Wohnung in Bergheim verkaufen: Was müssen Eigentümer beachten?

Wer eine Wohnung in Bergheim verkaufen möchte, braucht neben Grundbuch und Energieausweis vor allem die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Angaben zur Erhaltungsrücklage. Käufer und Banken prüfen diese Papiere genau. Dazu kommen zwei Fragen, die den Ablauf stark prägen: Ist die Wohnung vermietet, und muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen?

Wer kauft eine Wohnung in Bergheim?

Wohnungen in Bergheim kaufen vor allem Menschen, die eine ruhige Lage am Stadtrand suchen und auf ein eigenes Haus verzichten möchten oder müssen. Häufig sind es ältere Paare aus der Umgebung, deren Haus zu groß geworden ist, und Paare ohne Kinder, die in Augsburg arbeiten.

Daneben interessieren sich Kapitalanleger für vermietete Wohnungen. Sie achten auf die Miete, den Zustand des Gemeinschaftseigentums und die Höhe der Rücklage. Studierende als Mieter spielen in Bergheim eine kleinere Rolle als im Universitätsviertel, weil der Weg zum Campus länger ist.

Für das Exposé bedeutet das: Zeigen Sie die ruhige Lage, den Balkon oder die Terrasse, den Stellplatz und die Wege zum Einkaufen. Ein Aufzug oder eine Wohnung im Erdgeschoss kann für ältere Käufer ein wichtiges Argument sein.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Wohnungsverkauf?

Sie brauchen die Unterlagen zum Sondereigentum und die Unterlagen der Gemeinschaft. Ohne die Papiere der Verwaltung prüft kaum eine Bank die Finanzierung.

Fragen Sie die Verwaltung frühzeitig an. Manche Verwaltungen brauchen einige Zeit für die Zusammenstellung oder berechnen dafür eine Gebühr.

Was lesen Käufer in den Protokollen?

Käufer lesen in den Protokollen, welche Maßnahmen beschlossen oder diskutiert wurden und ob Streit in der Gemeinschaft herrscht. Für sie ist das ein Blick in die nächsten Jahre.

Typische Fragen lauten: Steht eine Dachsanierung an? Wurde über eine neue Heizung gesprochen? Gibt es eine Sonderumlage, die noch nicht bezahlt ist? Wer sich schon vor dem Exposé die Protokolle durchliest, kann diese Fragen bei der Besichtigung beantworten. Unklare Punkte klären Sie direkt mit der Verwaltung.

Wer zahlt eine beschlossene Sonderumlage?

Die Sonderumlage schuldet, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Im Kaufvertrag können Käufer und Verkäufer eine abweichende Regelung untereinander treffen. Sprechen Sie das offen an, bevor der Notar den Entwurf schreibt.

Muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen?

Ob der Verwalter zustimmen muss, legt die Teilungserklärung fest. Steht dort eine Zustimmungspflicht, holt der Notar die Zustimmung nach der Beurkundung ein.

Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. In der Praxis wird sie fast immer erteilt, braucht aber Zeit und eine notariell beglaubigte Unterschrift des Verwalters. Informieren Sie die Verwaltung frühzeitig über den geplanten Verkauf, damit sich der Ablauf nicht verzögert.

Wie verkaufen Sie eine vermietete Wohnung in Bergheim?

Eine vermietete Wohnung verkaufen Sie meist an Kapitalanleger, die die laufende Miete übernehmen. Der Mietvertrag geht nach § 566 BGB unverändert auf den Käufer über.

Für Anleger zählen Miethöhe, Mieterhöhungen der Vergangenheit, die Dauer des Mietverhältnisses und die Höhe des Hausgelds, das nicht umgelegt werden kann. Legen Sie den Mietvertrag und eine Übersicht über die Mietzahlungen vor.

Besichtigungen in einer bewohnten Wohnung stimmen Sie mit dem Mieter ab. Er muss sie in angemessenem Umfang dulden, sollte aber rechtzeitig informiert werden. Ein freundliches Gespräch vorab hilft mehr als jede förmliche Ankündigung.

Das Vorkaufsrecht des Mieters

Wurde die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, steht dem Mieter beim ersten Verkauf nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu. Der Notar informiert ihn nach der Beurkundung, und der Mieter kann zu denselben Bedingungen eintreten. Klären Sie vorab, ob dieser Fall vorliegt.

Was zählt bei einer leerstehenden Wohnung?

Bei einer leeren Wohnung zählen Licht, Grundriss und Zustand. Käufer, die selbst einziehen möchten, stellen sich die Räume möbliert vor, und das fällt in leeren Räumen schwer.

