Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf in Neusäß: Wann ist sie nötig?

Eine Verwalterzustimmung brauchen Sie beim Wohnungsverkauf in Neusäß nur dann, wenn Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung sie ausdrücklich verlangen. Ob das bei Ihrer Wohnung so ist, steht im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs und in der Teilungserklärung. Fehlt die Zustimmung, kann der Notar den Käufer nicht als Eigentümer eintragen lassen.

Woran erkennen Sie, ob Ihre Wohnung betroffen ist?

Ein Blick in den Grundbuchauszug reicht oft schon. Im Bestandsverzeichnis steht bei vielen Wohnungen ein Vermerk wie „Veräußerungsbeschränkung: Zustimmung des Verwalters“. Den Auszug erhalten Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Augsburg, das für Neusäß zuständig ist, oder über einen Notar.

Genauer wird es in der Teilungserklärung selbst. Dort ist geregelt, ob jeder Verkauf zustimmungspflichtig ist oder ob es Ausnahmen gibt. Häufig sind Verkäufe an Ehegatten, an Verwandte in gerader Linie oder im Rahmen einer Zwangsversteigerung ausgenommen. Viele Wohnanlagen in Neusäß, etwa in Steppach oder Westheim, stammen aus Jahrzehnten, in denen diese Klausel fast Standard war. Bei neueren Teilungserklärungen fehlt sie öfter.

Die Gemeinschaft kann die Zustimmungspflicht auch per Beschluss aufheben. Prüfen Sie daher zusätzlich die Beschlusssammlung. Ist dort ein solcher Beschluss vermerkt, wurde der Grundbuchvermerk aber noch nicht gelöscht, klärt der Notar den Rest.

Wer holt die Zustimmung ein?

In der Praxis übernimmt das der beurkundende Notar. Nach der Unterschrift unter den Kaufvertrag schreibt er den Verwalter an, schickt ihm Name und Anschrift des Käufers und bittet um die beglaubigte Erklärung. Sie als Verkäufer müssen meist nur den Namen und die Kontaktdaten der Hausverwaltung liefern.

Hilfreich ist ein kurzer Anruf bei der Verwaltung, sobald ein Käufer feststeht. Manche Verwalter in der Region sind viel unterwegs, andere betreuen Anlagen in Augsburg und im ganzen Landkreis. Wer weiß, dass bald ein Schreiben vom Notar kommt, reagiert oft schneller.

Welche Unterlagen braucht der Notar dafür?

1. Die Zustimmungserklärung des Verwalters mit notariell beglaubigter Unterschrift.
2. Den Nachweis der Verwaltereigenschaft, also das Protokoll der Versammlung mit dem Bestellungsbeschluss.
3. Die Unterschriften des Versammlungsleiters und eines Eigentümers auf diesem Protokoll, ebenfalls beglaubigt.
4. Bei Hausverwaltungen als Firma einen aktuellen Registerauszug oder eine Vertretungsbescheinigung.

Was kostet die Verwalterzustimmung?

Es fallen Notargebühren für die Beglaubigung an, und viele Verwaltungsverträge sehen eine eigene Vergütung für die Erteilung vor. Wie hoch diese ist, steht im Verwaltervertrag oder in einem Beschluss der Gemeinschaft. Fragen Sie bei der Verwaltung nach, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, dann gibt es später keine Überraschung.

Im Kaufvertrag wird festgelegt, wer die Kosten trägt. Üblich ist, dass der Verkäufer sie übernimmt, weil die Zustimmung seine Pflicht zur lastenfreien Übertragung betrifft.

Darf der Verwalter Nein sagen?

Nur aus einem wichtigen Grund, und dieser muss in der Person des Käufers liegen. Gerichte haben das eng ausgelegt. Ein Grund kann sein, dass der Käufer erkennbar zahlungsunfähig ist oder in der Anlage bereits durch schwere Störungen aufgefallen ist. Ein höheres Alter, Kinder oder die Absicht, die Wohnung zu vermieten, gehören ausdrücklich nicht dazu.

Lehnt der Verwalter ohne tragfähigen Grund ab, kann der Verkäufer die Zustimmung gerichtlich durchsetzen. Für den Verkauf bedeutet das Zeitverlust. Deshalb hilft es, Rückfragen der Verwaltung freundlich und vollständig zu beantworten.

Wie beeinflusst die Zustimmung den Zeitplan?

