeben, von welcher Restschuld, welchem Vertragszins und welcher Restlaufzeit sie ausgeht und welchen Zins sie für die Wiederanlage ansetzt. Sondertilgungsrechte, die Sie bis zum Ende der Bindung noch hätten nutzen können, müssen die Forderung mindern.
Diese Punkte sollten Sie gegenlesen
- Stimmt die Restschuld mit Ihrem letzten Kontoauszug überein?
- Sind vereinbarte Sondertilgungen berücksichtigt?
- Hat die Bank ersparte Verwaltungs- und Risikokosten abgezogen?
- Ist ein Bearbeitungsentgelt aufgeführt, das im Vertrag gar nicht vorgesehen ist?
Eine Vergleichsrechnung bieten Verbraucherzentralen an. Wenn die Summe hoch ist, lohnt diese Prüfung fast immer.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Augsburg zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Welche Alternativen gibt es zur vorzeitigen Ablösung?
Kaufen Sie nach dem Verkauf eine neue Immobilie, etwa eine kleinere Wohnung in Göggingen oder ein Haus im Landkreis, kann die Bank das Darlehen auf das neue Objekt umschreiben. Dieser Pfandtausch setzt voraus, dass die neue Immobilie als Sicherheit ausreicht. Die Bank ist dazu nicht verpflichtet, viele kommen Kunden aber entgegen, um sie zu halten.
Eine zweite Möglichkeit ist, den Notartermin so zu legen, dass die Zahlung kurz nach dem Ende der Zinsbindung erfolgt. Das klappt nur, wenn der Käufer mit dem Zeitpunkt einverstanden ist. Wie Sie den Ablauf mit einer laufenden Finanzierung insgesamt organisieren, beschreibt der Beitrag Haus in Augsburg trotz Kredit verkaufen.
Wie wird die Ablösung beim Notar abgewickelt?
Der Notar holt bei Ihrer Bank die Ablösesumme ein, die dann die Entschädigung bereits enthält. Der Käufer überweist diesen Teil des Kaufpreises direkt an die Bank, die daraufhin die Löschung der Grundschuld im Grundbuch beim Amtsgericht Augsburg bewilligt. Den Rest erhalten Sie. Was sonst noch beim Termin passiert, steht im Beitrag zum Notartermin beim Hausverkauf in Augsburg.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Augsburg?
Katja M. Kuhn fragt im ersten Gespräch nach Ihrer Finanzierung, damit Darlehensfragen früh geklärt werden. Mit einer kostenlosen Wertermittlung Ihres Hauses in Augsburg haben Sie eine Grundlage für das Gespräch mit der Bank. Den Zeitplan für Verkauf und Übergabe stimmt sie mit Ihnen ab. Die rechtliche Prüfung des Darlehensvertrags übernehmen Verbraucherzentrale, Anwalt oder Steuerberater. Wie der Verkauf abläuft, lesen Sie auf der Seite Immobilie verkaufen.
Häufige Fragen zur Vorfälligkeitsentschädigung in Augsburg
Darf meine Bank in Augsburg den Verkauf verhindern, wenn ich nicht ablösen will?
Verhindern kann sie den Verkauf nicht. Sie muss aber die Grundschuld erst löschen, wenn sie ihr Geld hat. Ohne Löschung bekommt der Käufer kein lastenfreies Haus.
Kann ich die Entschädigung von der Steuer absetzen?
Bei einem selbst bewohnten Haus in der Regel nicht. Bei vermieteten Objekten kann es anders aussehen. Fragen Sie dazu Ihren Steuerberater.
Zählt der Hausverkauf in Augsburg als berechtigtes Interesse für die Kündigung?
Ja, der Verkauf der beliehenen Immobilie ist der typische Fall des § 490 BGB. Die Bank muss die Kündigung annehmen, darf aber eine Entschädigung verlangen.
Lohnt es sich, mit der Bank zu verhandeln?
Ein Gespräch schadet nicht, besonders wenn Sie bei der Bank weiter finanzieren möchten. Manchmal sind Sonderlösungen möglich. Lassen Sie sich jedes Angebot schriftlich geben.
Wer zahlt die Entschädigung beim Verkauf in Augsburg?
Sie als Verkäufer, denn das Darlehen läuft auf Ihren Namen. Der Betrag wird beim Notar aus dem Kaufpreis an die Bank überwiesen.
Wann sollte ich die Bank über den geplanten Verkauf informieren?
Sobald Sie sich entschieden haben. Dann bleibt Zeit, die Berechnung zu prüfen und Alternativen wie einen Pfandtausch zu besprechen. Weitere Ausgaben rund um den Verkauf finden Sie unter Kosten für Verkäufer in Augsburg.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Holen Sie zuerst Ihren Darlehensvertrag hervor und notieren Sie das Ende der Zinsbindung. Mit diesem Datum und einer realistischen Einschätzung des Hauswerts lässt sich der Verkauf sinnvoll planen. Vereinbaren Sie ein Erstgespräch über die Kontaktseite von Immobilien Kuhn oder telefonisch unter 0821 8108082.
Ihr nächster Schritt in Augsburg
Katja M. Kuhn bespricht Ihre Situation in einem unverbindlichen Erstgespräch und erstellt auf Wunsch eine kostenlose Werteinschätzung Ihrer Immobilie.
Telefon: 0821 8108082
