Haus in Königsbrunn an die Kinder verschenken oder verkaufen: Was ist sinnvoller?

Ob Sie Ihr Haus in Königsbrunn an die Kinder verschenken oder verkaufen, entscheidet sich an drei Fragen: Brauchen Sie selbst Geld aus dem Haus, wollen Sie darin weiter wohnen, und wie stellen Sie Geschwister gleich? Eine Schenkung mit vorbehaltenem Wohnrecht oder Nießbrauch nutzt steuerliche Freibeträge und hält Sie im Haus. Ein Verkauf an ein Kind oder an Dritte bringt Ihnen dagegen Kapital für den Ruhestand und schafft klare Verhältnisse in der Familie.

Was unterscheidet Schenkung und Verkauf rechtlich?

Bei einer Schenkung übertragen Sie das Eigentum, ohne einen Kaufpreis zu verlangen. Häufig behalten Sie sich dabei Rechte vor, etwa ein Wohnrecht, und das Kind übernimmt Pflichten, zum Beispiel eine bestehende Grundschuld. Juristisch spricht man dann von einer Schenkung unter Auflagen oder einer gemischten Schenkung.

Bei einem Verkauf zahlt das Kind einen Kaufpreis, der dem Wert des Hauses entspricht oder ihm zumindest nahekommt. Für das Finanzamt ist das ein entgeltlicher Vorgang. Für Sie bedeutet es Geld auf dem Konto. Für die Geschwister bedeutet es, dass niemand bevorzugt wird. Beide Varianten beurkundet ein Notar, beide werden im Grundbuch beim Amtsgericht Augsburg eingetragen.

Wann ist die Schenkung die bessere Wahl?

Eine Schenkung passt, wenn Sie finanziell abgesichert sind, das Haus nicht verkaufen müssen und Vermögen frühzeitig an die nächste Generation geben möchten. Typisch ist die Situation, in der ein Kind mit seiner Familie ohnehin in Königsbrunn lebt und das Elternhaus später selbst bewohnen will.

Was Sie sich bei einer Schenkung vorbehalten sollten

• ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch an dem ganzen Haus oder an einer Wohnung darin
• ein Rückforderungsrecht für den Fall, dass das Kind vor Ihnen stirbt, das Haus verkauft oder belastet
• ein Rückforderungsrecht bei Insolvenz des Kindes oder Zwangsvollstreckung in das Haus
• eine Regelung, wer große Reparaturen und laufende Kosten zahlt
• auf Wunsch eine Pflegeverpflichtung, die realistisch beschrieben ist

Diese Klauseln schützen Sie. Gleichzeitig mindern sie den steuerlichen Wert der Schenkung, weil das Kind ein belastetes Haus erhält. Wie hoch der Wert eines Wohnrechts angesetzt wird, berechnet der Steuerberater.

Wann spricht mehr für einen Verkauf?

Ein Verkauf ist sinnvoll, wenn Sie das Geld für den Ruhestand brauchen, eine Eigentumswohnung kaufen möchten oder das Kind das Haus selbst finanzieren kann und will. Er ist auch dann klarer, wenn mehrere Kinder da sind und nur eines das Haus übernimmt. Die Geschwister haben dann keinen Anlass, sich benachteiligt zu fühlen, weil der Kaufpreis Ihr Vermögen bleibt und später ganz normal vererbt wird.

Viele Familien wählen einen Mittelweg: Das Kind kauft das Haus zu einem Preis unter dem Verkehrswert, der Rest gilt als Schenkung. Diese gemischte Schenkung hat steuerliche Folgen auf beiden Seiten. Lassen Sie den Verkehrswert deshalb seriös feststellen, damit die Zahlen vor dem Finanzamt Bestand haben. Eine kostenlose Wertermittlung für Ihr Haus in Königsbrunn ist dafür ein guter Ausgangspunkt.

Wie vergleichen sich beide Wege im Überblick?

Welche Rolle spielen Pflichtteil und Geschwister?

Schenken Sie das Haus einem von mehreren Kindern, können die anderen später einen Pflichtteilsergänzungsanspruch nach den §§ 2303 ff. und § 2325 BGB geltend machen. Der Wert der Schenkung wird dabei für jedes Jahr nach der Übertragung schrittweise geringer angerechnet. Behalten Sie sich aber einen Nießbrauch am ganzen Haus vor, beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung erst gar nicht zu laufen.

Eine Lösung ist ein Pflichtteilsverzicht der Geschwister, oft gegen eine Ausgleichszahlung. Er muss notariell beurkundet werden. Sprechen Sie das Thema frühzeitig in der ganzen Familie an. Ein Gespräch am Küchentisch mit allen Kindern verhindert mehr Streit als jede Vertragsklausel.

Was passiert, wenn ein Haus erst im Erbfall auf mehrere Kinder übergeht, beschreibt der Beitrag zum geerbten Haus in Königsbrunn.

Was gilt bei Pflegebedürftigkeit und Sozialhilfe?

Wer sein Haus verschenkt und später auf Sozialleistungen angewiesen ist, etwa für einen Pflegeheimplatz, kann vom Beschenkten nach § 528 BGB die Herausgabe des Geschenks verlangen, soweit er seinen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann. Dieses Recht kann auf das Sozialamt übergehen. Die Frist dafür beträgt zehn Jahre ab der Schenkung.