Die Kaufpreisfälligkeit hängt im Kaufvertrag an mehreren Bedingungen. Eine davon ist bei zustimmungspflichtigen Wohnungen, dass dem Notar die Verwalterzustimmung in grundbuchtauglicher Form vorliegt. Solange sie fehlt, zahlt der Käufer nicht. Für Verkäufer, die mit dem Erlös eine neue Wohnung finanzieren oder einen Kredit ablösen wollen, ist das ein echter Punkt in der Planung.

Prüfen Sie daher schon vor dem Notartermin, ob die Bestellung des Verwalters aktuell ist. Läuft sie gerade aus oder wurde der Verwalter gewechselt, fehlt oft das passende Protokoll. Dann muss erst die Versammlung beschließen. Eine vollständige Liste der Gemeinschaftsdokumente finden Sie im Beitrag zu den WEG-Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Neusäß. Wie der Verkauf insgesamt abläuft, zeigt der Überblick zum Wohnung verkaufen in Neusäß.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Neusäß?

Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin in Augsburg und Umgebung tätig. Vor der Vermarktung lässt sie die Teilungserklärung prüfen, fordert die Protokolle an und spricht mit der Hausverwaltung, damit die Zustimmung später zügig erteilt wird. Den Wert der Wohnung ermittelt sie mit einer kostenlosen Wertermittlung. Bis zur Übergabe bleibt sie Ihre Ansprechpartnerin, auch gegenüber Notar und Verwaltung. Mehr über ihre Arbeit vor Ort lesen Sie auf der Seite Immobilienmakler in Neusäß.

Häufige Fragen zur Verwalterzustimmung in Neusäß

Wie lange dauert die Verwalterzustimmung in Neusäß?

Das hängt vor allem von der Verwaltung ab und davon, ob der Nachweis der Bestellung vorliegt. Sind alle Protokolle vorhanden, ist die Erklärung oft rasch beglaubigt. Fehlt etwas, verzögert sich die Kaufpreiszahlung entsprechend.

Brauche ich die Zustimmung auch bei einer Schenkung?

Das regelt die Teilungserklärung. Manche Klauseln erfassen jede Veräußerung, also auch Schenkung oder Übertragung an Kinder. Andere nehmen nahe Angehörige aus. Der Notar prüft den genauen Wortlaut.

Kann die Eigentümergemeinschaft in Neusäß die Klausel abschaffen?

Ja, nach § 12 Abs. 4 WEG reicht dafür ein Beschluss mit einfacher Mehrheit. Anschließend kann der Vermerk im Grundbuch gelöscht werden. Für einen laufenden Verkauf hilft das nur, wenn der Beschluss rechtzeitig gefasst wird.

Was passiert, wenn die Hausverwaltung in Neusäß gerade wechselt?

Dann muss der neue Verwalter zustimmen und seine Bestellung nachweisen. Klären Sie mit dem Beirat, wann das Protokoll mit dem Bestellungsbeschluss vorliegt. Eine Übergangszeit ohne Verwalter kann den Verkauf verzögern. Wie Sie einen Käufer in dieser Phase verbindlich halten, beschreibt der Beitrag zur Reservierung für Kaufinteressenten in Neusäß.

Gilt die Zustimmungspflicht auch für einen Stellplatz in der Tiefgarage?

Ist der Stellplatz ein eigenes Teileigentum mit eigenem Grundbuchblatt, kann für ihn dieselbe Klausel gelten. Ist er nur als Sondernutzungsrecht der Wohnung zugeordnet, wird er mit der Wohnung zusammen übertragen.

Muss ich den Verwalter in Neusäß vor dem Notartermin informieren?

Eine Pflicht gibt es nicht. Ein kurzer Hinweis an die Verwaltung beschleunigt aber den Ablauf, weil sie das Schreiben des Notars dann erwartet und die Unterlagen bereitlegt.

Darf der Verwalter Auskünfte über den Käufer verlangen?

Er darf so viel erfragen, wie er braucht, um einen wichtigen Grund ausschließen zu können. Name und Anschrift reichen meist. Weitergehende Nachweise über Einkommen oder Vermögen sind im Regelfall unüblich.

Wie gehen Sie beim Verkauf Ihrer Wohnung in Neusäß jetzt vor?

Holen Sie sich einen aktuellen Grundbuchauszug und die Teilungserklärung, dann wissen Sie, ob eine Zustimmung nötig ist. Klären Sie mit der Hausverwaltung, ob das Protokoll zur Bestellung vorliegt. Für eine Einschätzung von Wert und Ablauf erreichen Sie Katja M. Kuhn unter 0821 8108082 oder über das Kontaktformular.