Eine Zweitwohnung in Augsburg verkaufen Sie im Grundsatz wie jede andere Eigentumswohnung. Der Unterschied liegt bei der Steuer und in der Organisation: Ob ein Gewinn steuerpflichtig ist, hängt davon ab, wie Sie die Wohnung in den letzten Jahren genutzt haben. Weil Eigentümer meist anderswo wohnen, braucht der Verkauf außerdem eine gute Planung für Besichtigungen und Termine.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Zweitwohnung, die Sie selbst genutzt und nicht vermietet haben, kann nach § 23 EStG als eigene Wohnnutzung gelten.
- Zeiten der Vermietung, auch als möblierte Wohnung auf Zeit, verändern die steuerliche Lage, ein Steuerberater sollte das prüfen.
- Melden Sie den Nebenwohnsitz nach der Übergabe beim Bürgerbüro ab und klären Sie, ob eine Zweitwohnungsteuer endet.
- Möbel können mitverkauft werden, ihr Wert wird im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen.
- Die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft sollten Sie frühzeitig bei der Hausverwaltung anfordern.
Für wen ist eine Zweitwohnung in Augsburg typisch?
Viele dieser Wohnungen wurden für einen bestimmten Lebensabschnitt gekauft. Eltern haben ihrem Kind während des Studiums an der Universität oder Hochschule Augsburg eine Wohnung im Universitätsviertel finanziert. Berufstätige mit Hauptwohnsitz im Allgäu oder in Ulm haben unter der Woche in der Stadt gewohnt. Andere nutzen die Wohnung als Anlaufpunkt für Besuche bei der Familie.
Fällt dieser Zweck weg, steht die Frage nach Verkauf oder Vermietung an. Wer verkauft, profitiert davon, dass kleine Wohnungen in Augsburg eine breite Käuferschicht haben: Erstkäufer, Kapitalanleger und Eltern, die selbst eine Wohnung für ihre Kinder suchen.
Wann ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei?
Ein Gewinn bleibt steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Innerhalb dieser Frist kommt es auf die Nutzung an. Nach § 23 EStG ist ein Gewinn auch dann steuerfrei, wenn Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Eine Zweitwohnung kann darunter fallen, wenn Sie sie tatsächlich selbst bewohnt und nicht zwischendurch vermietet haben.
Wie wird Ihre bisherige Nutzung eingeordnet?
| Nutzung der Wohnung | Steuerliche Einordnung, grob | Was Sie tun sollten |
|---|---|---|
| Mehr als zehn Jahre im Eigentum | In der Regel steuerfrei | Kaufvertrag als Nachweis bereithalten |
| Selbst als Zweitwohnung genutzt, keine Vermietung | Häufig steuerfrei innerhalb der Frist | Meldebescheinigung und Nachweise der Nutzung sammeln |
| Kind hat unentgeltlich darin gewohnt | Wird oft wie Eigennutzung behandelt | Mit dem Steuerberater klären |
| Zeitweise vermietet oder als Ferienwohnung angeboten | Gewinn kann steuerpflichtig sein | Vor dem Notartermin beraten lassen |
Diese Übersicht ersetzt keine Beratung. Die Einzelheiten zur zehnjährigen Frist erklärt der Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien in Augsburg.
Welche Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf?
Zweitwohnungen liegen in Augsburg meist in Mehrfamilienhäusern. Käufer und Banken verlangen deshalb neben den Unterlagen zur Wohnung selbst auch die Papiere der Eigentümergemeinschaft:
- Grundbuchauszug und Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre
- Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Stand der Erhaltungsrücklage
- Energieausweis für das Gebäude
- Wohnflächenberechnung und Grundriss
Fordern Sie diese Papiere früh bei der Hausverwaltung an, denn manche Verwaltungen brauchen dafür einige Zeit. Eine ausführliche Liste finden Sie im Beitrag zu den Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Augsburg. Steht in der Teilungserklärung, dass der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss, kommt ein weiterer Schritt hinzu, den der Beitrag zur Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf in Augsburg erläutert.
Wie organisieren Sie Besichtigungen, wenn Sie nicht in Augsburg wohnen?
