Wer eine Wohnung in Kriegshaber verkaufen will, braucht neben den eigenen Unterlagen vor allem die Papiere der Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Angaben zur Erhaltungsrücklage. Käufer und ihre Banken lesen daraus, wie gut das Haus verwaltet wird und welche Kosten bevorstehen. Ist die Wohnung vermietet, kommen Mietvertrag und Mieterrechte hinzu.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Hausverwaltung liefert die meisten WEG-Unterlagen. Fordern Sie diese früh an, manche Verwaltungen berechnen dafür eine Gebühr.
- Steht in der Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung nach § 12 WEG, verlängert das die Zeit bis zur Kaufpreiszahlung.
- Ein Mieter hat bei einer nach Vermietung umgewandelten Wohnung unter Umständen ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB.
- Käufer in Kriegshaber sind oft Beschäftigte des Universitätsklinikums, junge Paare und Kapitalanleger.
- Beschlossene Sonderumlagen gehören offen ins Gespräch und in den Kaufvertrag.
Wer kauft Eigentumswohnungen in Kriegshaber?
Eigentumswohnungen in Kriegshaber finden mehrere Käufergruppen. Viele arbeiten am Universitätsklinikum und möchten kurze Wege. Andere wohnen bisher zur Miete in Pfersee oder Oberhausen und suchen die erste eigene Wohnung. Ältere Eigentümer aus dem Umland verkleinern sich und ziehen zurück in die Stadt, wo Straßenbahn, Ärzte und Einkauf nah liegen.
Dazu kommen Kapitalanleger, die vermietete Wohnungen suchen. Sie rechnen anders als Selbstnutzer: Für sie zählen Miethöhe, Mietvertrag und der Zustand des Gemeinschaftseigentums. Welche Gruppe für Ihre Wohnung in Frage kommt, bestimmt Exposé, Preis und den Kanal, über den Sie Interessenten ansprechen.
Welche Unterlagen liefert die Hausverwaltung?
Die Hausverwaltung stellt die Unterlagen der Gemeinschaft bereit. Bitten Sie schriftlich darum und nennen Sie den geplanten Verkauf als Grund.
| Unterlage | Warum Käufer sie sehen wollen |
|---|---|
| Teilungserklärung mit Aufteilungsplan | Zeigt Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte wie Garten oder Stellplatz |
| Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen | Beschlüsse zu Sanierungen, Streitpunkte, Umgangston in der Gemeinschaft |
| Aktueller Wirtschaftsplan | Höhe des Hausgelds und Verteilung der Kosten |
| Jahresabrechnung | Tatsächliche Kosten des Vorjahres |
| Stand der Erhaltungsrücklage | Polster für künftige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum |
| Energieausweis des Gebäudes | Pflichtangabe in Inserat und Besichtigung |
Eigene Dokumente ergänzen die Liste: Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, Grundriss, Mietvertrag bei Vermietung und Belege über Modernisierungen in der Wohnung, etwa ein neues Bad oder getauschte Böden.
Fehlende Protokolle beschaffen
Wenn Sie nicht alle Protokolle aufbewahrt haben, fordern Sie die fehlenden bei der Verwaltung an. Als Eigentümer haben Sie das Recht auf Einsicht in die Beschlusssammlung. Für den Verkauf reicht in der Regel der Zeitraum der letzten drei Jahre.
Wie wirkt sich die Erhaltungsrücklage auf den Preis aus?
Eine gut gefüllte Rücklage wirkt beruhigend auf Käufer, eine dünne Rücklage lässt Fragen entstehen. Viele Mehrfamilienhäuser in Kriegshaber stammen aus der Nachkriegszeit. Dach, Fassade, Fenster im Treppenhaus und die zentrale Heizung kommen dort nach und nach an das Ende ihrer Lebensdauer.
Käufer lesen in den Protokollen, ob solche Arbeiten schon besprochen wurden. Stehen große Maßnahmen bevor und reicht die Rücklage nicht, kalkulieren Interessenten eine Sonderumlage ein und bieten entsprechend weniger. Eine offene Darstellung schafft hier Vertrauen. Was bei bereits beschlossenen Umlagen gilt, erläutert der Beitrag zur Wohnung in Kriegshaber mit Sonderumlage.
Was gilt, wenn Ihre Wohnung vermietet ist?
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung tritt der Käufer nach § 566 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Mieter bleibt, Miethöhe und Kündigungsfristen gelten weiter. Für Selbstnutzer ist eine solche Wohnung deshalb nur interessant, wenn ein Eigenbedarf in absehbarer Zeit möglich wäre, was rechtlich an enge Voraussetzungen geknüpft ist.
Kapitalanleger dagegen suchen gezielt vermietete Wohnungen. Für sie zählen Mieteinnahmen, Zuverlässigkeit des Mieters und Zustand der Wohnung.
Vorkaufsrecht des Mieters
Wurde die Wohnung nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Der Notar informiert ihn nach der Beurkundung, und der Mieter kann zu denselben Bedingungen eintreten. Klären Sie das vorher mit dem Notar, damit Ihr Käufer nicht überrascht wird.
Besichtigung mit Mieter
Mieter müssen Besichtigungen nach Ankündigung dulden, in angemessenem Umfang und zu üblichen Zeiten. Ein freundliches Gespräch vorab hilft mehr als jeder Paragraf. Bündeln Sie Termine, damit der Mieter nicht ständig gestört wird.
Was bedeutet die Verwalterzustimmung?
