Wohnung in Rehling verkaufen: Was müssen Eigentümer beachten?

Beim Verkauf einer Wohnung in Rehling kommt es neben Lage und Zustand vor allem auf die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft an: Teilungserklärung, Protokolle, Hausgeldabrechnung und Stand der Rücklage. Käufer und Banken wollen sehen, wie die Gemeinschaft wirtschaftet und welche Ausgaben anstehen. Da Eigentumswohnungen in Rehling eher selten angeboten werden, lohnt eine sorgfältige Vorbereitung besonders.

Welche Wohnungen gibt es in Rehling, und wer kauft sie?

Rehling ist eine ländliche Gemeinde im Landkreis Aichach-Friedberg. Das Bild prägen freistehende Häuser, Doppelhaushälften und Hofstellen. Eigentumswohnungen gibt es vor allem in kleineren Mehrfamilienhäusern, die in den vergangenen Jahrzehnten entstanden sind, und in Häusern, die nachträglich nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt wurden. Typisch ist etwa ein ehemaliges Zweifamilienhaus, in dem Erdgeschoss und Obergeschoss heute zwei Eigentümern gehören.

Das Angebot ist klein, die Nachfrage kommt aus mehreren Richtungen. Junge Paare aus dem Ort suchen eine erste eigene Wohnung, bevor sie bauen. Ältere Menschen verkaufen ihr Haus und möchten in Rehling bleiben, aber ohne Garten und Treppen. Dazu kommen Kapitalanleger, die auf eine stabile Vermietung an Pendler setzen. Wer genau weiß, welche Gruppe zur eigenen Wohnung passt, kann das Exposé entsprechend schreiben.

Welche Unterlagen verlangen Käufer bei einer Wohnung?

Für eine Wohnung brauchen Sie mehr Papiere als für ein Haus. Beginnen Sie frühzeitig, vor allem wenn die Gemeinschaft klein ist und Unterlagen bei einzelnen Eigentümern liegen.

Banken prüfen vor allem die Protokolle. Steht dort, dass das Dach in den nächsten Jahren saniert werden muss und die Rücklage dafür nicht reicht, wird der Käufer eine Sonderumlage einkalkulieren. Das sollten Sie wissen, bevor Sie den Preis festlegen.

Was ist Sondereigentum, was Gemeinschaftseigentum?

Zum Sondereigentum gehören die Räume Ihrer Wohnung, die in der Teilungserklärung so bezeichnet sind. Gemeinschaftseigentum sind Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus und das Grundstück. Fenster gehören je nach Teilungserklärung oft zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie in Ihrer Wohnung liegen.

Sondernutzungsrechte richtig darstellen

In kleinen Anlagen in Rehling sind Sondernutzungsrechte häufig. Der Gartenanteil vor der Erdgeschosswohnung, der Stellplatz neben der Garage oder ein Bereich im Dachboden kann einem Eigentümer zur alleinigen Nutzung zugewiesen sein. Diese Rechte steigern den Wert, müssen aber in der Teilungserklärung oder im Grundbuch eindeutig stehen. Eine mündliche Absprache unter Nachbarn reicht Käufern und Banken nicht.

Wie wirken sich Hausgeld und Rücklage auf den Verkauf aus?

Das Hausgeld zeigt, was die Wohnung monatlich kostet. Käufer rechnen es zur Rate ihres Kredits hinzu. Eine solide Erhaltungsrücklage beruhigt sie, weil anstehende Arbeiten bezahlt werden können, ohne dass jeder Eigentümer nachschießen muss.

Ein hohes Hausgeld ist kein Makel, wenn es gut begründet ist, etwa durch eine hohe Rücklagenzuführung oder einen Hausmeister. Erklären Sie im Exposé, welcher Anteil umlagefähig ist und welcher nicht. Das ist besonders für Kapitalanleger wichtig. Was diese Käufergruppe sonst erwartet, beschreibt der Ratgeber Eigentumswohnung in Rehling an Kapitalanleger verkaufen.

Was ändert sich, wenn die Wohnung vermietet ist?

Ein bestehender Mietvertrag läuft nach § 566 BGB mit dem Käufer weiter. Für Selbstnutzer ist die Wohnung damit erst einmal weniger interessant, für Anleger dagegen attraktiv. Sie haben zwei Wege.

1. Verkauf mit Mieter an einen Anleger: Sie präsentieren Miete, Mietdauer und Zustand. Besichtigungen sprechen Sie rechtzeitig mit dem Mieter ab.
2. Verkauf nach Auszug an einen Selbstnutzer: Das setzt voraus, dass der Mieter von sich aus kündigt oder ein berechtigter Kündigungsgrund vorliegt. Eine Kündigung allein wegen des Verkaufs ist nicht zulässig.

Wurde das Haus erst nach Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt, hat der Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht. Der Notar berücksichtigt das im Vertrag.

Was gilt bei kleinen Gemeinschaften ohne Verwalter?

