Bauernhaus oder Hofstelle in Augsburg verkaufen: Worauf achten Käufer?

Käufer eines Bauernhauses oder einer Hofstelle in Augsburg und im Umland achten vor allem auf drei Dinge: was baurechtlich mit Wohnhaus und Nebengebäuden erlaubt ist, wie es um Dach, Mauerwerk und Feuchtigkeit steht und welche Flächen zum Hof gehören. Wer diese Fragen vor dem Inserat mit Unterlagen beantworten kann, verkauft sachlicher und vermeidet Nachverhandlungen nach der Besichtigung.

Wo stehen Bauernhäuser in und um Augsburg?

Innerhalb der Stadtgrenzen finden sich alte Hofstellen vor allem in den früheren Dörfern, die erst später eingemeindet wurden, etwa in Inningen oder Bergheim. Dort liegen ehemalige Höfe oft mitten im Ortskern, umgeben von neueren Wohnhäusern. Deutlich häufiger sind sie im Landkreis, in den Dörfern der Westlichen Wälder rund um Diedorf, Gessertshausen und Horgau, auf dem Lechfeld und im Norden Richtung Thierhaupten und Meitingen.

Die Lage prägt die Käufergruppe. Ein Hof am Ortsrand mit Wiese zieht Familien an, die Tiere halten oder einen großen Garten möchten. Eine Hofstelle im Ortskern interessiert eher Bauträger oder Käufer, die mehrere Wohneinheiten schaffen wollen. In welchen Orten Immobilien Kuhn tätig ist, zeigt die Übersicht der Regionen rund um Augsburg.

Welche Fragen stellen Käufer zuerst?

Die erste Frage betrifft fast immer das Baurecht. Kaufinteressenten möchten wissen, ob sie die Scheune zu Wohnraum umbauen dürfen, ob ein Anbau möglich ist und was mit dem alten Stall geschieht. Dicht dahinter folgt die Frage nach dem Zustand: Wann wurde das Dach zuletzt gedeckt, gibt es feuchte Wände, wie alt ist die Heizung?

• Liegt das Grundstück im Innenbereich nach § 34 BauGB, im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder im Außenbereich?
• Welche Gebäude sind genehmigt, welche wurden irgendwann ohne Genehmigung errichtet?
• Gibt es einen Kanalanschluss oder eine Kleinkläranlage?
• Ist Trinkwasser aus dem öffentlichen Netz vorhanden oder ein eigener Brunnen?
• Welche Flächen gehören dazu, und sind sie verpachtet?

Was gilt baurechtlich für Wohnhaus und Nebengebäude?

Im Ortskern gilt meist § 34 BauGB. Ein Vorhaben ist dort zulässig, wenn es sich in die Umgebung einfügt. Für eine Hofstelle bedeutet das oft, dass Umbauten der Scheune zu Wohnungen grundsätzlich denkbar sind, im Einzelfall aber genehmigt werden müssen. Liegt der Hof außerhalb des Ortes, sind die Möglichkeiten deutlich enger, weil das Bauen im Außenbereich nur in Ausnahmen erlaubt ist.

Wo Sie Auskunft bekommen

Für Grundstücke in der Stadt ist das Bauordnungsamt der Stadt Augsburg zuständig, im Landkreis das Landratsamt Augsburg oder Aichach-Friedberg als untere Bauaufsichtsbehörde. Dort können Sie Akteneinsicht nehmen und die vorhandenen Genehmigungen anfordern. Für eine verbindliche Aussage zu einem geplanten Umbau gibt es den Vorbescheid. Ihn kann auch der Käufer beantragen, häufig wird das im Kaufvertrag als Bedingung oder Rücktrittsrecht vereinbart.

Wie gehen Sie mit landwirtschaftlichen Flächen um?