Frisch gestrichene Wände, saubere Böden und eine funktionierende Beleuchtung in jedem Raum sind die Grundlage. In einem Wohnzimmer können ein Tisch, zwei Stühle und eine Pflanze helfen, die Größe einzuschätzen. Welche Fotos die Wohnung im Exposé gut zeigen, beschreibt der Beitrag zu Immobilienfotos für den Verkauf in Bergheim.

Welche Kosten tragen Sie als Verkäufer einer Wohnung?

Als Verkäufer tragen Sie vor allem die Kosten für die Löschung Ihrer Grundschuld, einen neuen Energieausweis, falls die Verwaltung keinen gültigen hat, und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank. Notar und Grundbuch für die Umschreibung zahlt in der Regel der Käufer.

Bei vermieteten Wohnungen kann die Spekulationsfrist nach § 23 EStG relevant werden, wenn Sie die Wohnung vor weniger als zehn Jahren gekauft haben. Das klären Sie vorab mit Ihrem Steuerberater. Die Hausgeldabrechnung für das laufende Jahr wird zum Übergabetag zwischen Ihnen und dem Käufer aufgeteilt.

Wie finden Sie einen realistischen Preis für Ihre Wohnung?

Einen realistischen Preis finden Sie über den Vergleich mit verkauften Wohnungen ähnlicher Größe, Lage und Ausstattung im Augsburger Süden. Weil in Bergheim selbst wenige Wohnungen angeboten werden, fließen Vergleichsdaten aus Göggingen, Inningen und angrenzenden Stadtteilen mit ein.

Wichtig sind außerdem Stockwerk, Balkon, Stellplatz, Zustand des Gemeinschaftseigentums und die Höhe der Rücklage. Eine Wohnung in einer Gemeinschaft mit gepflegtem Haus und solider Rücklage überzeugt Käufer leichter. Wie eine Bewertung vor Ort abläuft, steht im Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung in Bergheim.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Bergheim?

Katja M. Kuhn verkauft und vermietet seit 2005 Wohnungen und Häuser in Augsburg. Sie fordert mit Ihrer Vollmacht die Unterlagen bei der Verwaltung an, liest die Protokolle mit Ihnen durch und bereitet die Antworten auf typische Käuferfragen vor.

Bei vermieteten Wohnungen spricht sie die Besichtigungstermine mit dem Mieter ab und richtet die Vermarktung auf Kapitalanleger aus. Die Bewertung ist kostenlos. Einen Termin vereinbaren Sie über die Seite kostenlose Wertermittlung. Hinweise zu den einzelnen Papieren der Gemeinschaft enthält auch der Beitrag zu den Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Augsburg.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Bergheim

Gibt es in Bergheim genug Käufer für Wohnungen?

Das Angebot an Wohnungen ist im Stadtteil eher klein, die Nachfrage nach ruhigen Lagen in Augsburg dagegen beständig. Entscheidend sind ein realistischer Preis und vollständige Unterlagen.

Muss ich meine Mieter über den Verkauf informieren?

Rechtlich ist das vor dem Verkauf keine Pflicht, praktisch aber sinnvoll, weil Besichtigungen abgestimmt werden müssen. Nach dem Verkauf informieren Sie den Mieter über den neuen Eigentümer.

Wie bekomme ich die Teilungserklärung für meine Wohnung in Bergheim?

Oft liegt sie in Ihren Kaufunterlagen. Sonst erhalten Sie eine Kopie bei der Verwaltung oder beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Augsburg.

Kann ich eine Wohnung mit laufender Sonderumlage verkaufen?

Ja. Legen Sie die Sonderumlage offen und regeln Sie im Kaufvertrag, wer sie trägt.

Wer zahlt das Hausgeld im Verkaufsmonat?

Bis zur Übergabe zahlen Sie, danach der Käufer. Die genaue Aufteilung steht im Kaufvertrag.

Lohnt sich eine Renovierung vor dem Verkauf meiner Wohnung in Bergheim?

Frische Farbe und kleine Reparaturen lohnen sich meist. Eine neue Küche oder ein neues Bad lohnt sich selten, weil Käufer eigene Vorstellungen haben.

Kann ich meine Wohnung in Bergheim verkaufen, während ich noch dort wohne?

Das ist üblich. Den Auszugstermin legen Sie im Kaufvertrag als Übergabetermin fest.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Fordern Sie zuerst die Unterlagen bei Ihrer Verwaltung an und prüfen Sie, ob die Wohnung vermietet bleibt. Danach lohnt eine Bewertung. Katja M. Kuhn erreichen Sie unter 0821 8108082 oder über die Seite Kontakt. Weitere Hinweise zum Ablauf für Häuser finden Sie im Beitrag Haus in Bergheim verkaufen.