Beim Verkauf eines Hauses mit Einliegerwohnung in Augsburg sollten Sie vor allem klären, ob die Einliegerwohnung baurechtlich als Wohnung genehmigt ist, ob sie vermietet ist und wie die Wohnflächen beider Einheiten getrennt ausgewiesen werden. Davon hängt ab, welche Käufer Sie ansprechen und wie Banken die Finanzierung bewerten. Mit diesen Antworten präsentieren Sie das Haus als das, was es ist: ein flexibles Zuhause mit zusätzlicher Nutzungsmöglichkeit.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine genehmigte Einliegerwohnung lässt sich als Wohnraum vermarkten und finanzieren, ein ausgebauter Keller ohne Genehmigung nur eingeschränkt.
- Ein laufender Mietvertrag geht mit dem Verkauf auf den Käufer über.
- Banken rechnen Mieteinnahmen aus der Einliegerwohnung teilweise in die Finanzierung des Käufers ein.
- Getrennte Zähler für Strom und Wasser machen die Abrechnung für den neuen Eigentümer einfacher.
- Mehrgenerationenfamilien, Selbstständige und Kapitalanleger sind die typischen Interessenten.
Wer sucht in Augsburg ein Haus mit Einliegerwohnung?
Die Nachfrage kommt aus mehreren Richtungen. Familien wollen Eltern oder erwachsene Kinder nah bei sich haben, aber mit eigener Tür. Selbstständige suchen Raum für ein Büro oder eine kleine Praxis mit separatem Zugang. Andere Käufer planen, die Wohnung zu vermieten, um die eigene Finanzierung zu entlasten. Nahe Universität und Hochschule kommen Studierende als Mieter infrage, in Göggingen oder dem Universitätsviertel ist das ein häufiges Argument.
Häuser mit Einliegerwohnung finden sich in Augsburg oft in Siedlungen der Sechziger- und Siebzigerjahre, wo im Souterrain oder unter dem Dach eine kleine Wohnung eingerichtet wurde. Im Umland, etwa in Stadtbergen oder Neusäß, sind auch neuere Häuser mit geplanter zweiter Einheit verbreitet.
Ist Ihre Einliegerwohnung genehmigt?
Diese Frage stellen Käufer und Banken sehr früh. Prüfen Sie die Baugenehmigung in Ihren Unterlagen oder fordern Sie die Bauakte beim Bauordnungsamt der Stadt Augsburg an. Steht dort eine zweite Wohnung, ist alles klar. Wurde der Keller später ohne Genehmigung zur Wohnung umgebaut, ist das Haus rechtlich ein Einfamilienhaus mit ausgebautem Untergeschoss.
| Status | Was Käufer daraus machen können | Was Sie tun sollten |
|---|---|---|
| Als Wohnung genehmigt | vermieten, selbst nutzen, Angehörige aufnehmen | Baugenehmigung und Pläne vorlegen |
| Als Hobbyraum oder Keller genehmigt | nur eingeschränkte Wohnnutzung | ehrlich benennen, gegebenenfalls nachträgliche Genehmigung prüfen |
| Unklar | Unsicherheit, Bank fragt nach | Bauakte einsehen und Status klären |
Eine nachträgliche Genehmigung ist manchmal möglich, wenn Belichtung, Raumhöhe, Rettungswege und Brandschutz passen. Das Verfahren braucht Zeit. Fragen Sie bei der Bauaufsicht nach, ob ein Antrag Aussicht hat.
Was passiert mit einem bestehenden Mietvertrag?
Der Käufer tritt nach § 566 BGB in den Mietvertrag ein. Miete, Kaution und Vereinbarungen gehen auf ihn über. Das ist für Käufer, die vermieten wollen, ein Vorteil, für Familien, die die Wohnung selbst nutzen möchten, eine Frage der Kündigungsmöglichkeiten.
Bei einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, in dem der Vermieter selbst wohnt, gibt es ein erleichtertes Kündigungsrecht. Zieht der Käufer selbst ein, kann er sich darauf berufen, muss aber längere Fristen beachten. Die Einzelheiten klärt der Käufer mit einem Anwalt oder dem Notar. Für Sie zählt, dass Sie den Mietvertrag, die letzte Mieterhöhung und die Nebenkostenabrechnung vollständig vorlegen.
Wie stimmen Sie Besichtigungen mit dem Mieter ab?
Kündigen Sie Termine rechtzeitig an und bündeln Sie Interessenten. Bitten Sie den Mieter, an einem festen Tag die Wohnung zu zeigen, und bieten Sie an, dass er bei der Besichtigung dabei ist. Ein entspanntes Verhältnis zum Mieter überträgt sich auf die Käufer.
Wie weisen Sie die Wohnfläche richtig aus?
Nennen Sie die Fläche jeder Einheit einzeln. Käufer wollen wissen, wie groß die Hauptwohnung ist und wie groß die Einliegerwohnung. Räume im Souterrain mit geringer Höhe oder kleinen Fenstern werden nach der Wohnflächenverordnung anders angerechnet als Räume im Erdgeschoss. Ist die Einliegerwohnung nicht genehmigt, sollte ihre Fläche nicht als Wohnfläche erscheinen. Im Exposé können Sie die Räume als Nutzfläche mit Wohnqualität beschreiben.