Wiesen, Äcker und Wald, die zum Hof gehören, dürfen nicht ohne Weiteres an jeden verkauft werden. Das Grundstückverkehrsgesetz verlangt für viele Verkäufe eine Genehmigung, die der Notar bei der zuständigen Behörde beantragt. Sie kann versagt werden, wenn ein Landwirt die Fläche dringend braucht und ein Nichtlandwirt kaufen möchte. Für Teile der Flächen kann zudem ein Vorkaufsrecht bestehen.

Überlegen Sie deshalb früh, ob Sie die Flächen mitverkaufen, an einen benachbarten Landwirt abgeben oder behalten und weiter verpachten. Viele Käufer einer Hofstelle möchten nur Haus, Hof und einen Obstgarten. Laufende Pachtverträge müssen Sie offenlegen, sie gehen beim Verkauf in der Regel auf den Käufer über.

Was bedeutet Denkmalschutz für den Verkauf?

Ein denkmalgeschütztes Bauernhaus können Sie ganz normal verkaufen. Der Käufer übernimmt aber die Pflicht, das Gebäude zu erhalten, und braucht für Änderungen eine denkmalrechtliche Erlaubnis. Ob Ihr Haus in der Denkmalliste steht, sehen Sie im BayernAtlas, verbindliche Auskunft gibt die Untere Denkmalschutzbehörde bei Stadt oder Landratsamt.

Für manche Käufer ist der Schutz ein Hindernis, weil Fenster, Dach und Fassade nicht frei gestaltet werden dürfen. Andere suchen genau solche Häuser und kennen die steuerlichen Möglichkeiten bei der Sanierung von Baudenkmälern. Diese Gruppe ist kleiner, dafür gezielter auf der Suche.

Wie bereiten Sie die Substanz für Besichtigungen vor?

Ältere Bauernhäuser haben ihre Eigenheiten: dicke Außenmauern, niedrige Decken, Holzbalken, die nach Jahrzehnten nachgeben, Keller mit Feuchtigkeit. Gutachter und Käufer schauen gezielt auf diese Stellen. Sie gewinnen Vertrauen, wenn Sie diese Bereiche selbst zeigen, statt sie zu verstecken.

1. Machen Sie Dachboden und Dachstuhl zugänglich und gut beleuchtet.
2. Legen Sie Rechnungen von Dachdecker, Zimmerer oder Heizungsbauer bereit.
3. Räumen Sie Scheune und Stall so weit aus, dass Boden und Wände sichtbar sind.
4. Lassen Sie die Kleinkläranlage oder den Brunnen prüfen, falls vorhanden.
5. Notieren Sie bekannte Mängel schriftlich, etwa Feuchte im Keller oder ein undichtes Fenster.

Bekannte Mängel müssen Sie offenlegen, auch wenn im Vertrag die Gewährleistung ausgeschlossen wird. Wie Sie dabei vorgehen, zeigt der Beitrag zu Mängeln beim Hausverkauf in Augsburg. Steht ein größerer Sanierungsbedarf im Raum, finden Sie Hinweise unter sanierungsbedürftiges Haus in Augsburg verkaufen.

Welche steuerlichen Fragen sollten Sie klären?

War der Hof Teil eines landwirtschaftlichen Betriebs, gehören Gebäude und Flächen oft zum Betriebsvermögen. Ein Verkauf kann dann einen steuerpflichtigen Gewinn auslösen, auch wenn Sie das Wohnhaus seit Jahrzehnten selbst bewohnen. Das Wohnhaus selbst kann anders behandelt werden als Scheune und Äcker. Klären Sie das unbedingt vor dem Verkauf mit einem Steuerberater, der Erfahrung mit landwirtschaftlichen Betrieben hat.

Für privat genutzte Gebäude gilt die Regel des § 23 EStG: Wer selbst darin gewohnt hat, zahlt in der Regel keine Steuer auf den Gewinn. Mehr dazu im Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien in Augsburg.

Welche Unterlagen gehören in die Verkaufsmappe?

Bei einem Hof sind es mehr Papiere als bei einem Reihenhaus, weil mehrere Flurstücke und Gebäude zusammenkommen.

