Wenn Sie eine Wohnung in Augsburg mit anstehender Sonderumlage verkaufen, müssen Sie Käufern sowohl beschlossene Umlagen als auch Ihnen bekannte, geplante Sanierungen offenlegen. Dazu gehören Betrag, Fälligkeit und der Anlass, etwa Dach, Fassade oder Aufzug. Wer die Umlage am Ende trägt, regeln Sie im Kaufvertrag. Gegenüber der Gemeinschaft haftet, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine bereits beschlossene Sonderumlage ist ein Punkt, den Sie Käufern von sich aus nennen müssen.
- Auch Sanierungen, über die in der Gemeinschaft konkret beraten wurde, gehören zur Offenlegung.
- Gegenüber der WEG zahlt, wer am Fälligkeitstag im Grundbuch steht, im Innenverhältnis gilt der Kaufvertrag.
- Eine klare Regelung zur Umlage vermeidet Streit nach der Übergabe.
- Die anstehende Sanierung kann für Käufer ein Vorteil sein, wenn das Haus danach in besserem Zustand ist.
Wer zahlt die Sonderumlage beim Verkauf?
Gegenüber der Eigentümergemeinschaft schuldet die Umlage, wer Eigentümer ist, wenn sie fällig wird. Maßgeblich ist der Eintrag im Grundbuch. Wird die Umlage fällig, bevor der Käufer eingetragen ist, fordert die Verwaltung sie von Ihnen. Wird sie danach fällig, zahlt der Käufer.
Zwischen Ihnen und dem Käufer gilt aber, was im Kaufvertrag steht. Sie können also vereinbaren, dass der Käufer eine noch von Ihnen gezahlte Umlage erstattet, oder dass Sie eine später fällige Umlage übernehmen, etwa über einen Abzug vom Kaufpreis.
| Situation | Wer zahlt an die WEG | Typische Regelung im Kaufvertrag |
|---|---|---|
| Beschlossen und vor Beurkundung fällig | Verkäufer | bleibt beim Verkäufer, Preis berücksichtigt den besseren Zustand |
| Beschlossen, fällig zwischen Beurkundung und Umschreibung | Verkäufer | Erstattung durch Käufer oder Verbleib beim Verkäufer nach Absprache |
| Beschlossen, fällig nach Umschreibung | Käufer | Preisnachlass oder Übernahme durch Käufer |
| Nur in Beratung, noch kein Beschluss | noch niemand | Offenlegung, Klausel für spätere Beschlüsse |
Was genau müssen Sie offenlegen?
Offenlegen müssen Sie alles, was für den Kaufentschluss erheblich ist und was ein Käufer nicht ohne Weiteres selbst erkennen kann. Bei Eigentumswohnungen gehören dazu:
- beschlossene Sonderumlagen mit Betrag und Fälligkeit
- Beschlüsse über Sanierungen, auch wenn die Finanzierung noch offen ist
- konkrete Angebote oder Gutachten, über die in der Versammlung gesprochen wurde
- bekannte Schäden am Gemeinschaftseigentum, etwa ein undichtes Flachdach
- laufende Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft
Verschweigen Sie eine beschlossene Umlage, kann der Käufer später Schadensersatz verlangen oder vom Vertrag zurücktreten. Der übliche Ausschluss der Sachmängelhaftung schützt Sie dabei nicht. Mehr dazu im Beitrag zum Offenlegen von Mängeln beim Verkauf in Augsburg.
Reicht es, die Protokolle zu übergeben?
Protokolle sind die Grundlage, ersetzen aber keinen ausdrücklichen Hinweis. Nennen Sie die Umlage im Exposé oder spätestens im Gespräch und bitten Sie den Notar, sie im Kaufvertrag zu erwähnen. Welche Unterlagen der Gemeinschaft Sie sonst brauchen, steht im Beitrag zu den WEG-Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Augsburg.
Wie wirkt sich eine Sonderumlage auf den Preis aus?
Käufer rechnen die Umlage gegen. Eine Wohnung, für die noch eine hohe Zahlung ansteht, ist für sie teurer als der Kaufpreis allein. Auf der anderen Seite ist das Haus nach einer Dach- oder Fassadensanierung in besserem Zustand, die Heizkosten sinken vielleicht, und in den nächsten Jahren sind weniger Ausgaben zu erwarten.
Zeigen Sie beide Seiten. Ein Käufer, der versteht, was mit dem Geld geschieht, bewertet die Umlage nüchterner. Für eine realistische Preisfindung hilft die kostenlose Wertermittlung.
