Haus in Augsburg verkaufen, weil ein Umzug ins Pflegeheim ansteht: Was ist zu klären?

Wer ein Haus in Augsburg verkaufen muss, weil Vater, Mutter oder der Partner ins Pflegeheim zieht, klärt zuerst die Frage, wer überhaupt unterschreiben darf. Danach geht es um die Heimkosten, den Umgang mit dem leer stehenden Haus und einen Verkaufsweg, der zur Familie passt. Mit einer gültigen Vollmacht und geordneten Unterlagen lässt sich der Verkauf ruhig und ohne Zeitdruck vorbereiten.

Wer darf das Haus verkaufen, wenn der Eigentümer im Heim lebt?

Verkaufen darf der Eigentümer selbst, solange er geschäftsfähig ist und den Vertrag versteht. Viele Senioren in Augsburg unterschreiben den Notarvertrag tatsächlich noch selbst, auch wenn die Kinder die Vorbereitung übernehmen. Der Notar prüft beim Termin, ob der Verkäufer weiß, was er tut. Bei Zweifeln wird er nachfragen und im Zweifel ein ärztliches Attest verlangen.

Ist das nicht mehr möglich, kommt es auf die Vollmacht an. Drei Situationen begegnen Familien am häufigsten:

1. Notarielle Vorsorgevollmacht: Der Bevollmächtigte kann den Kaufvertrag unterschreiben und die Eintragung im Grundbuch veranlassen. Das ist der einfachste Weg.
2. Privatschriftliche Vollmacht: Für Bankgeschäfte reicht sie oft, für das Grundbuchamt beim Amtsgericht Augsburg genügt sie in der Regel nicht. Eine öffentliche Beglaubigung der Unterschrift ist das Mindeste.
3. Keine Vollmacht: Dann regt die Familie beim Betreuungsgericht eine rechtliche Betreuung mit dem Aufgabenkreis Vermögenssorge an. Das dauert, und der Verkauf braucht danach eine gerichtliche Genehmigung.

Suchen Sie die Vollmacht heraus und legen Sie sie dem Notar früh vor. Manche Vollmachten enthalten Einschränkungen, etwa für Grundstücksgeschäfte, die erst beim Lesen auffallen.

Was ändert sich, wenn ein Betreuer bestellt ist?

Ein Betreuer verkauft im Namen des Betreuten, aber das Gericht schaut mit. Der Kaufvertrag wird zunächst beurkundet und ist bis zur Genehmigung schwebend unwirksam. Das Betreuungsgericht prüft, ob der Verkauf dem Wohl des Betreuten dient und ob der Preis angemessen ist. Häufig verlangt es dafür eine nachvollziehbare Wertermittlung, manchmal ein Gutachten.

Für Käufer bedeutet das eine Wartezeit zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung. Erklären Sie das offen bei der Besichtigung. Wer finanziert, sollte mit seiner Bank klären, ob die Finanzierungszusage diese Zeit abdeckt. Der Notar holt die Genehmigung ein und teilt sie den Beteiligten mit, ein Verfahrensschritt, den er aus seiner Praxis kennt.

Welche Unterlagen das Gericht sehen möchte

Wie hängen Haus und Heimkosten zusammen?

Reichen Rente und Pflegekassenleistungen nicht für den Heimplatz, zahlt der Bewohner den Rest aus seinem Vermögen. Erst wenn dieses aufgebraucht ist, springt die Hilfe zur Pflege ein. In Bayern ist dafür der Bezirk zuständig, für Augsburg also der Bezirk Schwaben. Ein Haus, das niemand aus dem Haushalt mehr bewohnt, gilt dabei grundsätzlich als einsetzbares Vermögen.

Lebt der Ehepartner weiterhin im Haus, sieht die Lage anders aus. Dann kann das Haus unter bestimmten Voraussetzungen geschützt bleiben. Lassen Sie sich hierzu von der Sozialberatung des Heims, einem Fachanwalt für Sozialrecht oder dem Sozialhilfeträger selbst beraten, bevor Sie Entscheidungen treffen.

Manche Familien überlegen, das Haus schnell an ein Kind zu übertragen, um es vor dem Zugriff zu bewahren. Davon ist abzuraten. Eine Schenkung kann bei späterer Bedürftigkeit des Schenkers bis zu zehn Jahre lang zurückgefordert werden, und der Sozialhilfeträger kann diesen Anspruch auf sich überleiten.

Müssen die Kinder für das Heim zahlen?