Legen Sie die Besichtigungen auf wenige feste Tage oder übergeben Sie diese Aufgabe an eine Vertrauensperson oder eine Maklerin. Bewährt hat sich folgender Ablauf:
- Wohnung vor dem Fototermin aufräumen, persönliche Gegenstände wegpacken, Heizung im Winter nicht ganz abdrehen.
- Grundriss und Fotos so aufbereiten, dass Interessenten schon vorab einen guten Eindruck haben.
- Anfragen vorab prüfen und nur Interessenten einladen, die Finanzierung und Zeitplan geklärt haben.
- Zweite Besichtigungen gezielt bündeln, damit Sie nur einmal anreisen oder die Vertretung entlasten.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Augsburg zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Was passiert mit den Möbeln?
Viele Zweitwohnungen sind komplett eingerichtet. Für Käufer, die die Wohnung vermieten oder einem Kind überlassen wollen, kann eine Einbauküche oder ein eingebauter Schrank attraktiv sein. Listen Sie mitverkaufte Gegenstände auf und lassen Sie ihren Wert im Kaufvertrag gesondert ausweisen. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an, was für den Käufer interessant ist. Der Notar achtet darauf, dass der angesetzte Wert realistisch bleibt.
Welche Behördenwege fallen nach dem Verkauf an?
Meldeamt, Steuer und Verträge
Nach der Übergabe melden Sie den Nebenwohnsitz beim Bürgerbüro der Stadt Augsburg ab. Haben Sie für die Wohnung eine Zweitwohnungsteuer gezahlt, fragen Sie bei der Stadt nach, wie die Abmeldung dort berücksichtigt wird. Vergessen Sie außerdem Strom, Internet und Rundfunkbeitrag für die Wohnung.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Augsburg?
Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin in Augsburg tätig. Sie ermittelt den Wert Ihrer Zweitwohnung kostenlos, fordert die Unterlagen bei der Hausverwaltung an und übernimmt die Besichtigungen, auch wenn Sie selbst nicht vor Ort sein können. Bis zur Übergabe bleibt sie Ihre Ansprechpartnerin. Den Ablauf beschreibt die Seite Immobilie verkaufen mit Immobilien Kuhn.
Häufige Fragen zum Verkauf einer Zweitwohnung in Augsburg
Ist der Verkauf meiner Zweitwohnung in Augsburg steuerfrei, wenn mein Kind darin gewohnt hat?
Eine unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Sie Kindergeld beziehen, wird häufig wie Eigennutzung behandelt. Klären Sie den Einzelfall mit einem Steuerberater.
Kann ich die Zweitwohnung verkaufen, während sie vermietet ist?
Ja, der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Interessant ist das vor allem für Kapitalanleger.
Welche Kosten trägt der Verkäufer einer Wohnung in Augsburg?
In der Regel die Löschung alter Grundschulden und gegebenenfalls die Maklerprovision. Eine Übersicht gibt der Beitrag zu den Kosten für Verkäufer einer Immobilie in Augsburg.
Muss ich bei der Übergabe in Augsburg persönlich anwesend sein?
Nein, eine Vertrauensperson oder die Maklerin kann Schlüssel und Zählerstände für Sie übergeben. Wichtig ist ein unterschriebenes Übergabeprotokoll.
Was gilt beim Hausgeld im Verkaufsjahr?
Das Hausgeld zahlen Sie bis zum vereinbarten Übergang von Nutzen und Lasten. Die Abrechnung für das Jahr erstellt die Verwaltung später, wer welchen Anteil trägt, regelt der Kaufvertrag.
Soll ich die Wohnung in Augsburg möbliert oder leer verkaufen?
Das hängt von der Käufergruppe ab. Wer selbst einzieht, möchte meist eigene Möbel. Wer vermieten will, schätzt eine Einbauküche.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Klären Sie zuerst mit dem Steuerberater, wie Ihre Nutzung steuerlich eingeordnet wird. Lassen Sie anschließend den Wert ermitteln, gern über die kostenlose Wertermittlung für Ihre Wohnung in Augsburg. Für ein Gespräch zum Ablauf erreichen Sie Katja M. Kuhn unter 0821 8108082 oder über das Kontaktformular.
Ihr nächster Schritt in Augsburg
Katja M. Kuhn bespricht Ihre Situation in einem unverbindlichen Erstgespräch und erstellt auf Wunsch eine kostenlose Werteinschätzung Ihrer Immobilie.
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