In einem aufgeteilten Zweifamilienhaus regeln die Eigentümer vieles selbst. Rechtlich ist das zulässig, für den Verkauf aber aufwendiger. Es gibt keine Verwaltung, die Unterlagen herausgibt. Halten Sie deshalb bereit, was Sie über die Jahre gesammelt haben: Absprachen zu Reparaturen, gemeinsame Rechnungen, Abrechnung der Gebäudeversicherung. Eine kurze schriftliche Erklärung des Miteigentümers zu offenen Kosten hilft dem Käufer.

Sieht die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung vor und gibt es keinen Verwalter, muss die Gemeinschaft eine Lösung finden, etwa durch Beschluss. Einzelheiten stehen im Beitrag Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf in Rehling.

Wie bereiten Sie die Wohnung für Besichtigungen vor?

Wohnungen werden häufig von Käufern besichtigt, die bisher zur Miete wohnen. Sie achten auf Grundriss, Licht, Stauraum und den Zustand von Bad und Küche. Räumen Sie Abstellräume auf, denn ein voller Keller vermittelt den Eindruck, dass Platz fehlt. Lüften Sie gut und zeigen Sie den Balkon oder Gartenanteil bei Tageslicht.

Vergessen Sie die Gemeinschaftsflächen nicht. Ein gepflegtes Treppenhaus, ein ordentlicher Fahrradraum und ein sauberer Müllplatz gehören zum ersten Eindruck, auch wenn Sie dafür nicht allein zuständig sind. Sprechen Sie Miteigentümer vor dem Fototermin freundlich an.

Welche Kosten und Steuern kommen auf Sie zu?

Als Verkäufer zahlen Sie gegebenenfalls die Löschung Ihrer Grundschuld und eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das Hausgeld zahlen Sie bis zum Übergabetag. Haben Sie die Wohnung vermietet und weniger als zehn Jahre besessen, kann ein Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Wer selbst darin gewohnt hat, ist in der Regel befreit. Prüfen Sie Ihre Situation mit dem Steuerberater.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Rehling?

Katja M. Kuhn verkauft und vermietet seit 2005 Wohnungen und Häuser im Raum Augsburg. Bei Wohnungen beschafft sie die Unterlagen der Gemeinschaft, liest die Protokolle mit Blick auf anstehende Maßnahmen und erklärt Käufern Hausgeld und Rücklage verständlich. Bei vermieteten Wohnungen stimmt sie Besichtigungen mit den Mietern ab. Den Wert ermittelt sie vorab kostenlos, mehr unter kostenlose Wertermittlung. Für eine Vermietung statt eines Verkaufs gibt es die Seite Vermieten.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Rehling

Wie finde ich den richtigen Preis für meine Wohnung in Rehling?

Da es in Rehling wenige vergleichbare Verkäufe gibt, werden auch Wohnungen in Nachbarorten und die Bodenrichtwerte herangezogen. Wie das abläuft, steht im Beitrag kostenlose Immobilienbewertung in Rehling.

Muss ich die Eigentümergemeinschaft über den Verkauf informieren?

Eine allgemeine Pflicht gibt es nicht. Ist eine Verwalterzustimmung vorgesehen, erfährt der Verwalter es ohnehin. Die anderen Eigentümer werden oft spätestens bei den Besichtigungen aufmerksam.

Wer zahlt eine beschlossene Sonderumlage beim Verkauf einer Wohnung in Rehling?

Grundsätzlich schuldet sie, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Im Kaufvertrag können Sie eine abweichende Regelung treffen.

Darf ich meine Wohnung in Rehling leer verkaufen, wenn der Mieter auszieht?

Ja. Kündigt der Mieter selbst, können Sie die Wohnung nach Auszug an Selbstnutzer anbieten. Oft ergibt das eine größere Käufergruppe.

Was passiert mit der Erhaltungsrücklage beim Verkauf?

Sie gehört der Gemeinschaft und bleibt dort. Ihr Anteil daran wird nicht ausgezahlt, sie wirkt sich aber auf den Preis aus, den Käufer zu zahlen bereit sind.

Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung in Rehling?

Das hängt von Preis, Zustand und Vollständigkeit der Unterlagen ab. Fehlende Protokolle verzögern die Finanzierung des Käufers häufig mehr als jede andere Frage.

Was tun, wenn die Teilungserklärung nicht mit der tatsächlichen Nutzung übereinstimmt?

Das kommt bei älteren Aufteilungen vor, etwa wenn ein Kellerraum als Wohnraum genutzt wird. Klären Sie das vor dem Verkauf mit Notar und Miteigentümern.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Sammeln Sie die Unterlagen der Gemeinschaft und lassen Sie den Wert ermitteln. Wie ein Verkauf insgesamt abläuft, lesen Sie im Ratgeber Immobilie in Rehling verkaufen. Für ein Gespräch erreichen Sie Katja M. Kuhn über die Kontaktseite.