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Sollten Sie die Sanierung abwarten oder vorher verkaufen?
Beides kann sinnvoll sein. Wer vor der Sanierung verkauft, gibt die Umlage im Preis weiter und muss sich um Baustelle und Abrechnung nicht mehr kümmern. Wer danach verkauft, zahlt die Umlage selbst, kann aber eine frisch sanierte Fassade und ein neues Dach zeigen. In Augsburger Gründerzeithäusern im Antonsviertel oder in Pfersee, wo Fassadenarbeiten aufwendig sind, verändert eine abgeschlossene Sanierung den Eindruck bei Besichtigungen deutlich.
Die Entscheidung hängt auch von Ihrer Lage ab. Brauchen Sie den Erlös für eine neue Wohnung, ist ein früher Verkauf naheliegend. Haben Sie Zeit und Rücklagen, kann das Abwarten Vorteile bringen.
Was regelt der Kaufvertrag zur Sonderumlage?
Der Notar nimmt eine Klausel auf, die festlegt, wer bereits beschlossene und künftige Umlagen trägt. Achten Sie auf folgende Punkte im Entwurf:
- Ist die bekannte Umlage mit Beschlussdatum genannt?
- Steht fest, wer sie im Verhältnis zum Käufer trägt?
- Wie wird eine von Ihnen bereits gezahlte Umlage verrechnet?
- Was gilt für Beschlüsse zwischen Beurkundung und Übergabe?
- Wie wird die Erhaltungsrücklage behandelt?
Die Erhaltungsrücklage bleibt bei der Gemeinschaft und geht nicht anteilig an Sie zurück. Das überrascht viele Verkäufer. Weitere Prüfpunkte finden Sie im Beitrag zum Kaufvertrag beim Immobilienverkauf in Augsburg.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Augsburg?
Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin in Augsburg tätig und begleitet Wohnungsverkäufe persönlich bis zur Übergabe. Sie liest mit Ihnen die Protokolle, stellt die Informationen zur Umlage für Käufer verständlich dar und stimmt mit dem Notar ab, wie die Zahlung im Vertrag geregelt wird. Den Ablauf eines Verkaufs beschreibt die Seite Wohnung in Augsburg verkaufen.
Häufige Fragen zur Sonderumlage beim Wohnungsverkauf in Augsburg
Muss ich eine geplante, noch nicht beschlossene Sanierung in Augsburg erwähnen?
Ja, wenn sie bereits konkret beraten wurde, etwa mit Angeboten oder Gutachten. Für Käufer ist das erheblich. Ein offener Hinweis schützt Sie vor späteren Ansprüchen.
Kann der Käufer die Umlage vom Kaufpreis abziehen?
Das ist Verhandlungssache. Häufig wird die Umlage im Preis berücksichtigt, wenn sie nach der Übergabe fällig wird. Die Einigung gehört schriftlich in den Kaufvertrag.
Wer zahlt, wenn die Umlage in Augsburg erst nach dem Notartermin beschlossen wird?
Gegenüber der Gemeinschaft zahlt, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist. Im Verhältnis zum Käufer gilt die Klausel im Kaufvertrag für spätere Beschlüsse. Fehlt sie, entsteht Streit.
Bekomme ich meinen Anteil an der Erhaltungsrücklage zurück?
Nein. Die Rücklage gehört der Gemeinschaft und bleibt beim Haus. Käufer schätzen eine gut gefüllte Rücklage, sie kann im Preis eine Rolle spielen.
Darf der Verwalter in Augsburg den Verkauf wegen einer offenen Umlage blockieren?
Eine offene Umlage ist kein wichtiger Grund für die Verweigerung einer Verwalterzustimmung. Wie die Zustimmung abläuft, erklärt der Beitrag zur Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf in Augsburg.
Schreckt eine Sonderumlage Käufer in Augsburg ab?
Manche Käufer zögern, andere sehen den Vorteil eines sanierten Hauses. Klare Angaben zu Höhe, Fälligkeit und Zweck helfen, die Sorge zu nehmen und eine faire Einigung zu finden.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Klären Sie bei Ihrer Hausverwaltung Betrag, Fälligkeit und Stand der geplanten Maßnahmen. Für ein Gespräch über Preis und Vertragsgestaltung melden Sie sich bei Immobilien Kuhn oder rufen Sie an unter 0821 8108082.
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