Wer eine Wohnung im Bärenkeller verkaufen möchte, braucht neben den üblichen Dokumenten vor allem die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung, Protokolle der Versammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung. Käufer lesen daraus ab, wie gut das Haus verwaltet wird und ob Kosten auf sie zukommen. Ob die Wohnung vermietet oder frei ist, entscheidet außerdem darüber, wer sie kauft.
Das Wichtigste in Kürze
- Selbstnutzer und Kapitalanleger stellen unterschiedliche Fragen; die Vermarktung richtet sich nach dem Mietstatus.
- Beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sanierungen müssen im Kaufvertrag geregelt werden.
- Die Höhe der Erhaltungsrücklage zeigt Käufern, wie gut das Gebäude für kommende Arbeiten vorgesorgt hat.
- Stellplatz, Kellerabteil und Sondernutzungsrechte am Garten gehören klar beschrieben in Exposé und Vertrag.
- Für Wohnungen im Bärenkeller interessieren sich neben Augsburgern auch Käufer, die bewusst stadtnah, aber ruhig wohnen möchten.
Wer kauft eine Wohnung im Bärenkeller?
Die Nachfrage kommt aus mehreren Richtungen. Paare und kleine Familien suchen eine bezahlbare Alternative zur Innenstadt mit Grün in der Nähe. Ältere Käufer aus dem Stadtteil möchten aus dem eigenen Haus in eine kleinere Wohnung wechseln und dabei in der vertrauten Umgebung bleiben. Kapitalanleger schauen auf vermietete Wohnungen mit stabiler Miete.
Jede dieser Gruppen achtet auf andere Punkte. Familien fragen nach Kinderzimmern, Spielplätzen und dem Schulweg. Ältere Käufer wollen wissen, ob es einen Aufzug gibt und wie viele Stufen bis zur Wohnungstür führen. Anleger lesen zuerst den Mietvertrag und die Hausgeldabrechnung. Ein Exposé, das die passende Gruppe anspricht, bringt deshalb bessere Anfragen.
Welche Unterlagen verlangen Käufer und Banken?
Banken prüfen vor einer Finanzierung neben der Wohnung auch die Gemeinschaft. Fehlen Unterlagen, verzögert sich die Kreditzusage. Fordern Sie deshalb fehlende Dokumente früh bei Ihrer Hausverwaltung an.
| Unterlage | Wo Sie sie erhalten | Was Käufer daraus lesen |
|---|---|---|
| Teilungserklärung mit Aufteilungsplan | Grundbuchamt beim Amtsgericht Augsburg oder Verwaltung | Welche Räume, Keller und Stellplätze zur Wohnung gehören |
| Protokolle der letzten drei Versammlungen | Hausverwaltung | Geplante Sanierungen, Streitpunkte, Beschlüsse |
| Wirtschaftsplan | Hausverwaltung | Laufende Kosten und monatliches Hausgeld |
| Jahresabrechnung | Hausverwaltung | Tatsächliche Kosten und Rücklagenentwicklung |
| Energieausweis des Gebäudes | Hausverwaltung | Pflichtangaben für das Inserat |
| Grundriss und Wohnflächenberechnung | Eigene Unterlagen oder Bauakte | Grundlage für Preis und Exposé |
| Mietvertrag (bei Vermietung) | Eigene Unterlagen | Miethöhe, Kündigungsfristen, Kaution |
Was ist mit der Beschlusssammlung?
Die Beschlusssammlung listet alle Beschlüsse der Gemeinschaft in kurzer Form. Für Käufer ist sie ein schneller Überblick. Bitten Sie die Verwaltung um einen aktuellen Auszug, dann müssen Interessenten sich nicht durch Jahre an Protokollen arbeiten.
Vermietet oder frei: Welche Wohnung verkauft sich wie?
Eine leere Wohnung erreicht die größte Käufergruppe, weil Selbstnutzer und Anleger gleichermaßen in Frage kommen. Eine vermietete Wohnung spricht vor allem Anleger an. Der Mietvertrag geht beim Verkauf auf den Käufer über, der Mieter bleibt also in der Wohnung.
Bei vermieteten Wohnungen helfen Käufern diese Angaben:
- aktuelle Kaltmiete und Datum der letzten Mieterhöhung
- Beginn des Mietverhältnisses
- Höhe der Kaution und wo sie angelegt ist
- ob es Mietrückstände oder Streit gab
Wurde das Haus erst nach Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Der Notar berücksichtigt das im Vertrag. Sprechen Sie Besichtigungstermine frühzeitig mit den Mietern ab, denn ohne ihr Mitwirken wird es schwierig.
Wie gehen Sie mit geplanten Sanierungen der Gemeinschaft um?
Beschlüsse über größere Arbeiten, etwa an Dach, Fassade oder Heizung, beschäftigen Käufer stark. Entscheidend ist, wer die Kosten trägt. Häufig wird im Kaufvertrag geregelt, dass Beschlüsse vor dem Notartermin vom Verkäufer und spätere Beschlüsse vom Käufer getragen werden. Andere Aufteilungen sind möglich.
Verschweigen Sie bekannte Beschlüsse nicht. Käufer lesen die Protokolle ohnehin, und ein Vertrauensverlust in der Verhandlung kostet mehr als eine offene Erklärung. Wie Sie bekannte Schwächen richtig ansprechen, zeigt der Beitrag zu Mängeln beim Verkauf im Bärenkeller.
Was macht Ihre Wohnung in der Präsentation stark?
Licht, Ordnung und ein klarer Grundriss. Fotografieren Sie an einem hellen Tag und räumen Sie Fensterbänke, Arbeitsflächen und Bad frei. Ein Balkon oder eine Terrasse wirkt mit einem kleinen Tisch und zwei Stühlen einladender als leer.
