Haus in Spickel-Herrenbach verkaufen: Wie gehen Eigentümer Schritt für Schritt vor?

Wer ein Haus in Spickel-Herrenbach verkaufen möchte, beginnt mit einer belastbaren Wertermittlung, sammelt danach die Unterlagen und sucht erst dann gezielt nach Käufern. Die Reihenfolge entscheidet darüber, ob der Verkauf ruhig verläuft oder ob Fragen von Interessenten und Banken ihn immer wieder aufhalten. Der Stadtteil im Augsburger Südosten bringt dabei eigene Themen mit, vom Grundstück in Lechnähe bis zum Nachkriegshaus mit Modernisierungsbedarf.

Was macht Spickel-Herrenbach für Hauskäufer interessant?

Der Stadtteil verbindet zwei recht unterschiedliche Teile. Im Spickel prägen freistehende Einfamilienhäuser und ältere Villen mit großen Gärten das Bild, teils mit Baumbestand, der über Jahrzehnte gewachsen ist. Herrenbach ist dichter bebaut, mit Mehrfamilienhäusern aus der Nachkriegszeit und kleineren Häusern dazwischen.

Für Käufer zählt vor allem die Lage zwischen Innenstadt und Lech. Der Siebentischwald liegt im Süden, der Lech mit seinen Uferwegen im Osten. Wer Ruhe sucht und trotzdem schnell in der Altstadt sein möchte, landet bei der Suche oft hier. Familien vergleichen Spickel-Herrenbach häufig mit Hochzoll auf der anderen Lechseite oder mit dem Universitätsviertel.

Diese Unterschiede wirken sich direkt auf den Verkauf aus. Ein Haus in einer ruhigen Spickeler Wohnstraße spricht andere Käufer an als ein Reihenhaus in Herrenbach. Die Vermarktung sollte das von Anfang an berücksichtigen.

Wie ermitteln Sie den realistischen Wert Ihres Hauses?

Den realistischen Wert ermitteln Sie über eine Bewertung vor Ort, die Grundstück, Gebäude und aktuelle Nachfrage zusammenführt. Online-Rechner geben eine grobe Richtung, kennen aber weder den Zustand Ihres Dachs noch den Zuschnitt Ihres Gartens.

Bei Häusern im Spickel macht das Grundstück häufig einen großen Teil des Werts aus. Hier lohnt ein Blick auf den Bodenrichtwert. Der Gutachterausschuss der Stadt Augsburg veröffentlicht ihn, abrufbar ist er auch im BayernAtlas. Er gibt einen Durchschnittswert für die Zone an, Ihre Lage innerhalb der Straße fließt erst in der Einzelbewertung ein.

Beim Gebäude kommt es auf das Baujahr und die erledigten Modernisierungen an. Ein Haus aus den Fünfzigerjahren mit neuer Heizung und gedämmtem Dach wird anders bewertet als eines im Originalzustand. Halten Sie Rechnungen und Belege über Arbeiten der letzten Jahre bereit.

Mehr zum Ablauf einer Bewertung im Stadtteil lesen Sie im Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung in Spickel-Herrenbach. Eine erste Einschätzung erhalten Sie auch über die kostenlose Wertermittlung von Immobilien Kuhn.

Welche Unterlagen gehören in Ihre Verkaufsmappe?

In die Verkaufsmappe gehören alle Dokumente, die Käufer, Bank und Notar sehen wollen. Fangen Sie früh an, manche Behörden brauchen einige Wochen.

Bei älteren Häusern fehlen häufig Pläne für spätere Umbauten. Ein Wintergarten oder ein ausgebautes Dachgeschoss aus den Achtzigern taucht dann in der Bauakte nicht auf. Klären Sie früh, ob dafür eine Genehmigung vorliegt. Käufer und ihre Banken fragen genau danach.

Der Energieausweis ist bei Anzeigen Pflicht, er gilt zehn Jahre. Fehlt er oder fehlen die Pflichtangaben in der Anzeige, droht ein Bußgeld.

In welcher Reihenfolge läuft der Hausverkauf ab?

Der Hausverkauf folgt einem festen Ablauf, den Sie in einzelnen Etappen planen können.