Planen Sie deshalb mit Weitsicht. Reichen Ihre Rente und Ersparnisse für eine mögliche Pflege, ist das Risiko gering. Hängt Ihre Versorgung im Alter stark am Haus, ist ein Verkauf oder eine Lösung mit Rente oft sicherer. Mögliche Modelle stellt der Artikel zum Hausverkauf gegen Leibrente in Königsbrunn vor.

Was bedeutet das für die Steuer?

Die Schenkungsteuer richtet sich nach dem Wert des Hauses abzüglich vorbehaltener Rechte und übernommener Schulden. Jedes Kind hat gegenüber jedem Elternteil einen eigenen Freibetrag. Für das selbst bewohnte Familienheim gelten unter bestimmten Voraussetzungen besondere Regeln, die vor allem zwischen Ehepartnern greifen.

Beim Verkauf an ein Kind fällt für Sie als Verkäufer bei einem selbst bewohnten Haus in der Regel keine Einkommensteuer nach § 23 EStG an. Bei vermieteten Häusern innerhalb von zehn Jahren seit dem Erwerb kann das anders sein. Verkauft das Kind ein geschenktes Haus später weiter, wird die Haltedauer der Eltern unter Umständen angerechnet. Alle Berechnungen gehören zum Steuerberater, bevor der Notartermin vereinbart wird.

Welche Unterlagen brauchen Notar und Steuerberater?

1. Aktueller Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Augsburg
2. Flurkarte und Lageplan des Grundstücks
3. Baupläne und Wohnflächenberechnung, notfalls aus der Bauakte beim Landratsamt Augsburg
4. Nachweis über bestehende Darlehen und Grundschulden
5. Eine nachvollziehbare Wertermittlung für das Finanzamt
6. Angaben zu früheren Schenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre

Das Finanzamt kann einen eigenen Wert ansetzen, wenn ihm die vorgelegte Bewertung zu niedrig erscheint. Ein sauber begründeter Verkehrswert vermeidet Rückfragen.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Königsbrunn?

Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin in Augsburg und im Landkreis tätig. Sie ermittelt kostenlos, was Ihr Haus in Königsbrunn wert ist, und liefert damit die Zahl, mit der Familie, Notar und Steuerberater arbeiten. Entscheiden Sie sich für einen Verkauf an Dritte, übernimmt sie Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlung und begleitet Sie persönlich bis zur Übergabe. Wie das im Einzelnen abläuft, lesen Sie auf der Seite Haus verkaufen mit Immobilien Kuhn.

Häufige Fragen zur Schenkung und zum Verkauf an Kinder in Königsbrunn

Kann ich mein Haus in Königsbrunn verschenken und trotzdem darin wohnen bleiben?

Ja, mit einem im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht oder Nießbrauch. Der Notar formuliert die Rechte so, dass sie auch gegenüber späteren Eigentümern gelten.

Muss mein Kind beim Verkauf in Königsbrunn den vollen Marktpreis zahlen?

Das ist keine Pflicht. Liegt der Preis deutlich darunter, behandelt das Finanzamt die Differenz als Schenkung.

Kann ich eine Schenkung rückgängig machen?

Nur in gesetzlich geregelten Fällen, etwa bei grobem Undank oder Verarmung, oder wenn Sie sich im Vertrag Rückforderungsrechte vorbehalten haben. Diese Klauseln sollten Sie unbedingt aufnehmen lassen.

Wie wird ein Haus in Königsbrunn für die Schenkungsteuer bewertet?

Das Finanzamt bewertet nach dem Bewertungsgesetz und zieht vorbehaltene Rechte ab. Ein Gutachten oder eine fundierte Marktwerteinschätzung kann einen zu hohen amtlichen Wert widerlegen.

Was passiert mit einer bestehenden Grundschuld bei der Schenkung?

Das Kind kann das Darlehen übernehmen, wenn die Bank zustimmt. Steuerlich mindert die übernommene Schuld den Wert der Schenkung, macht sie aber zugleich teilweise entgeltlich.

Können wir das Haus in Königsbrunn auf zwei Kinder aufteilen?

Ja, als Miteigentum zu Bruchteilen oder, wenn baulich möglich, durch Aufteilung in Wohnungseigentum. Bruchteilseigentum unter Geschwistern führt allerdings oft später zu Abstimmungsfragen.

Braucht mein Ehepartner bei der Schenkung zuzustimmen?

Ist das Haus Ihr wesentliches Vermögen und leben Sie in Zugewinngemeinschaft, verlangt § 1365 BGB die Zustimmung. Der Notar klärt das bei der Vorbereitung.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Schenkung in Königsbrunn?

Früher ist meist besser, weil Fristen für Pflichtteil und Rückforderung dann eher abgelaufen sind und Freibeträge erneut genutzt werden können. Den genauen Zeitpunkt sollten Sie mit Steuerberater und Notar abstimmen.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Klären Sie im Familiengespräch, was Ihnen wichtig ist: Wohnen, Geld oder Gleichbehandlung der Kinder. Danach lassen Sie den Verkehrswert ermitteln und gehen mit dieser Zahl zu Steuerberater und Notar. Ein Gespräch mit Katja M. Kuhn können Sie jederzeit unter 0821 8108082 vereinbaren. Was ein klassischer Hausverkauf in Königsbrunn Schritt für Schritt verlangt, finden Sie im passenden Beitrag.