• Grundbuchauszüge für alle Flurstücke, beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts
• Flurkarte mit allen Gebäuden und Grenzen
• Baugenehmigungen und Pläne aus der Bauakte
• Energieausweis für das Wohnhaus
• Pacht- und Mietverträge
• Nachweise zu Brunnen, Kläranlage und Heizung
• Auskunft aus der Denkmalliste, falls zutreffend
• Bodenrichtwert vom Gutachterausschuss als Orientierung

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Augsburg?

Katja M. Kuhn ist seit 2005 in Augsburg und Umgebung als Maklerin tätig. Bei einer Hofstelle sieht sie sich zuerst alle Gebäude an und bespricht mit Ihnen, welche Unterlagen fehlen und welche Fragen vor dem Verkauf bei der Bauaufsicht geklärt werden sollten. Sie erstellt eine kostenlose Wertermittlung, die Wohnhaus, Nebengebäude und Grundstück einzeln betrachtet, und schreibt ein Exposé, das die Besonderheiten ehrlich darstellt.

Sie führt die Besichtigungen, prüft die Finanzierung der Interessenten und begleitet Sie bis zum Notar und zur Übergabe. Mehr zum Leistungsumfang lesen Sie unter Leistungen von Immobilien Kuhn.

Häufige Fragen zum Verkauf eines Bauernhauses in Augsburg

Kann ich in Augsburg nur das Wohnhaus verkaufen und die Scheune behalten?

Das ist möglich, wenn das Grundstück geteilt werden kann. Dafür braucht es eine Vermessung und je nach Lage eine Prüfung durch die Bauaufsicht. Bedenken Sie, dass Zufahrt und Leitungen dann geregelt werden müssen.

Muss ich ungenehmigte Anbauten vor dem Verkauf abreißen?

Nein, aber Sie müssen sie offenlegen. Der Käufer trägt dann das Risiko einer späteren Beseitigungsanordnung. Häufig wirkt sich das auf den Preis aus. Manchmal lässt sich eine nachträgliche Genehmigung beantragen.

Wer kauft Bauernhäuser rund um Augsburg?

Familien, die viel Platz suchen, Handwerker mit Bedarf an Werkstatt und Lager, Pferdehalter und Bauträger. Welche Gruppe passt, hängt von Lage, Baurecht und Zustand ab.

Wie lange dauert die Genehmigung für Äcker und Wiesen?

Das hängt von der Behörde ab. Der Notar beantragt sie nach der Beurkundung. Der Kaufpreis für die Flächen wird erst fällig, wenn sie vorliegt.

Gilt in Augsburg ein Vorkaufsrecht der Gemeinde für Hofstellen?

Gemeinden können in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht haben, etwa in Sanierungsgebieten. Der Notar fragt das nach der Beurkundung routinemäßig ab.

Muss für ein Bauernhaus in Augsburg ein Energieausweis vorliegen?

Für das Wohnhaus ja, er muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Ausnahmen gelten für Baudenkmäler. Scheune und Stall brauchen in der Regel keinen.

Was ist mit Tieren und Maschinen auf dem Hof?

Bewegliche Dinge wie Traktoren oder Werkzeug werden getrennt verkauft oder vorher abgegeben. Halten Sie im Kaufvertrag fest, was auf dem Hof bleibt.

Lohnt sich ein Gutachten vor dem Verkauf in Augsburg?

Bei Feuchte, Holzschädlingen oder Zweifeln an der Statik kann ein Gutachten Klarheit schaffen und Käufern Sicherheit geben. Für die Preisfindung reicht meist die Wertermittlung einer ortskundigen Maklerin.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Stellen Sie zuerst zusammen, welche Gebäude und Flurstücke zum Hof gehören, und fordern Sie fehlende Bauakten an. Dann lässt sich der Wert realistisch einschätzen. Vereinbaren Sie eine kostenlose Bewertung Ihres Bauernhauses in Augsburg oder rufen Sie Katja M. Kuhn an unter 0821 8108082.