1. Wert ermitteln und Angebotspreis festlegen.
2. Unterlagen beschaffen und prüfen.
3. Fotos, Grundriss und Exposé erstellen.
4. Anzeigen schalten und vorgemerkte Interessenten ansprechen.
5. Besichtigungen mit vorab geprüften Interessenten durchführen.
6. Finanzierungsnachweis des Käufers einholen.
7. Notar beauftragen und Kaufvertragsentwurf prüfen.
8. Beurkundung, Kaufpreiszahlung und Übergabe.

Zwischen Schritt 5 und 7 entstehen die meisten Verzögerungen. Ein Interessent sagt zu, seine Bank braucht aber weitere Unterlagen. Wer die Mappe sauber vorbereitet hat, beantwortet solche Nachfragen in einem Tag.

Eine ausführliche Übersicht zum Ablauf bietet die Checkliste für den Hausverkauf in Augsburg.

Wer kauft Häuser in Spickel-Herrenbach?

Häuser im Stadtteil kaufen vor allem Familien, die innerhalb Augsburgs mehr Platz suchen, und Paare, die stadtnah wohnen und auf einen Garten Wert legen. Dazu kommen Beschäftigte von Universität und Hochschule, für die das Universitätsviertel gleich nebenan liegt.

Ein weiterer Teil der Käufer kommt aus dem Umland zurück in die Stadt. Wer jahrelang aus Königsbrunn oder Friedberg gependelt ist, schätzt kurze Wege mit der Straßenbahn. Für Pendler nach München zählt die Anbindung an den Hauptbahnhof und an die A8.

Was Käufer bei der Besichtigung fragen

• Wie alt sind Heizung, Fenster und Dach?
• Darf auf dem Grundstück zusätzlich gebaut werden?
• Gibt es Feuchtigkeit im Keller?
• Wie laut ist die Straße zu Stoßzeiten?
• Wie weit ist es zur nächsten Schule und zur Haltestelle?

Bereiten Sie sich auf diese Fragen vor. Bei der Frage nach Bebaubarkeit gibt das Bauordnungsamt Auskunft. Ohne Bebauungsplan richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB, also nach der umgebenden Bebauung.

Was sollten Sie vor der Besichtigung am Haus tun?

Vor der Besichtigung sollten Sie das Haus aufräumen, Kleinigkeiten reparieren und persönliche Gegenstände reduzieren. Größere Renovierungen lohnen sich selten, Käufer möchten bei älteren Häusern ohnehin nach eigenem Geschmack umbauen.

Konzentrieren Sie sich auf das, was beim ersten Eindruck zählt. Ein gepflegter Vorgarten, ein freier Eingang, funktionierende Lampen und ein aufgeräumter Keller. Lassen Sie tropfende Wasserhähne richten und klemmende Türen einstellen. Solche Details fallen Interessenten auf und wecken Zweifel am Zustand des ganzen Hauses.

Bei großen Gärten im Spickel lohnt ein Rückschnitt der Hecken im Herbst oder Frühjahr. Viele Käufer wollen sehen, wie viel Licht tatsächlich auf Terrasse und Wohnzimmer fällt.

Welche Kosten und Steuern kommen auf Verkäufer zu?

Auf Verkäufer kommen in der Regel die Kosten für Energieausweis, Unterlagen und gegebenenfalls eine Maklerprovision zu. Notar und Grundbuch zahlt üblicherweise der Käufer, die Löschung alter Grundschulden trägt meist der Verkäufer.

Prüfen Sie außerdem, ob Spekulationssteuer anfällt. Nach § 23 EStG ist der Gewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und Sie das Haus nicht selbst bewohnt haben. Die genaue Prüfung übernimmt Ihr Steuerberater.

Läuft noch ein Darlehen, sprechen Sie früh mit Ihrer Bank. Bei vorzeitiger Ablösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, § 490 BGB regelt das außerordentliche Kündigungsrecht bei Verkauf. Immobilien Kuhn arbeitet mit einer Verkäuferprovision von 2,38 % inkl. MwSt., die Details finden Sie auf der Seite zu den fairen Konditionen.

Wie läuft der Notartermin ab?

Beim Notartermin liest der Notar den Kaufvertrag vollständig vor, beantwortet Fragen und beurkundet die Unterschriften von Käufer und Verkäufer. Vorher erhalten beide Seiten einen Entwurf, Verbraucher haben in der Regel zwei Wochen Zeit, ihn zu prüfen.

Achten Sie im Entwurf auf Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabetermin und mitverkaufte Gegenstände wie Einbauküche oder Gartenhaus. Die Haftung für Sachmängel wird bei gebrauchten Häusern meist ausgeschlossen. Bekannte Mängel müssen Sie trotzdem offenlegen.