Kinder werden heute nur noch dann zum Elternunterhalt herangezogen, wenn ihr eigenes Jahreseinkommen eine hohe gesetzliche Grenze überschreitet. Die meisten Familien sind davon nicht betroffen. Das Haus der Eltern zählt aber zum Vermögen der Eltern und wird zuerst eingesetzt. Für Sie heißt das: Der Verkaufserlös finanziert in vielen Fällen die nächsten Jahre im Heim.

Verkaufen, vermieten oder vorerst leer stehen lassen?

Die Antwort hängt davon ab, ob eine Rückkehr realistisch ist und wie hoch die monatliche Lücke bei den Heimkosten ausfällt. Ein paar Monate Leerstand sind oft vertretbar, etwa bis das Haus geräumt ist. Über einen längeren Zeitraum wird es teuer und riskant.

Ein Haus in Hochzoll oder Haunstetten, das seit Jahrzehnten von einer Person bewohnt wurde, braucht vor einer Vermietung häufig Arbeiten an Bad, Heizung oder Elektrik. Viele Familien entscheiden sich deshalb nach einer Phase des Abwägens für den Verkauf. Wer verkaufen möchte, findet weitere Gedanken zum Thema im Beitrag über das Haus im Alter verkaufen in Augsburg.

Was ist mit einem leer stehenden Haus zu tun?

Melden Sie den Leerstand Ihrer Gebäudeversicherung. Viele Verträge verlangen das nach einer bestimmten Zeit, sonst kann der Schutz bei Leitungswasserschäden entfallen. Drehen Sie im Winter die Heizung nicht ganz ab und lassen Sie das Haus regelmäßig kontrollieren. Ein Nachbar, der die Post aus dem Briefkasten nimmt und einmal pro Woche die Fenster prüft, ist viel wert.

Ein paar Handgriffe helfen:

• Wasserhaupthahn schließen, wenn niemand im Haus übernachtet
• Zeitschaltuhren für Licht im Erdgeschoss einsetzen
• Wertgegenstände, Dokumente und Fotoalben mitnehmen
• Kühlschrank leeren und abtauen, Tür einen Spalt offen lassen
• Zählerstände für Strom, Gas und Wasser notieren

Wie räumen Sie ein Elternhaus vor dem Verkauf?

Fangen Sie mit dem an, was die Eltern im Heim brauchen: Kleidung, vertraute Möbelstücke, Bilder für die Wand. Danach sortieren Geschwister gemeinsam, was in der Familie bleibt. Erst zuletzt kommt die Entrümpelung. Viele Augsburger Familien teilen das auf mehrere Wochenenden auf, weil die emotionale Seite schwerer wiegt als die Arbeit.

Ein ganz leeres Haus muss es für den Verkauf nicht sein. Ein gepflegtes, aufgeräumtes Haus mit einigen Möbeln wirkt bei der Besichtigung oft wohnlicher. Sperrige Schrankwände, Teppiche und Kellerinhalt sollten aber vor den ersten Terminen weg sein.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf?

Die meisten Papiere liegen im Haus selbst, häufig in einem Ordner im Wohnzimmerschrank oder im Arbeitszimmer. Suchen Sie gezielt nach Kaufvertrag, Bauplänen, Wohnflächenberechnung, Grundsteuerbescheid und Rechnungen über Modernisierungen. Der Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht. Fehlt er, lässt er sich bei einem Energieberater oder Schornsteinfeger beauftragen.

Fehlende Baupläne gibt es in Augsburg in der Bauakte beim Bauordnungsamt der Stadt. Dafür brauchen Sie eine Vollmacht des Eigentümers. Was der Notar zusätzlich anfordert, beschreibt der Beitrag zu den Unterlagen für den Notar beim Verkauf in Augsburg.

Was gilt steuerlich beim Verkauf?

Hat der Eigentümer das Haus selbst bewohnt, bleibt der Verkauf in vielen Fällen steuerfrei. Die Regel des § 23 EStG verlangt eine Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor oder eine Haltedauer von mehr als zehn Jahren. Wie ein Umzug ins Heim und eine kurze Vermietung dazwischen wirken, sollte ein Steuerberater beurteilen. Grundlagen erklärt der Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien in Augsburg.

Wie läuft der Verkauf praktisch ab, wenn die Familie verteilt lebt?

Oft wohnt ein Kind in Augsburg, ein anderes in München oder weiter weg. Legen Sie fest, wer Ansprechpartner für Makler, Notar und Behörden ist. Besichtigungen lassen sich vor Ort organisieren, ohne dass jedes Mal ein Familienmitglied anreisen muss. Den Kaufvertragsentwurf schickt der Notar allen Beteiligten vorab, Fragen dazu lassen sich telefonisch klären. Hinweise zum Ablauf über die Entfernung gibt der Beitrag zum Verkauf einer Immobilie aus der Ferne.