Manche Teilungserklärungen verlangen für einen Verkauf die Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG. Der Verwalter darf sie nur aus wichtigem Grund verweigern, sie muss aber in notariell beglaubigter Form vorliegen.
Für Sie bedeutet das zusätzliche Zeit zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung, denn der Notar holt die Zustimmung erst nach dem Termin ein. Prüfen Sie daher früh in der Teilungserklärung, ob die Klausel besteht, und informieren Sie die Verwaltung über den bevorstehenden Verkauf.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Kriegshaber zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Wie bereiten Sie die Wohnung auf Besichtigungen vor?
Bereiten Sie die Wohnung so vor, dass Licht und Raum wirken. Räumen Sie Flur und Balkon frei, entfernen Sie persönliche Fotos und stellen Sie überzählige Möbel in den Keller. Ein Kellerabteil sollte zugänglich und aufgeräumt sein, denn danach fragen fast alle Interessenten.
Typische Fragen bei Wohnungen in Kriegshaber betreffen den Weg zur Straßenbahn, den Stellplatz und die Lautstärke im Haus. Zeigen Sie Interessenten auch Treppenhaus, Fahrradraum und Waschküche. Diese Gemeinschaftsflächen sagen viel über den Zustand der Anlage und über das Miteinander der Eigentümer.
Wie finden Sie den passenden Preis?
Der passende Preis orientiert sich an tatsächlich erzielten Preisen für vergleichbare Wohnungen im Augsburger Westen. Neben Größe und Etage zählen Balkon, Aufzug, Stellplatz, Zustand der Wohnung und die finanzielle Lage der Gemeinschaft.
Eine Neubauwohnung auf früheren Kasernenflächen und eine Wohnung in einem Haus aus den Sechzigern sprechen dieselbe Zielgruppe an, werden aber sehr unterschiedlich bewertet. Käufer haben beide im Kopf, wenn sie vergleichen. Eine ausführliche Einordnung bietet die kostenlose Immobilienbewertung in Kriegshaber.
Was gehört in den Kaufvertrag einer Wohnung?
Der Kaufvertrag einer Eigentumswohnung regelt neben Preis und Übergabe einige Punkte, die bei Häusern fehlen. Dazu gehören die Abgrenzung des Hausgelds zum Übergabetag, der Umgang mit bereits beschlossenen Sonderumlagen und die Frage, ob anteilige Rücklagen übergehen. Die Rücklage gehört zum Vermögen der Gemeinschaft und geht mit der Wohnung über, sie wird nicht ausgezahlt.
Bei vermieteten Wohnungen regelt der Vertrag die Übergabe der Kaution und den Stichtag für Mieteinnahmen. Den gesamten Weg bis zur Beurkundung beschreibt der Beitrag Immobilie in Kriegshaber verkaufen.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Kriegshaber?
Katja M. Kuhn verkauft und vermietet seit 2005 Immobilien in Augsburg, darunter viele Eigentumswohnungen. Sie fordert die Unterlagen bei der Hausverwaltung an, liest Protokolle und Wirtschaftsplan und bereitet die Informationen für Käufer und Banken verständlich auf.
Bei vermieteten Wohnungen stimmt sie Besichtigungen mit dem Mieter ab. Sie prüft die Finanzierung der Interessenten, bereitet den Notartermin vor und begleitet Sie bis zur Übergabe. Wenn Sie lieber vermieten möchten, finden Sie Informationen unter Vermieten mit Immobilien Kuhn.
Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Kriegshaber
Muss ich die Eigentümergemeinschaft in Kriegshaber über den Verkauf informieren?
Eine Pflicht zur Information der anderen Eigentümer gibt es nicht. Die Verwaltung erfahren Sie spätestens über die Unterlagenanfrage oder die Verwalterzustimmung.
Wer zahlt das Hausgeld im Monat des Verkaufs?
Das regelt der Kaufvertrag. Meist trägt der Verkäufer das Hausgeld bis zur Übergabe, danach der Käufer.
Kann ich eine Wohnung in Kriegshaber mit Mieter an Selbstnutzer verkaufen?
Möglich ist es, aber der Mieter bleibt. Eigenbedarfskündigungen sind an Fristen und Sperrfristen gebunden, die ein Fachanwalt einordnen kann.
Brauche ich einen eigenen Energieausweis für die Wohnung?
Der Energieausweis gilt für das ganze Gebäude. Die Hausverwaltung hat ihn in der Regel vorliegen.
Wie wirkt sich ein Tiefgaragenstellplatz in Kriegshaber auf den Verkauf aus?
Ein Stellplatz macht die Wohnung für viele Käufer attraktiver, besonders für Pendler. Er wird im Kaufvertrag meist gesondert aufgeführt.
Was ist, wenn die Wohnung in Kriegshaber leer steht?
Eine leere Wohnung lässt sich leichter besichtigen und an Selbstnutzer verkaufen. Prüfen Sie, ob die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft Leerstand abdeckt, und lüften Sie regelmäßig.
Muss die Verwaltung mir die Protokolle kostenlos geben?
Das Recht auf Einsicht haben Sie. Für Kopien und Zusammenstellung darf die Verwaltung je nach Vertrag eine Gebühr verlangen.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Fordern Sie die Unterlagen bei Ihrer Hausverwaltung an und lassen Sie den Wert Ihrer Wohnung einschätzen. Für eine kostenlose Wertermittlung und ein erstes Gespräch erreichen Sie Katja M. Kuhn telefonisch unter 0821 8108082 oder per Kontaktformular.
Ihr nächster Schritt in Kriegshaber
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