Nach der Beurkundung lässt der Notar eine Auflassungsvormerkung für den Käufer eintragen. Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, fordert er den Kaufpreis an. Erst nach Zahlungseingang übergeben Sie die Schlüssel. Weitere Details beschreibt der Beitrag zum Notartermin beim Hausverkauf in Augsburg.

Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Spickel-Herrenbach?

Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin in Augsburg tätig, ihr Büro liegt in der Dominikanergasse 1 in der Innenstadt. Von dort ist sie schnell im Spickel und in Herrenbach.

Sie übernimmt die kostenlose Wertermittlung, kümmert sich um fehlende Unterlagen bei Grundbuchamt und Bauordnungsamt und erstellt das Exposé. Besichtigungen führt sie persönlich durch, Interessenten prüft sie vorab auf ihre Finanzierung. Bis zur Schlüsselübergabe bleibt sie Ansprechpartnerin für Sie und für den Notar.

Wenn Sie eher eine Eigentumswohnung im Stadtteil besitzen, lesen Sie den Beitrag zum Wohnungsverkauf in Spickel-Herrenbach. Für Erbfälle gibt es einen eigenen Beitrag zum geerbten Haus in Spickel-Herrenbach. Einen Überblick über die Arbeit im Stadtgebiet finden Sie auf der Seite Stadtmaklerin Augsburg.

Häufige Fragen zum Hausverkauf in Spickel-Herrenbach

Wie finde ich heraus, was mein Grundstück in Spickel-Herrenbach wert ist?

Einen ersten Anhaltspunkt liefert der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses der Stadt Augsburg, den Sie auch im BayernAtlas abrufen können. Für den tatsächlichen Wert zählen Zuschnitt, Ausrichtung und Bebaubarkeit Ihres Grundstücks. Eine Bewertung vor Ort bringt diese Punkte zusammen.

Muss ich das Haus vor dem Verkauf renovieren?

In den meisten Fällen genügt es, das Haus aufzuräumen und kleine Mängel zu beheben. Käufer älterer Häuser planen eigene Umbauten ein. Eine teure Renovierung holen Sie über den Kaufpreis selten wieder herein.

Wo bekomme ich die Bauakte für mein Haus in Spickel-Herrenbach?

Die Bauakte liegt beim Bauordnungsamt der Stadt Augsburg. Sie können als Eigentümer Einsicht nehmen und Kopien anfordern. Planen Sie dafür einige Wochen ein.

Kann ich mein Haus verkaufen, während ich noch darin wohne?

Ja, das ist der häufigste Fall. Im Kaufvertrag wird ein Übergabetermin vereinbart, bis zu dem Sie ausziehen. Besichtigungen stimmen Sie so ab, dass sie in Ihren Alltag passen.

Welche Rolle spielt die Nähe zum Lech beim Verkauf in Spickel-Herrenbach?

Viele Käufer schätzen die Uferwege und den Siebentischwald als Naherholung direkt vor der Tür. Gleichzeitig fragen manche nach dem Hochwasserschutz. Halten Sie Informationen bereit, ob Ihr Grundstück in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet liegt, die Stadt gibt dazu Auskunft.

Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Der Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Liegt Ihr Ausweis länger zurück, brauchen Sie für die Vermarktung einen neuen. Die Angaben gehören bereits in die Anzeige.

Wer zahlt die Notarkosten beim Hausverkauf in Spickel-Herrenbach?

Üblicherweise trägt der Käufer die Kosten für Notar und Grundbucheintragung. Die Löschung Ihrer alten Grundschulden zahlen in der Regel Sie als Verkäufer. Die genaue Verteilung steht im Kaufvertrag.

Was passiert, wenn der Käufer seine Finanzierung nicht bekommt?

Deshalb sollte vor dem Notartermin eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank vorliegen. Ohne sie beauftragen Sie den Notar besser noch nicht. So vermeiden Sie geplatzte Termine.

Wie starten Sie Ihren Hausverkauf in Spickel-Herrenbach?

Der erste Schritt ist ein Gespräch über Ihr Haus und Ihre Pläne, am besten verbunden mit einer Bewertung vor Ort. Danach wissen Sie, welcher Preis realistisch ist und welche Unterlagen noch fehlen. Vereinbaren Sie einen Termin über die Kontaktseite oder telefonisch unter 0821 8108082.