Hat sich ein Elternteil im Haus ein Wohnrecht vorbehalten, verändert das die Lage. Ob das Recht gelöscht werden kann, hängt vom Einzelfall ab. Mehr dazu steht im Beitrag zum Haus mit Wohnrecht in Augsburg.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Augsburg?

Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin tätig und führt ihr Büro in der Dominikanergasse 1 mitten in Augsburg. Bei einem Verkauf wegen Pflegeheim beginnt sie mit einem Gespräch, in dem die Vollmachtslage, die Wünsche der Familie und der zeitliche Rahmen geklärt werden. Anschließend folgt eine kostenlose Wertermittlung für Ihr Haus in Augsburg, die auch dem Betreuungsgericht als Grundlage dienen kann.

Besichtigungen, Gespräche mit Interessenten und die Abstimmung mit dem Notar übernimmt sie, bis zur Übergabe der Schlüssel. Wie der Hausverkauf mit Immobilien Kuhn abläuft, steht auf der Leistungsseite.

Häufige Fragen zum Hausverkauf wegen Pflegeheim in Augsburg

Kann ich das Haus meiner Mutter in Augsburg mit einer Bankvollmacht verkaufen?

Eine reine Bankvollmacht berechtigt nicht zum Verkauf eines Grundstücks. Sie brauchen eine Vollmacht, die Grundstücksgeschäfte umfasst und deren Unterschrift mindestens öffentlich beglaubigt ist. Lassen Sie die vorhandene Vollmacht vom Notar prüfen.

Wie lange dauert die Genehmigung durch das Betreuungsgericht?

Die Dauer hängt von der Auslastung des Gerichts und von der Vollständigkeit der Unterlagen ab. Ein schlüssiger Wertnachweis und eine klare Begründung beschleunigen die Prüfung. Planen Sie diese Wartezeit in den Zeitplan mit dem Käufer ein.

Darf ich das Haus in Augsburg vor dem Heimeinzug an mein Kind verschenken?

Rechtlich ist das möglich, wenn der Eigentümer geschäftsfähig ist. Wird er innerhalb von zehn Jahren bedürftig, kann die Schenkung zurückgefordert werden. Lassen Sie sich vorher von einem Fachanwalt oder Notar beraten.

Was passiert, wenn der Partner weiter im Haus wohnt?

Bewohnt der Ehepartner das Haus weiter, kann es unter Umständen als geschütztes Vermögen gelten. Die Einzelheiten prüft der Sozialhilfeträger. In dieser Lage ist ein Verkauf oft nicht dringend.

Welcher Kaufpreis ist für ein Haus in Augsburg angemessen?

Das hängt von Lage, Zustand, Grundstück und Baujahr ab. Ein Haus in Göggingen mit Garten wird anders bewertet als ein Reihenhaus in Lechhausen mit Sanierungsbedarf. Eine Wertermittlung nach Besichtigung schafft eine belastbare Grundlage.

Muss das Haus vor dem Verkauf komplett leer sein?

Leer muss es erst zur Übergabe an den Käufer sein, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist. Für Besichtigungen genügt ein aufgeräumter Zustand. Möbel, die der Käufer übernehmen möchte, können im Vertrag aufgeführt werden.

Wer kümmert sich um Besichtigungen in Augsburg, wenn die Kinder weit weg wohnen?

Die Termine können von einem Makler vor Ort durchgeführt werden. Die Familie erhält danach eine Rückmeldung zu jedem Interessenten. Ein Schlüssel, der im Büro hinterlegt ist, macht die Planung einfacher.

Zählt der Verkaufserlös sofort für die Heimkosten?

Der Erlös erhöht das Vermögen des Heimbewohners und wird für die Kosten eingesetzt, bis die gesetzliche Schongrenze erreicht ist. Erst dann kommt die Hilfe zur Pflege in Betracht. Den genauen Rahmen nennt Ihnen der zuständige Sozialhilfeträger.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Klären Sie zuerst die Vollmacht, dann die Finanzierung des Heimplatzes und zuletzt den Verkaufszeitpunkt. Für eine erste Einschätzung zu Wert und Ablauf erreichen Sie Katja M. Kuhn unter 0821 8108082 oder über das Kontaktformular. Das Gespräch ist unverbindlich, und Sie bestimmen das Tempo.