Wie Sie das Exposé insgesamt aufbauen, steht im Beitrag zum Exposé für Immobilien in Augsburg.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Augsburg zu verkaufen? Katja M. Kuhn nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 0821 8108082
Welche technischen Fragen stellen Käufer?
Für die Nutzung als eigene Wohnung zählen einige praktische Punkte:
- eigener Eingang und eigener Briefkasten
- getrennte Zähler für Strom, Wasser und Heizung
- eigene Küche und eigenes Bad
- Schallschutz zwischen den Einheiten
- Stellplatz für die zweite Partei
Fehlt ein eigener Zähler, rechnen Sie bislang pauschal mit Ihrem Mieter ab. Notieren Sie, wie die Nebenkosten bisher verteilt wurden. Der Energieausweis gilt für das ganze Gebäude.
Wie wirkt sich die Einliegerwohnung auf die Finanzierung aus?
Banken berücksichtigen Mieteinnahmen bei der Haushaltsrechnung des Käufers, meist mit einem Sicherheitsabschlag. Dafür brauchen sie den Mietvertrag und einen Nachweis über den Zahlungseingang. Für Käufer kann das die Finanzierung erleichtern. Bei einer nicht genehmigten Wohnung setzen Banken die Mieteinnahmen oft nicht an.
Wie sich der Wert Ihres Hauses mit zweiter Einheit einschätzen lässt, erfahren Sie über die kostenlose Wertermittlung.
Passt Ihr Haus als Mehrgenerationenhaus?
Viele Käufer mit Einliegerwohnung denken an Eltern oder Kinder. Barrierearme Zugänge, ebenerdige Duschen und kurze Wege werden dann wichtig. Mehr zu dieser Käufergruppe finden Sie im Beitrag zum Verkauf eines Mehrgenerationenhauses in Augsburg.
Wie begleitet Katja M. Kuhn Eigentümer in Augsburg?
Katja M. Kuhn ist seit 2005 als Maklerin in Augsburg tätig und kennt Verkauf und Vermietung aus ihrer täglichen Arbeit. Sie prüft mit Ihnen die Bauakte, stellt beide Wohneinheiten mit ihren Flächen und Nutzungsmöglichkeiten dar und spricht gezielt die Käufergruppen an, die eine Einliegerwohnung suchen. Besichtigungen stimmt sie mit Ihrem Mieter ab. Wenn Sie überlegen, die Wohnung vor dem Verkauf neu zu vermieten, finden Sie Informationen unter Vermieten.
Häufige Fragen zum Hausverkauf mit Einliegerwohnung in Augsburg
Ist ein Haus mit Einliegerwohnung in Augsburg mehr wert?
Eine genehmigte zweite Wohnung erweitert die Nutzungsmöglichkeiten und kann den Wert stützen. Wie stark, hängt von Größe, Zustand und Ausstattung beider Einheiten ab.
Kann ich das Haus in Augsburg mit vermieteter Einliegerwohnung verkaufen?
Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Legen Sie Vertrag, Kaution und Nebenkostenabrechnung vor, damit der Käufer die Situation einschätzen kann.
Was gilt, wenn die Einliegerwohnung nie genehmigt wurde?
Dann müssen Sie das offen sagen. Die Räume dürfen nicht als Wohnfläche ausgewiesen werden. Ein Käufer kann prüfen lassen, ob eine nachträgliche Genehmigung möglich ist.
Wo bekomme ich die Bauakte für mein Haus in Augsburg?
Bei der Stadt Augsburg über das Bauordnungsamt. Im Landkreis ist das Landratsamt zuständig. Planen Sie für die Akteneinsicht etwas Vorlauf ein.
Brauche ich zwei Energieausweise?
Nein. Für ein Wohngebäude mit Einliegerwohnung gibt es einen gemeinsamen Energieausweis. Er muss beim Verkauf vorliegen und ist zehn Jahre gültig.
Kann ich in der Einliegerwohnung wohnen bleiben und das Haus in Augsburg verkaufen?
Das ist möglich, etwa mit einem Mietvertrag oder einem Wohnrecht. Welche Folgen ein Wohnrecht für den Verkauf hat, erklärt der Beitrag zum Verkauf eines Hauses mit Wohnrecht in Augsburg.
Ist eine Einliegerwohnung für ältere Verkäufer in Augsburg eine Lösung?
Manche Eigentümer verkaufen das Haus, wenn es zu groß wird, andere vermieten die Hauptwohnung und ziehen in die kleinere Einheit. Der Beitrag zum Hausverkauf im Alter in Augsburg beleuchtet beide Wege.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Prüfen Sie Baugenehmigung und Mietvertrag und notieren Sie die Flächen beider Einheiten. Für eine Bewertung und ein persönliches Gespräch kontaktieren Sie Immobilien Kuhn oder rufen Sie an unter 0821 8108082.
Ihr nächster Schritt in Augsburg
Katja M. Kuhn bespricht Ihre Situation in einem unverbindlichen Erstgespräch und erstellt auf Wunsch eine kostenlose Werteinschätzung Ihrer Immobilie.
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