Wohnung in Mering verkaufen: Was müssen Eigentümer beachten?

Wer eine Wohnung in Mering verkaufen möchte, muss neben der Wohnung selbst auch die Eigentümergemeinschaft im Blick haben: Hausgeld, Rücklage, Beschlüsse und den Zustand des gesamten Gebäudes. Käufer und ihre Banken prüfen diese Punkte genau. Gut vorbereitet sind Sie, wenn Sie Fragen zu Stellplatz, Sondernutzungsrechten und anstehenden Sanierungen sofort beantworten können.

Was unterscheidet den Wohnungsverkauf vom Hausverkauf?

Ein Hauskäufer schaut auf Dach, Keller und Garten. Ein Wohnungskäufer schaut zusätzlich auf die Nachbarn, die Verwaltung und die Kasse der Gemeinschaft. Er möchte wissen, ob in den nächsten Jahren eine teure Fassadensanierung ansteht und ob genug Geld in der Erhaltungsrücklage liegt.

Diese Fragen kann er nur beantworten, wenn Sie ihm die Unterlagen der Gemeinschaft geben. Ohne sie wird jede Bank zurückhaltend. Welche Dokumente genau gemeint sind, erklärt der Beitrag zu den WEG-Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Mering.

Hinzu kommt die Zustimmung des Verwalters. Viele Teilungserklärungen schreiben sie nach § 12 WEG vor. Fragen Sie Ihre Hausverwaltung früh, ob das bei Ihnen der Fall ist und wie lange sie für die beglaubigte Zustimmung braucht.

Wer kauft in Mering eine Eigentumswohnung?

Mering liegt an der Bahnstrecke zwischen Augsburg und München. Für viele Berufstätige ist eine Wohnung hier ein Kompromiss zwischen Nähe zum Arbeitsplatz und bezahlbarem Wohnraum. Sie vergleichen meist mit Angeboten in Kissing, Friedberg und Augsburg-Hochzoll.

Eine zweite Gruppe sind ältere Meringer, die ihr Haus abgeben und eine barrierearme Wohnung im Ort suchen. Für sie zählen Aufzug, ebenerdiger Zugang und kurze Wege zu Arzt und Einkauf. Eine dritte Gruppe sind Kapitalanleger, die auf eine stabile Vermietung achten.

Wer an Anleger verkauft, findet weitere Hinweise im Ratgeber zum Verkauf an Kapitalanleger in Mering.

Wie ermitteln Sie den Wert Ihrer Wohnung?

Wohnungen werden meist im Vergleich mit ähnlichen Verkäufen bewertet. Ausschlaggebend sind Wohnfläche, Stockwerk, Baujahr, Zustand der Wohnung und des Hauses, Balkon oder Terrasse, Stellplatz sowie die Lage im Ort.

Die Wohnfläche ist ein häufiger Streitpunkt. Balkone und Terrassen werden nach der Wohnflächenverordnung anteilig angerechnet, Kellerräume gar nicht. Prüfen Sie, wie die Fläche in der Teilungserklärung oder im ursprünglichen Kaufvertrag angegeben ist, und messen Sie bei Zweifeln nach.

Auch das Gemeinschaftseigentum beeinflusst den Wert. Eine Wohnung in einem Haus mit frisch sanierter Fassade und neuer Heizung ist für Käufer anders zu bewerten als eine im Haus mit Sanierungsstau. Eine kostenlose Wertermittlung für Ihre Wohnung in Mering bezieht diese Punkte ein.

Was ist mit Stellplatz, Keller und Garten?

Diese Flächen sind rechtlich unterschiedlich geregelt, und Käufer wollen genau wissen, was sie bekommen.

• Tiefgaragenstellplatz: Er kann Teileigentum mit eigenem Grundbuchblatt sein oder ein Sondernutzungsrecht. Im ersten Fall wird er im Kaufvertrag gesondert aufgeführt.
• Kellerabteil: Meist Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht. Die Nummer steht in der Teilungserklärung.
• Gartenanteil im Erdgeschoss: Fast immer ein Sondernutzungsrecht. Wer den Garten pflegen muss und was dort gebaut werden darf, regeln Teilungserklärung und Beschlüsse.

Halten Sie die Pläne aus der Teilungserklärung bereit, auf denen diese Flächen eingezeichnet sind. Das spart Rückfragen und schafft Vertrauen.

Sollten Sie vermietet oder leer verkaufen?

Beide Wege sind möglich. Eine leere Wohnung spricht Selbstnutzer an, die meist die größte Gruppe sind. Eine vermietete Wohnung interessiert vor allem Anleger. Bei der Bewertung spielen Miethöhe und Mietvertrag eine große Rolle.

Ist die Wohnung vermietet, geht der Mietvertrag nach § 566 BGB auf den Käufer über. Eine Kündigung wegen des Verkaufs ist rechtlich ausgeschlossen. Ein Käufer, der selbst einziehen will, kann zwar später Eigenbedarf geltend machen, nach einer Umwandlung in Eigentum gelten aber längere Sperrfristen.

Was ist bei Besichtigungen mit Mietern zu beachten?

Mieter müssen Besichtigungen in angemessenem Umfang dulden, wenn Sie diese rechtzeitig ankündigen. Sprechen Sie offen mit Ihren Mietern und stimmen Sie Termine gemeinsam ab. Ein freundlicher Mieter, der die Wohnung aufgeräumt zeigt, hilft dem Verkauf mehr als jede Hochglanzbroschüre.

