Altes Haus im Bärenkeller: Verkaufen Sie als Bestand oder als Baugrundstück?

Ein altes Haus im Bärenkeller verkaufen Eigentümer meist besser im Bestand und überlassen die Entscheidung über Sanierung oder Abriss dem Käufer. Ein eigener Abriss vor dem Verkauf lohnt sich nur selten, etwa wenn das Gebäude kaum noch nutzbar ist und das Baurecht einen deutlich größeren Neubau erlaubt. Ob das auf Ihr Grundstück zutrifft, lässt sich mit drei Prüfungen klären: Baurecht, Bausubstanz und Käufernachfrage.

Woran erkennen Sie, ob Ihr Haus „alt“ im Sinne des Verkaufs ist?

Das Baujahr allein sagt wenig. Ein Haus aus den Fünfzigerjahren, das mehrmals modernisiert wurde, kann besser dastehen als ein unberührtes Haus aus den Siebzigern. Für die Abwägung zählt der Zustand der Bauteile, die Käufer am meisten Geld kosten würden.

Gehen Sie mit dieser Liste durchs Haus:

• Dach: Wann wurde es zuletzt erneuert, gibt es feuchte Stellen im Dachgeschoss?
• Keller: Riecht es muffig, sind Wände feucht oder ausgeblüht?
• Heizung: Welches Baujahr hat der Kessel, wann war die letzte Wartung?
• Fenster: Einfach- oder Isolierverglasung, wie dicht sind die Rahmen?
• Elektrik: Gibt es noch alte Sicherungen und Leitungen ohne Schutzleiter?
• Wasserleitungen: Sind noch alte Rohre aus verzinktem Stahl oder Blei verbaut?

Je mehr dieser Punkte auf einmal anstehen, desto eher denken Käufer über einen Neubau nach. Kommt dazu ein großer Garten, wird das Grundstück für Bauherren interessant.

Was spricht im Bärenkeller für den Verkauf im Bestand?

Im Bärenkeller gibt es viele ältere Häuser auf Grundstücken, die für heutige Verhältnisse großzügig sind. Für Familien, die lieber Zeit und eigene Arbeit in ein Haus stecken als einen Neubau zu finanzieren, ist genau das attraktiv. Sie sehen den Garten, die gewachsene Nachbarschaft und die Chance, das Haus nach eigenen Vorstellungen umzubauen.

Beim Verkauf im Bestand erreichen Sie gleichzeitig zwei Gruppen: Käufer, die sanieren, und Käufer, die abreißen wollen. Sie müssen sich nicht vorab festlegen. Außerdem bleibt das Haus bis zur Übergabe nutzbar. Wer noch darin wohnt, zieht erst aus, wenn der Kaufpreis fließt.

Welche Rolle spielen die Nachrüstpflichten?

Nach dem GModG müssen Käufer eines selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhauses innerhalb von zwei Jahren bestimmte Arbeiten erledigen, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke und ungedämmter Heizungsleitungen in unbeheizten Räumen. Die frühere Pflicht, alte Konstanttemperaturkessel nach dreißig Jahren auszutauschen, ist entfallen. Informieren Sie Käufer offen über den Stand dieser Bauteile, dann können sie die Kosten selbst einschätzen.

Wann kann ein Abriss vor dem Verkauf sinnvoll sein?

Es gibt Fälle, in denen ein leeres Grundstück leichter zu verkaufen ist. Das trifft zu, wenn das Haus so verfallen ist, dass Besichtigungen abschrecken, oder wenn Schäden ein Risiko für Dritte darstellen. Auch wenn mehrere Bauherren sich für ein teilbares Grundstück interessieren, kann ein freigeräumtes Grundstück Vorteile haben.

Bedenken Sie aber die Folgen:

1. Die Abrisskosten tragen Sie selbst und vorab.
2. Für den Abriss brauchen Sie Angebote, Termine und gegebenenfalls eine Schadstoffuntersuchung.
3. Die Wohngebäudeversicherung endet mit dem Gebäude, es braucht eine Haftpflicht für das unbebaute Grundstück.
4. Käufer, die sanieren wollten, fallen weg.
5. Ein Bestandsschutz für das alte Gebäude geht verloren, was bei Abweichungen vom heutigen Baurecht nachteilig sein kann.

Den letzten Punkt unterschätzen viele. Ein altes Haus, das näher an der Grenze steht, als es heute erlaubt wäre, darf in seiner Form bleiben. Nach dem Abriss gelten die heutigen Regeln.

Wie vergleichen sich die Wege für Eigentümer?

Bei Bauträgern lohnt es sich, den Vertrag genau zu lesen. Manche Angebote gelten nur unter der Bedingung, dass ein bestimmtes Bauvorhaben genehmigt wird. Bis dahin ist Ihr Grundstück gebunden.

Wie prüfen Sie, was auf dem Grundstück gebaut werden darf?

Für einen Käufer, der neu bauen will, ist das Baurecht die wichtigste Information. Gibt es einen Bebauungsplan, legt er Art und Maß der Bebauung fest. Fehlt einer, gilt im Innenbereich § 34 BauGB: Ein Neubau muss sich in die Umgebung einfügen. Wie Sie das im Einzelnen klären, beschreibt der Beitrag Baurecht prüfen im Bärenkeller.