Für Bärenkeller lohnt ein Satz zur Lage im Stadtgefüge: Grünflächen in der Umgebung, die Nähe zu Oberhausen mit seinen Einkaufsmöglichkeiten und die kurze Verbindung zur A8. Bleiben Sie dabei sachlich. Interessenten prüfen die Wege ohnehin selbst.
Diese Angaben gehören zusätzlich ins Exposé
- Stockwerk und ob ein Aufzug vorhanden ist
- Größe und Ausrichtung des Balkons
- Stellplatz oder Garage mit Angabe, ob Eigentum oder Sondernutzungsrecht
- Hausgeld mit Anteil der Erhaltungsrücklage
- Baujahr des Gebäudes und letzte größere Modernisierungen
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Bärenkeller zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Welche Kosten tragen Sie als Verkäufer einer Wohnung?
Die meisten Posten sind überschaubar, sollten aber früh eingeplant werden. Der Energieausweis liegt in der Regel bei der Verwaltung vor, weil er für das ganze Gebäude gilt. Fehlt er oder ist er abgelaufen, muss die Gemeinschaft einen neuen beauftragen; das dauert, und Sie dürfen ohne ihn nicht inserieren.
Weitere Kosten auf der Verkäuferseite:
- die Beglaubigung der Verwalterzustimmung, falls die Teilungserklärung sie verlangt
- die Löschung einer Grundschuld, wenn noch ein Darlehen besteht
- eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung der Bank bei vorzeitiger Ablösung
- Gebühren der Verwaltung für Kopien von Protokollen und Abrechnungen
- die Maklerprovision, sofern Sie einen Makler beauftragen
Die Kosten für Beurkundung und Eintragung des neuen Eigentümers trägt üblicherweise der Käufer.
Braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters?
Das steht in der Teilungserklärung. Ist eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG eingetragen, muss der Verwalter zustimmen. Er darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. Die Zustimmung wird notariell beglaubigt, und die Kosten trägt in der Regel der Verkäufer. Geben Sie dem Notar früh den Namen der Verwaltung, damit er die Zustimmung rechtzeitig anfordern kann.
Wie finden Sie den richtigen Preis?
Wohnungspreise hängen stark von Etage, Zustand, Balkon und Gemeinschaftseigentum ab. Zwei Wohnungen im selben Haus können deutlich auseinanderliegen. Ein Blick in Portale zeigt nur Angebotspreise, keine tatsächlichen Verkaufspreise.
Eine fundierte Einschätzung bezieht die Daten der Gemeinschaft ein. Hohe Rücklagen und ein gepflegtes Haus stützen den Preis, ein großer Sanierungsstau drückt ihn. Wie die Bewertung im Stadtteil abläuft, erklärt der Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung im Bärenkeller.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer im Bärenkeller?
Katja M. Kuhn fordert mit Ihnen die Unterlagen der Verwaltung an, prüft die Protokolle auf Punkte, die Käufer ansprechen werden, und bereitet das Exposé für die passende Käufergruppe vor. Bei vermieteten Wohnungen stimmt sie Besichtigungen mit den Mietern ab. Seit 2005 ist sie als Maklerin in Augsburg tätig, ihr Büro liegt in der Dominikanergasse 1. Wenn Sie die Wohnung lieber vermieten möchten, finden Sie auf der Seite Vermieten die passenden Informationen.
Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf im Bärenkeller
Kann ich meine Wohnung im Bärenkeller verkaufen, während der Mieter darin wohnt?
Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Kündigen dürfen Sie den Mieter wegen des Verkaufs nicht.
Wer zahlt das Hausgeld im Verkaufsmonat?
Üblich ist eine Regelung ab Besitzübergang: bis zur Übergabe zahlt der Verkäufer, danach der Käufer. Das steht im Kaufvertrag.
Muss ich die Hausverwaltung über den Verkauf informieren?
Ja, spätestens nach dem Notartermin. Ist eine Verwalterzustimmung nötig, braucht die Verwaltung die Information schon vorher.
Welche Protokolle braucht ein Käufer im Bärenkeller?
Üblich sind die Protokolle der letzten drei Jahre. Banken verlangen sie teilweise für die Finanzierung.
Was passiert mit der Erhaltungsrücklage beim Verkauf?
Sie gehört der Gemeinschaft und bleibt dort. Käufer übernehmen damit indirekt den Anteil an der Rücklage, was sich im Preis niederschlagen kann.
Lohnt es sich, eine leere Wohnung im Bärenkeller vor dem Verkauf zu streichen?
Frisch gestrichene, helle Wände wirken auf Fotos und bei Besichtigungen deutlich besser. Der Aufwand ist überschaubar und steht meist in gutem Verhältnis zur Wirkung.
Fällt beim Verkauf einer vermieteten Wohnung im Bärenkeller Steuer an?
Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann Einkommensteuer nach § 23 EStG anfallen. Klären Sie das vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater.
Wie beginnen Sie jetzt mit dem Wohnungsverkauf?
Fordern Sie bei Ihrer Verwaltung die Protokolle und den aktuellen Wirtschaftsplan an. Parallel lassen Sie den Wert Ihrer Wohnung über die kostenlose Wertermittlung einschätzen. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie Katja M. Kuhn unter 0821 8108082 oder über das Kontaktformular. Wie der Verkauf bis zum Notar weitergeht, lesen Sie im Beitrag Immobilie im Bärenkeller verkaufen.
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Katja M. Kuhn bespricht Ihre Situation in einem unverbindlichen Erstgespräch und erstellt auf Wunsch eine kostenlose Werteinschätzung Ihrer Immobilie.
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