Prüfen Sie außerdem, ob ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB besteht. Das ist der Fall, wenn die Wohnung erst nach Abschluss des Mietvertrags in Eigentum umgewandelt wurde.

Welche Rolle spielen Hausgeld und Rücklage?

Käufer rechnen mit dem monatlichen Hausgeld als laufender Belastung neben ihrer Kreditrate. Ein hohes Hausgeld ist an sich kein Problem, wenn es durch Leistungen wie Aufzug, Hausmeister oder eine hohe Zuführung zur Rücklage erklärt wird.

Die Erhaltungsrücklage zeigt, ob die Gemeinschaft für künftige Arbeiten vorgesorgt hat. Liegt wenig Geld in der Rücklage und steht eine größere Maßnahme an, droht eine Sonderumlage. Wurde sie bereits beschlossen, muss der Kaufvertrag regeln, wer sie zahlt. Mehr dazu steht im Beitrag zum Wohnungsverkauf mit Sonderumlage in Mering.

Wie präsentieren Sie die Wohnung überzeugend?

Interessenten sehen die Wohnung zuerst im Internet. Ein klarer Grundriss mit Maßangaben ist dort fast genauso wichtig wie die Fotos. Zeigen Sie das Treppenhaus, den Eingangsbereich und, wenn vorhanden, den Aufzug. Diese Bereiche gehören zum Gemeinschaftseigentum und prägen den ersten Eindruck vor Ort.

In der Wohnung selbst helfen helle Räume, freie Fensterbänke und ein aufgeräumter Balkon. Persönliche Gegenstände wie Familienfotos dürfen weniger werden, damit sich Käufer die eigenen Möbel vorstellen können.

Bei Wohnungen in älteren Häusern lohnt der Hinweis auf Besonderheiten wie hohe Decken oder Dielenböden. Für Altbauwohnungen gibt es einen eigenen Beitrag zum Verkauf einer Altbauwohnung in Mering.

Was passiert nach der Kaufzusage?

Hat sich ein Käufer entschieden, lassen Sie sich die Finanzierungsbestätigung zeigen und geben die Eckdaten an den Notar. Parallel stoßen Sie die Verwalterzustimmung an, falls sie erforderlich ist. Der Notar fordert die Zustimmung zwar auch an, aber eine frühe Vorwarnung an die Verwaltung beschleunigt den Ablauf.

Im Kaufvertrag wird auch geregelt, ab wann der Käufer das Hausgeld zahlt. Üblich ist der Tag des Besitzübergangs. Für die Jahresabrechnung des laufenden Jahres sollten Sie mit dem Käufer eine Aufteilung vereinbaren.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Wohnungseigentümer in Mering?

Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin im Raum Augsburg tätig. Sie fordert gemeinsam mit Ihnen die Unterlagen bei der Hausverwaltung an, prüft Teilungserklärung und Beschlüsse und bereitet die Antworten auf typische Käuferfragen vor. Die kostenlose Wertermittlung berücksichtigt Wohnung und Gemeinschaftseigentum. Mehr über ihre Arbeit im Ort finden Sie auf der Seite Immobilienmakler in Mering.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Mering

Wie erfahre ich, ob für meine Wohnung in Mering eine Verwalterzustimmung nötig ist?

Das steht in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung. Ihre Hausverwaltung kann Ihnen das ebenfalls sagen und nennen, welche Unterlagen sie für die Zustimmung braucht.

Darf ich die Wohnung verkaufen, wenn ein Mieter darin wohnt?

Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über, und der Mieter bleibt geschützt. Prüfen Sie, ob ihm ein Vorkaufsrecht zusteht.

Wird der Balkon zur Wohnfläche gezählt?

Nach der Wohnflächenverordnung wird ein Balkon in der Regel anteilig angerechnet. Geben Sie im Exposé an, wie die Wohnfläche berechnet wurde.

Was passiert mit dem Tiefgaragenplatz beim Verkauf in Mering?

Ist der Stellplatz eigenes Teileigentum, steht er im Kaufvertrag als zusätzliche Einheit. Als Sondernutzungsrecht geht er mit der Wohnung automatisch auf den Käufer über.

Welche Wohnungen sind in Mering besonders gefragt?

Gesucht werden häufig Wohnungen in Bahnhofsnähe und barrierearme Wohnungen mit Aufzug. Wie gefragt Ihre Wohnung ist, hängt aber immer von Zustand, Größe und Preis ab.

Wer zahlt eine Sonderumlage, die kurz vor dem Verkauf beschlossen wurde?

Grundsätzlich schuldet sie, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Im Kaufvertrag können Sie und der Käufer eine abweichende Regelung treffen.

Brauche ich für eine Eigentumswohnung in Mering einen eigenen Energieausweis?

Der Energieausweis wird für das gesamte Gebäude erstellt und liegt meist bei der Hausverwaltung. Fragen Sie dort nach einer Kopie und prüfen Sie das Ablaufdatum.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Fordern Sie bei Ihrer Hausverwaltung die Protokolle, die letzte Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan an. Damit lässt sich der Wert realistisch einschätzen. Wer Vergleiche mit dem Nachbarort sucht, findet sie im Beitrag zum Wohnungsverkauf in Kissing. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie Katja M. Kuhn unter 0821 8108082.