Die Bauakte des bestehenden Hauses bekommen Sie beim Bauordnungsamt der Stadt Augsburg. Sie zeigt, was genehmigt wurde. Den Bodenrichtwert ermitteln Sie im BayernAtlas oder beim Gutachterausschuss der Stadt Augsburg.

Was ist bei einem Abriss in Augsburg zu beachten?

Wer abreißen will, muss das in der Regel vorab bei der Bauaufsicht anzeigen; zuständig ist das Bauordnungsamt der Stadt Augsburg. Erkundigen Sie sich dort, welche Unterlagen verlangt werden. Bei Häusern aus den Sechziger- bis Achtzigerjahren sollte vorher geprüft werden, ob Asbest oder andere Schadstoffe verbaut wurden, zum Beispiel in Dachplatten, Bodenbelägen oder Kleber.

Holen Sie mehrere Angebote von Abbruchunternehmen ein, die auch die Entsorgung übernehmen. Klären Sie den Umgang mit Hausanschlüssen für Strom, Wasser und Gas rechtzeitig mit den Versorgern.

Wie präsentieren Sie ein Haus für zwei Käufergruppen?

Ein Exposé für ein altes Haus sollte beide Möglichkeiten zeigen, ohne eine davon zu versprechen. Für Sanierer zählen ein Grundriss, Fotos der wichtigsten Räume und eine ehrliche Aufstellung der Modernisierungen. Bauherren interessieren sich eher für Grundstücksgröße, Zuschnitt, Lageplan und Bodenrichtwert.

Hilfreich ist ein kurzer Absatz zum Baurecht, sofern Sie ihn belegen können, etwa mit einem Hinweis auf einen bestehenden Bebauungsplan. Formulierungen wie „ideal für Neubau“ ohne Grundlage wecken Erwartungen, die später zu Streit führen. Bei Besichtigungen hilft es, Dachboden und Keller zugänglich zu machen, denn Sanierer wollen dort die Substanz prüfen.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer im Bärenkeller?

Katja M. Kuhn sieht sich Haus und Grundstück vor Ort an und bewertet beide Wege: Verkauf im Bestand und Verkauf als Bauplatz. Sie bezieht Bodenrichtwert, Bausubstanz und Baurecht in die Einschätzung ein und spricht bei der Vermarktung beide Käufergruppen an. Seit 2005 ist sie als Maklerin in Augsburg tätig, ihr Büro liegt in der Dominikanergasse 1. Den Weg zur Einschätzung beginnen Sie über die kostenlose Wertermittlung. Mehr zu ihrer Arbeit in den Stadtteilen finden Sie auf der Seite Regionen.

Häufige Fragen zu alten Häusern im Bärenkeller

Muss ich ein altes Haus im Bärenkeller vor dem Verkauf sanieren?

Eine Pflicht besteht nicht. Käufer älterer Häuser planen meist eigene Umbauten. Kleinere Reparaturen, die Besichtigungen erleichtern, sind dennoch sinnvoll.

Wer bezahlt den Abriss, wenn der Käufer neu bauen möchte?

In der Regel der Käufer, weil er das Grundstück samt Haus übernimmt. Der erwartete Aufwand fließt in seine Preisvorstellung ein.

Ist mein Grundstück im Bärenkeller teilbar?

Das hängt von Größe, Zuschnitt, Erschließung und Baurecht ab. Eine Bauvoranfrage beim Bauordnungsamt schafft Klarheit, bevor Sie Käufern Versprechungen machen.

Wie erkenne ich Asbest im Haus?

Mit bloßem Auge nur selten sicher. Ein Schadstoffgutachten durch einen Sachverständigen gibt Gewissheit, wenn Sie selbst abreißen wollen oder Käufer danach fragen.

Was passiert mit dem Bestandsschutz nach einem Abriss im Bärenkeller?

Er erlischt mit dem Gebäude. Ein Neubau muss die aktuellen Vorschriften zu Abständen, Höhe und Bebauung einhalten.

Kann ich ein altes Haus mit Mietern verkaufen?

Ja, der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Für Käufer, die abreißen wollen, ist ein bestehendes Mietverhältnis allerdings ein Hindernis.

Lohnt eine Teilsanierung vor dem Verkauf im Bärenkeller?

Meist nicht, weil Käufer ihre eigenen Vorstellungen umsetzen wollen. Eine Ausnahme sind sicherheitsrelevante Mängel, etwa an der Elektrik.

Wie treffen Sie jetzt eine gute Entscheidung?

Lassen Sie Haus und Grundstück einschätzen, bevor Sie über einen Abriss nachdenken. Mit der Bewertung beider Wege sehen Sie, welcher Ansatz zu Ihrem Grundstück passt. Rufen Sie Katja M. Kuhn unter 0821 8108082 an oder schreiben Sie über das Kontaktformular. Wie der Hausverkauf im Stadtteil insgesamt abläuft, lesen Sie im Beitrag Haus im Bärenkeller verkaufen; für geerbte Häuser gibt es den Beitrag zum geerbten Haus im Bärenkeller.